截圖來源：華僑城集團官網
華僑城A（000069）於2月11日接受中信證券、華泰證券、博裕資本等18家金融機構調研，對存貨計提減值、毛利率、併購、拿地等方面做出回應。公司表示，“十四五”期間公司將致力於成為中國具有全球競爭力的世界一流的旅遊企業，堅定不移地發展文化旅遊主業，不斷推進IP產業鏈佈局，拿地、併購方面將優中選優；融資方面，未來將積極探討股權合作、長期債權等融資方式。
▍華僑城A 2月11日機構調研要點輯要
問：存貨計提減值的原因是什麼？
答：公司基於財務謹慎性原則，結合當前的市場、政策、疫情影響等多重因素，根據資產的經營狀況計提減值。存貨減值主要原因是部分併購專案受到地方限價的影響，銷售價格低於預期。
問：2021年結轉專案的毛利率下降幅度較大，未來毛利率如何變化？
答：公司2021年結轉專案的毛利率變化主要是受兩方面影響，一是受房地產調控政策影響，公司近年拓展的專案毛利率普遍在行業平均水平；二是公司內部結轉結構和結轉區域的佔比變化，深圳地區高毛利率專案已於2020年結轉完畢。
未來，公司將增強、鞏固成片綜合開發模式的核心優勢，堅持優中選優原則拓展土地資源，並透過管理精細化管理、成本控制、加快開發進度等措施，保持公司在行業中具有競爭力的盈利水平。
問：介紹一下公司未來的業務方向及發展規劃？
答：“十四五”期間公司將致力於成為中國具有全球競爭力的世界一流的旅遊企業，將堅持“優質生活創想家”的核心理念，堅持“主題公園領導者、旅遊產業領軍者、城鎮化價值實現者、網際網路創新實踐者”的戰略定位，堅持踐行華僑城具有強大生命力的創新發展模式——繼續最佳化“文化+旅遊+城鎮化”和落地“旅遊+網際網路+金融”。公司將凝聚發展共識，永葆初心，堅定不移地發展文化旅遊主業，鞏固文旅主業的發展成果。
問：未來是否會繼續轉讓股權？
答：過去幾年，股權轉讓是公司加速去化以及引入合作方的經營方式之一，2021年度因市場行情下行及政策收緊導致各地產公司為保證資金安全趨於較為保守的投資策略，公司透過股權轉讓的專案相對較少，預計未來股轉仍將是公司加快週轉速度的舉措之一。
問：公司在IP佈局方面的計劃？
答：公司十分重視文旅產品與內容的創新，不斷推進IP產業鏈的佈局，在IP自創及合作方面取得了多項實質性的進展及成果。目前公司IP方面與國際頭部企業存在一定差距，未來將堅持自主培育IP，同時積極與較為成熟的IP合作，快速提高旅遊產品的主題性。
問：為支援公司業務發展，在融資方面有何措施？
答：公司目前融資渠道暢通且具有一定融資成本優勢，在資金及融資額度的儲備上仍有充足的空間，未來也將根據市場變化按照審慎融資策略來儲備與公司未來發展相匹配的資金資源。
除了銀行貸款等常規融資方式外，在保證公司穩健的資產負債結構情況下，將積極探討股權合作、長期債權等方式融資，並密切關注公募REITs政策變化趨勢及落地情況。
問：公司在專案併購方面有什麼計劃？
答：公司將本著穩中求進、優中選優的原則，兼顧專案質量與對價的合理性，在做好充分專案盡調的情況下，擇機獲取優質的併購資源。
問：公司保持財務結構穩健的舉措有哪些？
答：一是公司多年來積極開拓各種融資渠道，同時不斷嘗試和創新融資產品，綜合運用直接融資、發行債券、權益融資等多樣化手段實現融資；二是根據債務期限的長短合理地進行融資產品組合搭配，不斷最佳化長短期債務佔比；三點公司在探索新的融資途徑的同時，充分利用自身資源優勢，進一步降低整體融資成本。
問：介紹一下公司2021年銷售規模下降原因？
答：公司2021年銷售資料下降幅度較大的主要原因有，一是疫情的反覆對地產專案的工期進度造成較大影響；二是下半年受政策導向及資金趨緊的影響，部分地方對購房貸款審批更加嚴格；三是受調控政策影響房地產行情下行，加之疫情反覆等因素影響，下半年消費者對購房多持觀望態度。
問：介紹一下公司2022年拿地計劃？
答：公司始終注重嚴控專案本身質量，不為單純追求規模而獲取專案，而是堅持優中選優原則，聚焦一線城市及重點區域或部分重點城市，拓展優質土地。未來，公司將根據實際經營情況，在堅持以收定投和底線思維的基礎上，結合公司實際去化速度進行資源佈局，既保障可持續發展，又不輕易冒進。
▍2022年春節，公司旅遊區接待人次大幅回暖
華僑城Ａ(000069)2月14日晚間公告了2022年1月主要業務經營情況，1月份公司實現合同銷售面積17.2萬平方米，較上年同期下降44%；合同銷售金額31.5億元，較上年同期下降51%。
在新增土儲方面，今年1月，華僑城新增一個文旅綜合專案，為錦繡天府。該專案位於成都市龍泉驛區，土地面積約16.95萬平方米，計容建築面積約6.38萬平方米，土地價款約3.81億元。華僑城擁有該專案的100%股權。
旅遊綜合業務方面，2022年春節假期，公司旗下各旅遊企業在堅持疫情防控不鬆懈的基礎上，透過深挖傳統節日文化內涵、引入創新潮流元素等方式，向市場推出了一系列豐富多彩、新意十足的高質量文旅產品，讓廣大遊客度過了一個安全、歡樂、祥和的春節假期。節日期間，公司參控股景區、酒店及開放式旅遊區合計接待198.8萬人次，恢復至2019年春節假期同期118%的水平。
▍未來將加速親子游等新業態快速發展
深交所互動易平臺顯示，有投資者提問：學齡前兒童的親子游，已變成每個家庭定期的必備活動，成為家長剛需。目前，北上深廣等一二線城市，隨便一個簡陋的小樂園或小商家，親子游一次可能都要花費人均150-200元以上。華僑城作為一流文化旅遊企業，旗下很多遊樂場及商場，如歡樂谷、水樂園、歡樂海岸等，請問華僑城是否有考慮或計劃在上述場所中開闢“兒童樂園區”，徹底進入、佔領、革新並最佳化當前混亂的親子游市場，為人們提供更優秀的出行選擇呢？
華僑城Ａ回答說，公司高度重視親子客群市場，也在積極探索研學領域市場。如襄陽奇趣童年親子樂園作為國內全新的陪伴式自然親子樂園，集自然體驗、互動娛樂、科普教育為一體，共有超過一百多項國內外頂尖親子游樂體驗，圍繞“親子樂園”這一概念打造文旅新樣本，創意先行填補了市場空白，也為親子文旅市場注入新活力。除此之外，公司旗下各景區均有各類適合親子游玩的區域及專案，如北京歡樂谷四期專案“甜品王國”、重慶歡樂谷二期全新親子主題區——超級飛俠訓練營、武漢歡樂谷“歡樂海洋”、南京歡樂谷“奇想海洋”、“歡樂時光”等。未來，公司將緊盯旅遊市場消費需求趨勢，加速親子游等新業態的快速發展，並不斷提升文旅產品供給質量，深化產品迭代升級，構建旅遊產業發展的新引擎。
審讀：孫世建
