中國住房和城鄉建設部2021年8月底釋出《關於在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》，廣東省住房和城鄉建設廳2021年11月中旬就上文答覆了《關於明確近期國家有關檔案約束要求的函》。
兩份檔案中，都提到了原則上城市更新單元（片區）或專案內拆建比不應大於2。亦因此，在業內引起了巨大震盪。
什麼是拆建比？為什麼要拿拆建比作為城更專案的約束指標？如果真的實行拆建比不大於2，會產生哪些影響？
資深城更人、公眾號“城更人筆記”博主風生以公式拆解方式，直觀揭開拆建比的本質。
01 拆建比的本質是什麼
所謂拆建比，指的是城更專案改造後的總建築面積與改造前的拆除的現狀建築面積的比值。
改造後總建築面積又能分成回遷給原業主的復建面積，開發商拿到手的融資面積，以及移交政府的公建配套面積，由於公建配套面積比較小，公式中暫忽略展示。
因此，
由於
所以
進而可以得出
由此可以看出，拆建比其實受4個因素影響，分別是復建面積、拆除面積、單方改造成本、單方樓面地價。
總復建面積/總拆除面積的比值受拆遷補償標準影響，在專案實操過程中透過對拆遷補償標準制定的研究，一般使比值控制在1~1.2。
單方改造成本其實是一個剛性成本。
也就是說，4個影響因素中，有3個因素近似常數。
所以可以得出結論，拆建比就跟單方樓面地價成反比。單方樓面地價越高，拆建比越低。
那麼，在拆建比不能大於既定數值（目前根據檔案要求：拆建比不大於2，拆除重建面積不大於20%）的情況下，地價越高的地區，專案經濟可行性就越高。
02 政府為何約束拆建比
在村民住宅復建比例和單方改造成本一定的前提下，“拆建比”越高，說明每拆除1㎡現狀建築物面積，需要建回去的建築面積就越大，即用於經濟平衡的融資建築面積越大，需要政府支援新增建設指標和新增規模的可能性就越高，專案實施難度就越高，反之亦然。
它真實反映的是具體專案改造後的土地市場價值，樓面地價越高，“拆建比”越低，說明這個村的可改造性越高。
對於政府而言，透過約束拆建比，可以把力量集中在土地轉化價值高的專案上。
這裡所說的力量，不單單是政府的公共資源，還包括房企的經營資源。透過約束拆建比，可能倒逼房企能夠明確進行專案地選擇和經營資源地投入，讓房企放棄不可行、不合理的預期。
值得注意的是，城更專案通常都帶著產業匯入的任務，若要能讓企業“算得過賬”投入成更，如果拆建比不大於2，真的落地了政府或也須放寬單個專案的准入門檻、產業要求等等，不然，企業可能真做不下去。
03 對房企和原業主而言，意味著……
而對於房企而言，如果拆建比不大於2，真的落地了，就要求其迴歸一二級城市及地價滿足要求的市中心專案。以前一個房企幾十上百個前期專案，同時開10幾個專案拆遷補償工作的局面，將一去不復返。
對於原業主而言，只要是還能進行下去的專案，還是能滿足原業主合理的補償需求，畢竟拆遷談判主動權還是在業主手中，給得不合理，原業主也不會籤。只不過，房企比起以往更有壓制補償的動力，畢竟日子不好過。
（本文整理自公眾號“城更人筆記”，封面來源於網路，如有侵權，告知立刪）
