作者：Brooke DiDonato
寫在前面：
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接下來，請跟隨叨叨一起來了解臺湖板塊的發展情況。本文內容分為上下兩篇，上篇內容圍繞臺湖板塊發展程序及價值梳理，下篇內容將對板塊內專案進行簡評。
本文力求客觀，請放心閱讀。
一、臺湖板塊發展程序
01板塊範圍
臺湖地區位於北京東南部，京哈高速以南，東六環以西，與朝陽區、亦莊經濟開發區接壤。
“遼代時，此地的蕭太后河南側地勢低窪，聚水成湖，名為臺湖，湖邊的村莊聚落也以之為名。遼統和十年（992年），更名為望幸裡。民國二年（1913年），望幸裡改回原名臺湖。”
根據2019年11月北京市政府批覆的《亦莊新城規劃（國土空間規劃）（2017年－2035年）》中規定，亦莊新城總面積拓展為225平方公里，臺湖總部基地、光機電一體化基地、馬駒橋鎮區、物流基地、金橋科技產業基地和兩塊預留地塊等區域被正式納入亦莊經濟開發區。
臺湖地區屬於通州區和亦莊協同發展板塊。其東部歸屬通州，坐擁臺湖鎮政府及多個老工業園區；其西部歸屬於亦莊。自2020年7月6日起，臺湖歸屬亦莊部分的不動產登記業務已經改到亦莊經開區辦理。本文討論的臺湖板塊特指臺湖地區歸屬於亦莊經濟開發區的部分，也是近年專案成交火熱的區域。
圖1:臺湖板塊範圍
02 板塊定位及發展程序
臺湖區域為新興發展區域，在《北京市城市副中心（通州區）國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標綱要》中，定位為將建設集演藝產業、文旅休閒產業為一體的文化型小城鎮，重點發展主題旅遊、演藝娛樂等產業。副中心綱要中對於臺湖地區重點專案的規劃設計很少，可以明確看出，臺湖並不是副中心發展的核心區域。
圖2：臺湖演藝小鎮
但在亦莊新城規劃中，臺湖西部區域定位為重點發展高階總部基地、光機電一體化基地等，臺湖亦莊區域較臺湖通州區域定位檔次有明顯提升。
在產業發展方面，臺湖亦莊區域發展基本以電子資訊產業為主，將整合臺湖總部基地、光機電一體化基地等約40平方公里區域，吸引更多電子產業企業在此落戶，為臺湖板塊帶來產業和人口。另外，在板塊內略微偏僻的區域也將進行未來產業前沿技術佈局。迴圈經濟產業園選址在涼水河和與京津鐵路交匯處附近，佔地約3平方公里，將建設再生水廠、再生資源綜合利用中心等，探索前沿技術創新成果。
目前臺湖板塊（特指臺湖亦莊區域）軌道交通、產業等各項配套正在加速落地中，因此近年土地熱度也較高。臺湖作為先規劃後發展區域，城市介面和建築面貌較好，板塊內待開發土地較多，發展潛力較大。從2013年開始，萬科、泰禾等眾多知名開發商在此取地建設第一批商品房，早期泰禾拾景園的商品房成交價一度超過5萬元/㎡，品質和價格都是較高水平。但是隨著板塊供應結構發生變化，近2年新增住宅型別轉變以限競房、共產房為主，未來板塊內重點專案更是以公租房、安置房及其配套建設為主，建設總面積更是超160萬㎡。在這樣大量的建設活動影響下，人口居住密度提升較快，板塊未來可能將長期籠罩在剛需剛改的氛圍中。
圖3：綱要中住房重點建設專案
板塊記憶體在新房數量多、市場競爭激烈、發展預期透支等問題，未來在沒有其他利好影響的情況下，價格抬升難度可能較大。隨著臺湖板塊納入大亦莊範圍，未來板塊內新專案有望解除雙限，客戶池容量將明顯增大，客戶來源範圍可能將由通州拓展至全市範圍，對價格有一定鞏固或提升作用。但是目前臺湖地區限購政策只是針對經管委會認定的、在經開區和亦莊新城從業的人群可能將有所鬆動，且該政策也仍在申請中，並沒有任何訊息說要對全市客戶放開雙限。希望讀者理智看待限購放開這個話題，房住不炒才是正道。
目前這種限購鬆動趨勢，加之亦莊獨立學區等利好政策影響，隨著板塊內近年各專案的陸續交房，人口和配套的逐步落位，板塊未來還是存在一定想象空間。
03 板塊配套發展
目前臺湖板塊內整體配套發展較慢，除了交通優勢較強且基本實現外，其他型別生活配套屬於規劃在，但可能長久仍不可見狀態。
交通配套方面，臺湖的交通規劃級別很高。三條地鐵線、三條高速交錯縱橫，京津、京滬、京哈快速直達市區和外省市，亦莊線快速對接宋家莊樞紐站，規劃的S6號線連線機場，在建的17號線直達國貿望京。便利的交通為區域快速發展奠定了基礎，可以有效地承接城區外溢客戶。
值得注意的是，地鐵17號線建設分為三段，南段（十里河至嘉會湖）已經開通運營，北段（昌平未來科學城至望京西）和中段（十里河至望京西）預計2023年開通，交通利好的釋放直到2023年才能徹底實現。
圖4：臺湖亦莊區域交通配套圖
圖5：17號線南段開通車站
教育配套方面，目前仍在完善中。圖6中在亦莊十四五規劃對教育配套的論述中，很重視臺湖亦莊部分的教育佈局。目前區域內已經建成景山學校通州校區，並且計劃於2022年9月開始招生。但是景山學校通州校區的招生物件會優先於東城區安置房生源，在滿足東城安置房生源後，才招收周邊小區生源。
2022年1月，為了解決片區內優質教育資源不足的問題，經開區政府又簽約了兩所名校——北京市第八中學和北京小學。北京經開區社會事業局與西城區教育委員會已經簽訂合作辦學備忘錄，引入優質教育資源優先解決臺馬相關地區產業專案快速落地後亦莊新城產業人才子女入學缺口問題。參考景山學校通州校區的時間節點，建設工程自2018年底獲發改委批覆後，歷經4年才開始對外招生，因此這兩所學校可能仍需要較長時間才能夠對外開始招生。校區建設時間也與學校的建設面積、疫情等多項因素相關，這項利好的預計實現時間不會太快。
圖6：亦莊教育規劃佈局
商業配套方面，現狀匱乏，未來可期。臺湖板塊內缺乏大型商業綜合體，目前僅提供小型的商超、社群底商以及專案配套商街等滿足日常的生活需求。但是控規顯示未來有商業規劃，同時亦莊十四五規劃中提到臺湖將建設為重點商業中心，可以期待後續的進展情況。
圖7：亦莊商業規劃佈局
醫療資源配套方面，現狀匱乏，未來情況不明朗。區域內目前無三甲醫院，客戶多依賴通州城區內的醫院或同仁醫院亦莊院區等，交通距離較遠。臺湖板塊內有明確的綜合醫療用地規劃，但是目前仍未簽約醫院品牌。板塊與之前網傳即將落位的北京兒童醫院也失之交臂，兒童醫院新址敲定在亦莊河西區而非臺湖。因此，板塊未來何時落位、配備何種級別的醫療配套仍靜待觀望。
以上就是通州、亦莊區域購房攻略|進階的板塊——臺湖板塊（上篇）的全部內容。對該板塊內專案比較關注的讀者，可以持續關注下篇內容。
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