該《通知》符合國務院辦公廳《加快發展保障性租賃住房的意見》的政策導向，旨在為保障性租賃住房提供金融支援
文 | 《財經》記者 張穎馨
編輯 | 陳洪傑
保障性租賃住房建設有望加速。近日，在多地強化部署保障性租賃住房建設的同時，金融監管部門亦明確指出，相關貸款正式明確不納入房地產貸款集中度管理。
2月8日，中國人民銀行、中國銀保監會聯合釋出《關於保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》（下稱《通知》），明確保障性租賃住房專案有關貸款不納入房地產貸款集中度管理。同時，鼓勵銀行業金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，加大對保障性租賃住房發展的支援力度。
央行和銀保監會進一步指出，明確保障性租賃住房專案有關貸款不納入房地產貸款集中度管理，有利於銀行業金融機構加大對保障性租賃住房專案的信貸投放，支援中國住房保障體系建設，有助於推動建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度。
行業人士認為，《通知》符合國務院辦公廳《加快發展保障性租賃住房的意見》的政策導向，旨在為保障性租賃住房提供金融支援，助力“十四五”期間保障性租賃住房房源供給目標實現，同時穩定房地產企業資金面，對減輕房企顧慮、積極申請貸款發展保障性租賃住房等有積極作用。
“房地產貸款集中度管理”，即2020年末央行、銀保監會下發《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，明確要求在中國境內設立的中資法人銀行業金融機構，其房地產貸款餘額佔比及個人住房貸款餘額佔比應滿足央行、銀保監會確定的管理要求，即不得高於央行、銀保監會確定的相應上限。新規自2021年1月1日起實施。
彼時，央行、銀保監會指出，根據銀行業金融機構資產規模及機構型別，分檔對房地產貸款集中度進行管理，並綜合考慮銀行業金融機構的規模發展、房地產系統性金融風險表現等因素，適時調整適用機構覆蓋範圍、分檔設定、管理要求和相關指標的統計口徑。
“為支援大力發展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款佔比計算。目前，央行正會同相關部門研究制定住房租賃金融業務有關意見，並建立相應統計制度，屆時對於符合定義的住房租賃有關貸款，將不納入集中度管理統計範圍。”此前，兩部委在答記者問時表示。
對於此次兩部委最新下發的《通知》，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析指出，新政策提出了兩條重要內容：第一、保障性租賃住房相關貸款不納入房地產貸款集中度管理；第二、保障性租賃住房的貸款力度要加大。從這兩點來看，政策出發點在於為保障性租賃住房提供更強的貸款支援。而由於房貸集中度政策的維持，所以適當進行了鬆動，進而減少顧慮。
“由於當前房企資金壓力較大，如果‘三道紅線’也要把貸款納入考核，那麼房企申請此類貸款的動力非常不強，進而會影響保障性租賃住房的建設和供應。此次政策，是併購貸退出房貸集中度考核後，第二個房貸集中度政策鬆動的例子。”嚴躍進說。
1月13日，據《證券日報》報道，有房企人士表示，“房地產併購貸款不再計入‘三道紅線’，訊息屬實。”另據《財經》記者此前從多家銀行內部人士處瞭解到，其已收到監管層要求金融機構對房地產行業併購提供金融支援的相關通知，並已做好房地產併購貸款等業務的額度安排。不過，當前尚在尋找優質的併購專案。
貝殼研究院高階分析師黃卉認為，《通知》下發，一方面，有助於提高房企參與保障性租賃住房的積極性，有效擴大保障性租賃住房房源供給。此前在房地產貸款集中度管理要求下，房地產企業用於保障性租賃住房的貸款也納入到計算範圍，一定程度上對房地產企業參與保障性租賃住房形成了限制，此次《通知》有利於提升房地產企業參與保障性租賃住房的積極性，充分發揮房屋投資建設的優勢，增加保障性租賃住房房源供給。
“另一方面，也有助於參與住房保障建設的企業穩定資金面。2022年上半年依然處於房企債務到期的高峰階段，房企面臨資金壓力仍然較大。由於保障性租賃住房的開發建設投資回收期長、利潤回報相對較低，分開計算額度有助於房企積極參與保障性住房建設的同時，確保現金流的穩定，建立房企資金、運營等層面的良性迴圈。”黃卉說。
房地產企業需如何應對新政策？嚴躍進表示，對於房企來說，應從以下幾方面精準理解此類政策：
首先，對比2020年下發的房地產貸款集中度管理制度通知來看，此次新政策其實與前者思路相似，但是從過去的市場化租賃住房轉變為保障性租賃住房。換句話說，當前保障性租賃住房是重點產品，原有房貸集中度的政策需要與時俱進積極配合。
其次，此次改革的保障性租賃住房，必須具備保障性租賃住房專案認定書。也就是說，房企不能自己認定此類房源，必須獲得此類專案認定書，才可以實現房貸集中度的豁免條款。
最後，房企應該主動在此類產品方面積極發力，這是商業銀行2022年重點推廣的房貸產品，房企應該主動把握此類信貸機會。
央行、銀保監會表示，下一步，將加快建立完善住房租賃金融制度，繼續加大對保障性住房建設和長租房市場發展的金融支援力度，促進房地產業良性迴圈和健康發展。
