最近，“公攤面積”又被炮轟了。
這次開炮的不是二營長，而是新華社旗下雜誌《半月談》。
今年年初，青島一個叫維多利亞灣的專案交付，有業主反映：
自家公攤面積足足有46%，明明花了110㎡的錢，實得面積連70㎡都不到！
這件事徹底激怒了官媒。
維多利亞灣，喲呵？您不光地名copy香港，就連做派都是早些年間香港那一套…
我們為啥這麼討厭公攤面積？
在房地產的小宇宙裡，很難有一個概念能像“公攤面積”這樣做到人神共憤。
你可以把“公攤面積”理解為開發商“公開貪汙”的面積。
再直白點說，就是你和你的鄰居都掏了錢，卻不屬於任何一家的那部分，包括但不限於：
門廳、過道、地下室、樓梯間、電梯井、管道井、變電室、裝置間、垃圾通道甚至小區警衛室…
一聽這，開發商樂了：“尼瑪…你是業主你享受這些東西，難不成你讓我白送？”
白送是不能白送的，這輩子都不可能白送的！
可是許多人沒整明白，公攤面積真正讓人是可忍孰不可忍的，是以下三點——
一是公攤面積怎麼算，基本沒有標準。
絕大多數情況下，是開發商想怎麼算就怎麼算。
在樓盤專案被推向市場之前，要找個專業的測繪公司實地測量，出具測繪報告。
如果開發商和測繪公司是老熟人了——
哪怕有一點兒違規操作，多出的部分將大機率被全體業主“公攤”。
舉個栗子：一小區規劃1000套住宅，均價30000元/㎡，每套房子多出1㎡的“公攤”就是3000萬。
瞅見沒？每個業主頭上刮一刀，開發商就憑空多了10套房子的貨值。
可你作為購房者，想要拿到那份測繪報告，幾乎是不可能的事兒；
聽到這兒，馬上有業主啪地一下站起來了：
“姥姥的！我們自己測量！”
呵，你有隊伍嗎？你花錢碼隊伍測量？
放心！無論怎麼算，費用都能遠超您多買單的那一平米。
所以通常情況下，購房者會選擇默許開發商的這套“財富密碼”。
二是公攤面積越來越得寸進尺：
說出來你可能不信：
許多樓盤專案把售樓處和高階私人會所也納入了公攤面積。
沒有一個業主能從售樓處賺出一毛錢來，因為售樓處的存在本就是為了賺業主的錢；
享用高階私人會所？對不起，那也僅僅屬於極少數有錢有閒的富人，裡面的消費足夠讓普通人三過大門而不入…
很多時候，售樓處和私人會所有多高大上，公攤面積就有多吃人。
在這方面，香港就玩得賊野——
據不完全統計，在1972年，香港住宅的得房率還能穩定在90-93%之間；
到97迴歸之前，這一數值已經下滑到85-88%；
到2010年前後，香港住宅的平均得房率只剩下78%。
早在2006年，位於香港元朗的四季豪園專案，公攤比就佔到了40%。
而這個專案的開發商，不是別人，正是人民建築藝術家——李嘉誠先生的長江實業有限公司。
如果後人要寫房地產編年史，這個專案絕對可以被載入史冊；
哪裡有壓迫，哪裡就有反抗，它所點燃的怒火，拉開了公攤面積在香港消亡的序幕。
三是公攤面積的存在，極易造成了一魚多吃。
購房者很可能在不知不覺的情況下為公攤面積買N回單。
在實際生活裡，被詬病最多的是電梯裡的廣告位。
購房時，業主是為電梯空間買了單的，但終究抵不過開發商的騷操作：
本著“誰掏錢誰受益”的原則，廣告位產生的收益該歸大夥兒分配。
可現實卻是，電梯裡的海報和影片廣告天天看，卻從沒聽說過哪家業主收到過回頭錢。
不信，大夥兒捫心自問一下：有多少人最早是在自家電梯裡認識谷愛凌的？
此外，許多業主套內面積明明只有75㎡，但買房時卻是按照100㎡掏的錢；
你以為這就完了？太天真了，我的老baby們——
以後繳納物業費、採暖費、垃圾清理費…你聽說過按75㎡收的？
還真應了我葛大爺那句話：“簡直就是土匪，土匪都不如！噁心啊！噁心！”
公攤面積，怎麼來的，就讓它怎麼消失…
我之所以如此自信——
一是看到了新華社的炮轟勢大力沉；二是全世界只有咱們有這個東西。
公攤面積，起源於二戰後的香港，那時候香港賣房沿襲著英國的那套尿性——論棟賣。
廣東話裡常說的“買樓”、“收樓”、“炒樓花”、“有樓萬事足”就是打這兒來的。
可是，論棟賣貨值太高，導致買房這個事兒徹底跟普通人無關。
買的人少，開發商回款又慢又難，這樣的地產開發模式效率極低。
而這一切，卻因兩位前輩的登場而徹底覆滅——
一是香港國際鴻星的董事長吳多泰，早在上世紀五十年代就提出將論棟賣的房子改為論層賣，這樣一來買得起的人就多了不少；
二是咱們非常熟悉的霍英東，霍老更猛，引入了預售制和分割產權的概念，這為買樓成為全民運動奠定了基礎。
Ladies and 鄉親們，這足足比拼多多早了70多年啊！
但這套“拼多多”打法也有bug——樓梯、過道、門崗、花園的錢誰來出呢？
開發商一合計：我也甭跟你們商量了，挨家挨戶按面積均攤吧！
看來許文彪說得沒錯：“都是那些富人耍他們的！”
公攤面積，本就是產權分割和金融工具雙向加持的必然；
可bug在於，金融利潤愈發猥瑣發育，公攤面積就愈發張揚跋扈。
上世紀九十年代，香港房地產的這套打法隨著港資和港片一起來到內地，並且生根發芽、茁壯成長；
以至於今天都有許多朋友認為：公攤面積本身就是房地產開發的一部分。
可問題來了，如果這套打法真的完美無缺，那為什麼全世界只有我們在用呢？
因為早期經濟需要高速成長，效率優先，兼顧公平。
在商品房起步的年代，市場主體無非兩個——整合力極強的開發商與組織性鬆散的購房者。
很明顯，資本在開發商手上的運轉效率，要比在購房者手上運轉高效得多。
公攤面積的存在，剛好使得開發商獲取更大的利潤，創造更為可觀的財政收益。
早期，適度支援資本方，的確有利於讓更多經濟部門早日擺脫低效競爭的局面。
各項超級工程和公共事業之所以能夠迅速完成組織、整合、執行，就少不了早期原始財富積累的支援。
另一方面，在房地產開啟盛宴的年代，購房者考慮得如何迅速上車吃到時代的紅利；
相比之下，公攤面積的這點兒錢只不過是點兒塞牙縫的碎銀子，何足掛齒？
但到了房地產去金融化的時期，高速增值越來越難，人們對騷操作的寬容度當然會大打折扣；
此外，在公平優先的年月，連人才房、限價房和共有產權房都開始登上歷史舞臺了，公攤面積成為老黃曆不過是遲早的事。
然而，公攤面積具體何時會消亡？最終以怎樣的形式消亡？仍是你我心裡最大的謎題。
他山之石可以攻玉，咱東邊那個小日子過得不錯的國家做得就挺好的：
他們發明了一個讓漢字文化圈的人一看就懂的概念，叫“壁芯面積”，日文就是這幾個字。
你看看，你看看…多形象？你家牆壁以裡能測量的面積才需要掏錢，其它空間都不用掏錢！
喲西…點贊滴可以，嫉妒滴不要！
買房如何減少被公攤面積套路？
過去幾年，只要有人仗義執言應當取締公攤面積，馬上就有屁股坐歪的公知跳出來怒懟：
“賣公攤還是賣套內，不過是換了個演算法，又不會真的降房價！”
不怕公知玩得大，就怕公知有文化。
我們憑藉常識和樸素的情感去想一下：
你讓我少賣多少面積，我把單價相應提高不就找回來了？
如果臉皮再厚點兒，把品質壓下去，單價都不需要提高太多就能回本。
總之，想控制成本、保住利潤，招兒是想多少就有多少！
既然如此，那幹掉公攤面積的意義何在？
降低購房者持有成本、壓縮房企灰色收入空間、提升房產交易透明度。
大夥兒炮轟公攤面積，歸根到底是為了讓自己辛辛苦苦賺的錢花得明明白白。
以下四道錦囊妙計，煩請大夥兒收藏，關鍵時刻是真用得上：
1）買品牌溢價率高的房子
在公攤面積徹底壽終正寢之前，這是購房人對沖公攤面積最好的出路。
除去少數高週轉、盲目擴張的大房企外，更多品牌之所以被人們追捧，是因為做出了超乎人們預期的品質。
可這就出現了一個悖論——
你要品質好、你要歸家禮序、你要氣派的入戶大堂、你要做工精美的花園水景…
每一分錢都是要折算進公攤面積當中去的，這樣一來，公攤面積豈不是更大了嗎？
不要緊，品牌與品質的溢價率在二手房市場將會進一步放大，直到這套房成為三手房、四手房…直至全新的配套體系徹底佔據人們的審美。
反觀溢價能力差的專案，未來在二手房市場，很可能遭遇的不是增不增值，而是賣不賣得出去。
2）用配套優勢對沖得房率硬傷
一處房產的價值，由窗外因素和窗內因素共同決定。
公攤面積大的本質，不過是窗內因素不給力，這時候如果窗外因素牛逼，一樣是可以形成價值對沖的。
譬如給力的教育資源，四通八達的地鐵線路以及足夠前沿的商業配套…
從筆者的從業觀察來看，絕對不乏品質OK、配套無硬傷，唯獨得房率不高，但單價漲勢喜人的專案。
而且，越是強調品質的房企品牌，越是偏好在貨真價實的產業高地拿地蓋房的專案，這種產品出現的機率也就越大。
3）數樓層推算實際得房率
一處樓盤的引數可能有幾十個，最能體現實際得房率的，很可能不是置業顧問隨口一說的得房率或者宣傳過程中承諾的套內面積。
當你看的房子足夠多就會發現，這兩個資料的彈性比鬆緊帶還大。
相比之下，容積率就要誠實得多。如果對容積率沒概念，那就簡單粗暴數樓層——
總層高在7層以下的洋房，通常只需要一個開放式樓梯間，公攤能控制在10%左右；
總層高在7-11層之間的準洋房，需要建有封閉式樓梯間和一部電梯，公攤通常能控制在15%左右；
總層高在12-18層之間的小高層，再加建一部消防電梯，公攤通常能控制在18-20%左右；
總層高在19-33層之間的高層，需要建有兩個防煙樓梯間和至少兩部電梯，因此公攤面積很可能超過20%…
不過，容積率低通常也意味著單價更高。
終極議題，仍然是在更省錢還是更具舒適性當中二選其一。
就當下來看，購房機會成本越高，人們對得房率就越較真兒…
4）儘可能買現房或準現房
得房率是門玄學，很多時候不現場看看，很有可能直到收房時才知道自己買的是個啥。
最理想的狀態，是買現房或準現房。
如果條件不具備，那至少要去看看實體樣板間，以免出現貨不對板的尷尬。
這裡多說一嘴——以任何理由給非實體樣板間洗地的都是耍流氓。
像青島維多利亞灣的那位業主，當初的買房合同就明確約定了——公攤面積30%上下。
就這，到了交房時，公攤比卻生生多了十多個百分點。
不知道這篇文章讓多少開發商不爽；
但無所謂，反正耿直少年團一貫堅持不諂媚開發商。
都曾經歷過租房-搬家-再租房-再搬家的苦逼歲月。
我們太瞭解咱老百姓為了攢錢買房到底都經歷過什麼；
越是瞭解，就越是想為大夥兒做點什麼，僅此而已。
筆者也衷心希望，這篇文章能被更多朋友看到——
只為大家能在守護財產、財富進擊的路上走得更穩、走得更順。
