（文/張志峰 編輯/馬友友）加快發展保障性租賃住房是解決高房價、熱點城市新市民住房困難的重要一環。
2月8日，為貫徹落實黨中央、國務院關於加快發展保障性租賃住房的決策部署，加強相關金融政策支援，央行與銀保監會聯合釋出《關於保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》（下稱《通知》）。
《通知》明確保障性租賃住房專案有關貸款不納入房地產貸款集中度管理，有利於銀行業金融機構加大對保障性租賃住房專案的信貸投放，支援我國住房保障體系建設，有助於推動建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度。
下一步，央行與銀保監會將加快建立完善住房租賃金融制度，繼續加大對保障性住房建設和長租房市場發展的金融支援力度，促進房地產業良性迴圈和健康發展。
“十四五”計劃新增650萬套（間）
事實上，近兩年來，中央和地方對租賃住房建設機制的政策支援力度不可謂不大。
早在2020年底，央行與銀保監會就建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度時，就曾公開表態，為支援大力發展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款佔比計算。
2021年7月，國務院第一次從國家層面明確了住房保障體系的頂層設計，印發了《關於加快發展保障性租賃住房的意見》，旨在從土地、資金、金融、稅收支援以及最佳化行政審批等6大方面全方位支援保障性租賃住房的發展，其重點是減輕保障性租賃住房的企業負擔，提高企事業單位、租賃企業等市場主體參與保障性租賃住房的積極性。
2021年12月，中共中央政治局會議中再次提到“要推進保障性住房建設，支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性迴圈。”
根據我國初步計劃，“十四五”期間40個重點城市新增650萬套（間）保障性租賃住房。
去年11月以來，廣東、浙江、海南、山東等省份，以及上海、金華、西安、青島等城市相繼釋出了相關征求意見稿和相關實施意見，政策釋出進入密集期。
11月8日，《廣東省人民政府辦公廳關於加快發展保障性租賃住房的實施意見》釋出。其中，廣州、深圳、珠海、汕頭、佛山、惠州、東莞、中山、江門和湛江市是發展保障性租賃住房的重點城市。
“十四五”期間，廣東計劃籌集建設129.7萬套（間）。截至10月底，廣東全省已籌集建設保障性租賃住房18.56萬套（間），完成2021年度目標任務佔比為83.5%，惠及群眾超過50萬人。
11月17日，山東省政府新聞辦在釋出會上表示，2021年山東計劃新開工保障性租賃住房7.48萬套（間），目前已開工7.49萬套（間）。
11月23日，上海市政府新聞辦在釋出會上指出，於“十四五”期間，計劃新增建設籌措保障性租賃住房47萬套（間）以上，達到同期新增住房供應總量的40%以上；到“十四五”末，全市將累計建設籌措保障性租賃住房60萬套（間）以上，其中40萬套（間）左右形成供應，緩解新市民、青年人的住房困難。
痛點仍在，對房地產整體影響有限
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向觀察者網表示，從保障性租賃住房市場的發展角度看，這是信貸政策放鬆和鼓勵的重要政策，真正促進房貸領域支援保障性租賃住房的發展；而從房貸集中度的角度看，也體現了房貸集中度政策在鬆動。
“先是併購貸，現在是保租房房貸，兩類貸款不納入房貸集中度的考核中，既說明房貸集中度政策大方向不變，也體現了房貸集中度政策積極最佳化。”嚴躍進認為。
不過就整體而言，目前市場對於保障性住房信貸資料的披露口徑並不統一。
截至2021年第三季度，央行披露的保障性住房開發貸餘額為4.64萬億，而銀保監會口徑的保障性安居工程貸款超過6萬億，其中棚戶區及墾區危房改造貸款佔比近95%，剩餘貸款為公租、廉租、經濟適用房、限價商品房、農村危房改造、遊牧民定居工程以及城鎮老舊小區改造貸款。
投放主體方面，保障性安居工程貸款主要以政策性銀行為主，佔比超過75%；其中國開行超過3萬億，佔比約50%，農發行比例也較大。
而商業銀行保障性安居工程貸款餘額相對較低，這其中又主要是四大行主導。
假定保障性住房開發貸與安居工程貸款的投放主體結構大體保持一致， 預計每家商業銀行保障性租賃住房貸款餘額僅為數百億體量，且主要以國有大行為主，合計 體量大體在1000-3000億規模。
對於商業銀行而言，由於保障性安居工程貸款餘額較低，政策允許存量貸款不計入“雙集中度”統計口徑，對於銀行集中度指標的改善效果較為有限，難以起到引導銀行加大涉房類貸款投放的作用。
因此，光大證券認為，《通知》旨在對於雙集中度政策“糾偏”，但對於推動寬信用程序、為銀行涉房類貸款投放“鬆綁”以及鼓勵加大房地產貸款投放的效果較為有限。
中原地產首席分析師張大偉也表示，保障性租賃住房的痛點主要是難以盈利，或者說投資週期太長，對民營資本的吸引力太小，只能淪為國企的指標來定量完成，因此該政策對房地產市場整體影響有限。
“但訊號意義明顯。”張大偉向觀察者網指出，政策提及，繼續加大對保障性住房建設和長租房市場發展的金融支援力度，意味著政策有望升級，從保障性租賃租房，到保證新住宅房，對於整體市場的信貸支援將明顯加大。並且租賃住房市場對信貸資金價格本就敏感，運營週期長，單獨計算貸款額度，有利於提高企業參與這項業務積極性。
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