提到拆遷大家可能都不陌生，也有很多人夢想透過拆遷一日暴富，拆遷其實是之前人們對於“棚改”政策的統稱。但隨著“舊改”政策的實行，“拆二代”或許會越來越少。
那麼“舊改”是什麼意思呢？舊改一詞來源於17年住建部在廈門開的座談會上提出的政策。與之前的“棚改”政策有所不同的是，舊改政策不涉及拆遷以及安置補償等問題。

“舊改”於17年首先在廈門、廣州等15個城市試行，且於18年年底取得顯著成效，共改造老舊小區106個，惠及5.9萬戶居民。自從國務院辦公廳發出《關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》後，“舊改”這一政策更是引起民眾的廣泛關注。那麼老舊小區該改什麼？怎麼改？又將帶來哪些影響呢？

一、“棚改”到“舊改”，觀政策變革
棚改政策作為舊改政策大範圍實施之前拉動投資、穩定內需的主要工具，其實質是對存在安全隱患的老舊小區進行拆遷與重建，也就是說房屋破損到危害居民安全的情況下才需要拆除。既然需要“拆”，那麼這些被拆房屋的人“遷”去哪裡？
因此棚改涉及到了一個賠償的問題，早期的棚改以實物安置為主，繼而轉為貨幣安置，再轉回實物安置。通俗點講，就是被拆房屋所有人可獲得房屋或貨幣等國家補貼性賠償，也因此產生了許多我們常見的“拆二代”。

而隨著全國性棚改工作目標的基本完成，貨幣安置導致的房價增長速度過快的負面影響就愈發明顯。據國家統計局2015-2018年的資料顯示，三四線城市平均房價漲幅都在55%以上，而高速房價增長的同時必然意味著市場商品房存量的大幅下降，因此“棚改”過程也被放緩了速度，中央轉而將重點放在了“舊改”上面。

與棚改相比，舊改就顯得“溫柔”得多。第一：被改造的地區不用大拆，只是進行簡單的設施改造，例如對公共電梯、水管等設施的重建與修繕。第二：改造地區人員不用遷移，避免了一定程度上的“背井離鄉”。第三：充分堅持居民自願的原則，也就是說，怎麼改，全由居民說了算。
二、“舊改”改什麼？改成什麼樣？
舊改主要針對2000年以前建成的房屋，住建部副部長黃豔表示：舊改主要依據老舊小區的實際情況來進行。改造分為三大類，分別為基礎類、完善類和提升類。
所謂的老舊小區也就是我們平時說得“老舊小”。這些小區通常具有以下特點：市政配套設施不完善、社群服務設施不健全等，因此對一些設施的修繕與重建就顯得很有必要。

目前，全國“舊改”政策正在大面積，廣區域地落實。如住建部副部長所言，落實政策需要考量諸多因素，切勿“一刀切”全部大拆大建，必要的時候可以進行“一棟一制”，根據每個老舊小區甚至每棟樓的具體情況來進行改造。
從改造分類來講，首先要進行區域劃分，也就是因地制宜。哪些小區適合基礎類改造、哪些小區需要再進一步地完善改造，哪些小區又需要提升改造。

如金融領域專家趙秀池所說：老舊小區應該根據其破損程度與住房安全等級進行不同程度的改造，有的小修小補就可以了，如加裝一些必要的基礎設施像電梯、停車位、水電氣設施等，有的則需要推倒重來。
現階段我國的舊改政策剛起步，有些制度可能沒有十分完善。那麼“舊改”要改到什麼程度才算合格呢？中央已經定下了目標。
國務院辦公廳關於城鎮老舊小區改造的指導性工作檔案中指出：到2022年，基本實現老舊小區改造制度框架的完整化；截至2025年末，根據各個城區的實際狀況，實現對老舊小區改造的全部計劃。

三、“舊改”政策影響分析
“棚改”由於需要拆遷，需要向被拆房屋所有人提供新的住房或者貨幣補償，又由於建房時效性的問題，因此棚改最後的補償還是迴歸到了貨幣安置這一方式。被拆遷人員獲得大量貨幣補償，必然會進行房屋購置，導致市場房屋存量大幅下降，房價大幅上漲。

而“舊改”是由國家拿出一部分錢，居民自己拿出一部分錢，結合社會力量投資共同來進行的。此方式不僅能改善居住環境，相較於此前的棚改政策來說，也能節省大量資金成本。且投入的成本全數使用在了房屋以及公共設施的修建上面，不會流入房地產市場，因此不會對房價產生過大影響。

四、兩類人受影響
既然不會對房地產產生影響，那麼舊改政策的影響將會體現在哪些方面呢？首先舊改將會對兩類人產生影響。
第一類人：老舊小區房屋的所有人。這類人大多都是年齡構成偏老齡化的老年群體，老舊小區經過修繕後不僅可以大大方便老年群體的日常出行，也能使小區環境得到改善，便於出租或吸引新的購買者，居住舒適度的提升，意味著老舊小區的房價也會升值，對於這些人來說，就可以實現自身持有不動產的“原地升值”。
但也不是所有的老舊小區都能實現舊改後的“大幅升值”。一些自身建設佈局不太理想的小區來說，舊改後綠化環境或許會變好，但是也不能改變走廊、過道狹隘擁擠等情況，因此升值空間不會太大。而對於那些原本格局好、規劃較合理的老舊小區來說，就有著非常大的升值空間，因此對這一類業主來說，必將實現身價的大幅上漲。
第二類人：建築類行業從事者。與前些年棚改政策資金大量流入房地產行業不同，舊改資金流入的是建築業。那麼必將導致建築行業需求大漲，帶動行業新一輪的快速發展，對建築領域從業人員來說不得不說是一大好訊息。
相關資料顯示，19年我國改造老舊小區1.9萬個，20年就升了一倍已經達到了3.9萬個，龐大的改造工程意味著需要大量的建材產品。以電梯行業來說，截止21年12月9號，據住建部負責人介紹，已在全國加裝兩萬多個電梯，為其相關從業者帶來了鉅額的營收，舊改也側面帶動了這一類人的身價。

總結
站在個人的角度來看，不管是之前的“棚改”，還是現在以“舊改”為主，放緩“棚改”的步伐。實行兩者並行，採取因地制宜的方法來對城鎮進行改造的措施，都是中央對於怎樣做好民生建設工程的一步探索。
就目前情況來看，該項改革還是非常成功的。由於之前大拆大建導致了房地產市場過熱，房價飆升。緊接著就有“舊改”政策來“降熱”，穩定內需，真正做到了想民生所想，為人民服務。
大家覺得在現行的“舊改”政策的調控下，房地產市場能否實現平穩地發展？解決房地產市場過熱的方法是否還有其他？
