這兩年來，對於房地產行業而言，監管越來越嚴，政策也非常的多，比如今天要講的“三道紅線”政策。

“三道紅線”的內容

“三道紅線”，是指2020年8月住建部、央行召集房企開會時提出的三個監管要求，也就是三條判斷指標，分別是：

• 剔除預收款的資產負債率不得大於70%
• 淨負債率不得大於100%
• 現金短債比不得小於1倍。

上面有幾個金融相關的名字不太明白，比如資產負債率、淨負債率、現金短債比等。具體的計算公式，可以看下面的引用。其實這個是三個指標，就是政府判斷一個企業是否合格達標的準則。為後面的劃分做出了明確的限定。

資產負債率=負債總額/資產總額×100%

淨負債率=（有息負債-貨幣資金）/淨資產x100%

現金短債比=年經營現金淨流量÷年末短期負債×100%

“四條標準”是：

• 若3道紅線全部踩中，房企將被歸類為紅色檔，有息負債規模不得增加
• 若踩中2道紅線，則被歸為橙色檔，有息負債規模年增速不得超過5%
• 若踩中1道紅線，則被歸為黃色檔，有息債務規模年增速將擴寬至10%
• 若3道紅線均未踩中，則被歸為綠色檔，有息債務規模年增速可放寬至15%

這四條標準好理解，就是按照三個指標對公司進行劃分，每個不同的劃分，會有不同的“獎勵機制”，也就是發債的規模，實際上就是最大允許融多少錢。

“三道紅線”的作用

且按照監管要求，從2021年1月1日起，房企正式進入降槓桿測試期。到2023年6月底，12家試點房企的“三道紅線”指標必須全部達標，2023年底所有房企實現達標。

引用萬科董事長鬱亮的話：“三道紅線影響力不亞於2002年的土地招拍掛制度，改變了行業的遊戲規則，所有的房企都回到同一起跑線，都歸零了”。可見這個政策的威力。

“三道紅線”的核心就是要求房地產企業去槓桿、降負債、減風險。放到這兩年的的政策背景下看，三道紅線政策是三大攻堅戰之一——防範化解重大風險在金融地產領域的具體政策，是經濟國策，所以可知三道紅線政策不存在商量溝通的餘地，不是落實不落實的問題，而是如何儘快落實的問題。

我們可以獲取到部分房企在這三個指標的資料統計，如下圖：

地產商 某時間段三個指標值（圖表來源於網路）

可以看到，我們認識的大開發商基本上都沒有達標，大部分在紅線和橙色檔中。因為在“三道紅線”這一新規則之下，房企將難以透過舉債擴大規模，不少房企的債務償還，也不能靠舉債進行，只能依賴銷售回款。所以最近幾個月，才會出現各種房地產商“打折”，‘甩賣’的現象，因為要儘快地成這三個指標。

“三道紅線”的影響

對於地產商而言，三道紅線給予了更健康的發展環境，強者更強時代到了。由於限制高負債企業融資，對於資產負債表健康的龍頭企業是難的發展機遇。意味著以前所謂的高價地王會受到嚴重的影響，頭部地產的毛利率可能提升；同時也會導致地產行業出現併購機會出現，一些難以繼續的中小房企可能需要賣身還債，因為“四個標準”規定了融資增速給予大型龍頭企業更多的融資額度，中小房企的融資額度在無形中減少了。

對於購房者而言，未來買房，我們要精挑細選，最好是要選好地段、好品牌、好物業、好教育的優質房產。因為這項政策的出臺，預示著我國地產已經進入存量房時代，房子不再是短缺商品。未來，同一城市不同地段、不同物業的房產價格差距可能越來越大，房子買了就賺的時代已經過了。

所以，我們作為普通買房者，最好要知道這三點：

• 一是：一些高負債房企，如恆大、泰禾開始降價賣房，回籠資金以緩解負債，這給我們低價買好一點的房提供了機會。
• 二是：對於無法購買低價降價房的，建議儘量購買高品質、好品牌、高地段的高價地產，如華潤、萬科的商品房，這種住房保值能力，金融屬性更強。
• 三是：如果這兩年買房的，需要了解清楚背後的地產商，儘量避免買期房，防止資金斷裂導致爛尾。

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