很多時候，我們關注房地產市場是為了買，容易忽視賣的重要性。存量時代，最佳化房產是趨勢所在。
現在大城市的購房行為更多是基於投資屬性，希望抄底、希望買完漲價、希望買完利好訊息刺激等，這些都是正常的心理，我們更多的是需要事前把控，提前佈局，搶佔資訊差。
若你的一切行為只是為了買，不考慮賣，你容易陷入購房陷阱，出現你的選擇並不是最優。
很多人清楚，未來的房價是分化；這種分化不止城市之間，還有城市內部板塊之間的分化，乃至板塊內部之間的樓盤分化。
所以，你買房前務必考慮好賣的事情，例如你買的樓盤競品有哪些？總價是否超過了接盤者的中間價位？誰會買的房子？這類戶型是否有競爭力？所選板塊是否是城市發展脈絡？等。
還有就是你要計算你的投入和收益，例如首付、月供、不同樓盤之間的天花板預估等；計算選擇不同樓盤的五年乃至十年後的可能收益。注：首付和月供的機會成本需要剔除來計算收益結果。
這些都需要你打破資訊差，不然你的選擇可能只是擁有了房子，並沒有產生實質性的投資收益或者收益沒最大化。
前半部分，買房前你考慮好了賣；後半部分是你持有的房產需要優化了，即是賣。
我們都容易犯經驗主義，只會認識到城市之間的房價分化，進而你會最佳化老家的房產或者三四線城市的房產；忽視了同樣是東莞的房產也需要優化了。
特別是公寓、商鋪、寫字樓持有的個體，除非自用，不然請儘快最佳化；房地產稅試點乃至未來的全面實施必然是最大的利空。
除非哪天政策調整商業型別的房產的使用屬性，例如政策盤活或改造寫字樓為租賃住房等行為。但是，並不能改變其劣勢，只會佔用或者虹吸你的現金流。
所以趁著2022年上半年的信貸寬鬆，乃至樓市調控政策的寬鬆期，抓住短暫的最佳化視窗期，讓你的資產得到更好的風口切換。
現在，對於很多賣家來說，趁著烘托的氛圍趕緊把你的房產最佳化；例如非優質學區的老破小（大）、遠郊大戶型、公寓、商鋪、租金低的寫字樓、沒小區的樓盤、周邊有硬傷的樓盤、非熱門的旅遊盤等。
越往後，一旦房地產稅試點開始，你手裡的這型別房產只會價格越低，不要抱著逆風翻盤的預期。
注：存量時代，分化和聚集效應更強
因為資金足的群體，會一直追逐優質房產，剩下的房產會形成等級差異化，匹對不同的需求，自然會形成不同的價格差，即分化。
何況現在開始推進保障房的建設，那些房產的接盤者更不會去接盤，有保障房兜底選擇，最多隻會選擇你的房產作為租賃過度期。
最後，賣完你的劣質房產後，務必擇機購入品質樓盤！
