前幾天全市場都在關注萬科鬱總說的黑.鐵時代，是不是真黑鐵不知道，但房地產股價成功的又下來了。
嚴格來說，房地產市場並沒有很慘淡，實際是分化嚴重，不同企業面對的市場完全不同，2021年中國房地產市場成交額歷史首次超過18萬億。樓市的確出現了部分型別企業的資金鍊壓力，從整體看市場出現了多年來罕見的調整幅度和範圍。但萬科這些為代表的企業，實際並沒有多少壓力。
萬科領導人喊出白銀時代、活下去、黑鐵時代，更多是從防患於未然角度。
那麼當下樓市實際情況到底如何？市場會一直這樣下去嗎？
拆分統計局官方資料單月可以看到，12月銷售21302萬平米，是最近多年來的同期最低值，已經持續6個月單月同比下調，本輪樓市可以說這是多年來市場全面速凍最明顯的一次。
12月單月商品房住宅銷售2萬億，單月同比下調17.8%。整體看，2021年樓市調控影響全面出現，7月開始單月市場連續6個月開始同比下調。
但從最近市場看，政策底部的確出現了！
1:2022年累積超過36城市釋出穩樓市政策
2022年1月來，全國房地產調控政策密集，累積房地產調控政策次數超過70多次，其中有36城市釋出了穩定樓市的政策。
從政策內容看，同比2021年同期上漲60%以上，相比往年房地產調控收緊為主，2022年開年 多月來，房地產調控基本集中在穩定樓市，寬鬆政策為主。
2022年開年截止2月上旬，累積全國超過36城釋出各種力度的房地產寬鬆政策。
此類政策方向大致上可以分成四類：
1：是中央部委維持房地產市場資金鍊穩定：中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會發布《關於保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》
2：是直接給予購房補貼，包括三胎政策購房優惠等。比如惠州、萊西、肇慶、瀘州、合肥昆明、玉林、珠海、保定、湖州、亳州及瀘州等都有不同力度的補貼購房政策。
補貼覆蓋面包括人才、農民工、新市民等。放寬落戶限制，落戶門檻持續放寬，爭相吸納人口，為樓市注入新鮮活力。
3：公積金寬鬆成為市場趨勢，福州、株洲、北海超過10幾個城市都調整了公積金政策。
公積金政策是各地地方可以執行的最沒有成本的救市工具，除了受限額度外，商業銀行貸款政策需要央行釋出，而公積金政策可以各地出臺政策執行。
公積金額度不高，不會影響購房者投機，大部分公積金使用都是剛需和改善購房者，對於地方政府來說，選擇公積金政策寬鬆，可以給市場釋放穩樓市訊號，
4：吸引人才，直接放鬆落戶限制，比如嘉興和中山等城市
整體看，2022年開年房地產調控政策相比之前延續了四季度政策方向，隨著信貸政策的穩定，各地房地產穩樓市政策頻繁釋出，最典型的政策內容是公積金政策寬鬆，人才補貼，購房補貼。
2022年1月份從中央部位到地方省市，都在出臺發力穩定樓市的政策。從市場看，隨著政策底部的出現，市場成交的底部也逐漸開始接近。
相比往年樓市調整博弈期很長，樓市下調緩慢，本輪市場因為很多大型房企被抑制了融資渠道，疊加銷售端按揭放款放緩，樓市調整速度非常快，從價格的下調速度看，重新整理了歷史記錄。但隨著政策的逐漸穩定，特別是2021年四季度來，信貸政策的企穩央行不斷釋放維穩資訊，個人按揭房貸資料出現了止跌，對於市場來說，有望逐漸企穩，政策見底後，2022年1-2季度市場底部有望加快出現。
但因為房企融資難度依然較大，整體市場很難出現大幅上漲。不排除繼續出現個別房企暴雷的可能性。
2：整體資金價格持續下行，有利於樓市穩定
在目前的流動性管理框架下，央行盯住市場利率開展操作。上週，主要貨幣市場利率指標明顯下行，DR007周內跌破2%，全周均值降至2%附近，貨幣市場春意漸濃。這也解釋了央行為何在春節後減少了資金供應。
事實上，受春節前後銀行體系現金投放與回籠等影響，流動性往往在節前趨緊、節後趨松，而央行在節前增加資金投放、節後減少投放乃至實施回籠也是常規做法。
2022年整體房企特別是民企在2-3月有大額度到期債，制約了市場的熱度。
整體看，房地產市場政策已經見底，寬鬆的政策會越來越多，特別是信貸政策的寬鬆已經非常明顯，制約2021年樓市下行的排隊等房貸的現象已經基本絕跡，一二線城市當下房貸基本一個月左右可以放款，這些政策有望維護市場也逐漸見底，而最近從熱點城市看，在3-4月份，出現一次小陽春的可能性也非常大。
樓市調控的目標是穩定，大漲不是穩大跌同樣不是穩，看最近的市場趨勢，簡單的總結就是，穩樓市的地方政策+信貸政策下，小陽春很可能會短暫的出現一下，抓緊時間和機遇。
