2022年樓市開局並不理想，不僅很多專家預判的“市場回暖”未出現，而且當下房地產仍然在走“下坡路”——新年首月，樓市全線下跌。
這主要體現在3個方面：第一，房企降價銷售仍然是市場的主流趨勢。21世紀財經頻道報道，2022年1月份，全國30強房企新房銷售均價降幅700元-5000元不等。其中深耕三四線城市的某房企，1月份新房銷售均價降幅高達11%；
第二，據克而瑞研究中心的報告顯示，1月份，百強房企中多數規模房企銷售表現不佳，有近9成房企單月銷售業績同比降低，其中2成房企降幅在30%至40%之間，近4成房企降幅高於40%。頭部房企萬科1月實現銷售額356億元，同比減少50.19%。正因為此，前兩天萬科鬱亮才發出了“2022年萬科是背水一戰，要麼死，要麼活”的悲觀表態。需要指出的是，萬科在中國的各大房企中，還是債務控制較好的企業。萬科的情況都已經到了“論生死”的嚴重地步了，可想而知其它房企的現狀有多糟糕；
第三，據貝殼研究院統計，2022年1月國內房企境內外債券融資累計約為481億元，同比大降七成。去年底央行降準釋放1.2萬億流動性，很多人認定信貸寬鬆環境下，市場會隨即轉暖。現在看來，這只是很多人的一廂情願罷了。眾所周知，房地產是資金密集型行業，從年初的房企融資情況來看，今年的市場信心仍然有待恢復。
另外，截止到目前，全國已經有23個城市出臺了“限跌令”。此外不得不提的是，央行公佈的最新儲戶房價預期調查報告顯示，對下季度房價“預期上漲”的比例降到歷史新低，只有16.8%的居民“看漲”。
綜上所述，對於2022年的樓市走勢，更多的人選擇觀望，捂緊錢包。換言之，“看跌房價”的人更多了，其中不乏一些知名專家學者。易居研究院的專家預測，未來2-3個月，70個重點城市新二手房價格將全部下降。不僅如此，該機構還預測，2022年全國商品房成交均價或跌1%，為本世紀來最差。筆者兩週前所做的線上調查結果也顯示，有近8成的網友認為“房價跌勢已定”。
此外，重點需要說明的是，近期網路上在瘋傳一份標題是“房價下跌時間表”的房價分析文章，其主要內容是說：房地產大勢已去，下跌基本面已經形成，未來5年，一線城市房價會跌到2萬，二線城市8000，三四線城市2000。網上流傳的“房價下跌時間表”，會實現嗎？
下面我們來理性分析一下。在給出結論之前，我們還是先理清楚當前樓市的基本情況，做到有理有據地分析：
首先，當前階段，整個房地產市場確實以“降溫”為主旋律。尤其是今年春節期間一二三四線城市的新二手房成交量，同、環比均大幅下跌。特別是三四線城市，往年無比熱鬧的“返鄉置業大潮”並未出現，即使開發商打折促銷的慾望也很強烈，購房者投資買房的情緒仍然很低落；
其次，從機構公佈的最近一季度首套房貸款利率和二套房貸款利率走勢來看，購房信貸支援趨於寬鬆。尤其是惠州、合肥、廣州等城市，首套房、二套房貸款利率均有不同程度下調。其中惠州下調幅度最大，房貸利率，大幅降低了約100個基點。此外，安徽省還發文明確“鼓勵降低購房首付”。在專家看來，這兩件事對當前的樓市都傳遞了“利好”的訊號；
再者，央行、住建部、統計局等部門高層均喊話樓市，釋放了積極訊號。央行全面降準，帶來1.2萬億的“流動性”。2月11日，央行釋出2021年第四季度中國貨幣政策執行報告，明確將加大對住房租賃金融支援力度，維護住房消費者合法權益，更好滿足購房者合理住房需求，促進房地產市場健康發展和良性迴圈。1月20日，住建部高層在部署今年的工作時表示，2022要保持調控政策連續性穩定性，增強調控政策協調性精準性，力爭實現“房地產市場執行總體平穩”；統計局局長直接喊話，“房地產是支柱產業”。
第四，需要注意的是，近兩個月具有風向標意義的5大城市二手房成交量均有所反彈，北上廣深杭二手房成交量增幅在20%-32%之間，尤其是深圳二手房成交量在連續7個月下降後，終於在2021年12月份迎來反彈了。在專家看來，這是非常重要的訊號，或意味著樓市的拐點出現了。
基於上述基本面分析，在我們看來，當前的樓市降溫並不可持續。原因有兩個：一是市場一旦開啟降溫，就會具有周期性，按照歷史規律，降溫週期短則半年，長則一年。所以如果從本輪樓市的降溫起點2021年7月份算起，最遲到2022年6月份，市場就會逐漸升溫回暖；二是信貸、調控、需求等基本面決定了，2022年的市場不會一直“降溫”。尤其是在央行、銀保監、住建部等部門釋放利好訊號後，2022年二三季度，市場大機率會在進一步調整後企穩。
換句話說，未來房價下跌的空間已經很小了，尤其是有人口增量、經濟發達、資源豐富等特徵的一二線城市，暖風吹拂之下，終將否極泰來——中長期來看，房價上漲的壓力仍然很大。
回過頭來看網路上流傳的“房價下跌時間表”，其實是絕對不可能實現的。一方面，對於明年的樓市央媒已經發聲定調了，這和“房價下跌時間表”的結果截然相反——2022年1月13日，央媒經濟日報在標題《房地產市場也須穩中求進》文章中重點強調，“如果僅用一個詞彙概括對2022年和未來房地產市場發展的方向，那就是’穩’。隨著新一年信貸額度的’重置’，市場有望經歷修復階段重回穩定狀態，進而向’良性迴圈’過渡。”
房產專家劉博分析認為，根據央媒對樓市提出的“穩”定調，毫無疑問，未來5年，房價一線2萬，二線8000，三四線2000這是根本不可能實現的。拿一線城市的房價來說，當前四大一線城市的平均價格在7萬/平左右，5年時間房價下跌到2萬，這意味著一線城市5年房價要在現有的基礎上下跌250%，每年下跌50%，這種跌幅和央媒對樓市的“穩”定調嚴重違背。特別是三四線城市，5年房價跌到2000元，連開發商的建房成本都無法覆蓋，房地產的生意還怎麼做？
另一方面，對於房價下跌的“底線”，其實開發商大佬孫宏斌和潘石屹早已經透露了：孫宏斌直言，30%是底線，否則所有的開發商都會玩不下去。潘石屹認為的底線則是20%，房價普遍2成，其實銀行業、開發商、投資炒房客、中介公司等都會遭遇重創，當然國民經濟更會受牽連，出現坍塌，這種結局我們無法承擔。所以，根據開發商大佬的說法，未來5年房價跌到一線2萬，二線8000，三四線2000，是絕對不可能實現的；
到此，對於“房價下跌時間表”能不能實現的問題，答案已經很清楚了：絕對不可能出現。一言概之就是，房地產在國民經濟中的地位太重要了，它雖然不再是拉動經濟高速增長的巨大引擎，但仍然扮演著“經濟壓艙石”的重要作用。更不要說，房地產在過去的三四十年裡，已經發展成了上下游綿延，產業鏈縱橫，體量百萬億級的一艘巨輪。用專家的話說，“這艘巨輪行走到現在最大的要求就是穩，不會也不能翻船。”
不過對於房地產未來的發展，曹德旺曾經的評價我們認為是最客觀、最真實的。“房地產不能再被高高捧起了，它佔用了過多的資金和資源，未來應該削減房地產等不必要的投資。”
事實確實如此，過去這一二十年，房地產快速發展，吸走了過多的本該進入實體經濟行業的資金，以至於肥了房地產，阻礙了實體、高科技等產業的發展。所以，未來我們確實需要下功夫扭轉房地產的高投資局面，抑制房價過快上漲，迴歸住房居住本源，打擊投資炒作，引導資金從房地產到實體經濟。
對於房地產的發展，也不能寄希望於一蹴而就解決所有問題，這不可能，也不現實。當然，我們更不應該自欺欺人地認為未來房價會下跌到一線2萬，二線8000，三四線2000。專家盧駿說得很客觀，我們雖然無法實現房價每個人都承擔得起，但卻可以實現多渠道解決居住問題，更可以透過不同方式解決好每個家庭的住房夢——共有產權房、保障性租賃住房、租購同權等就是最好的突破口。而幸運的是，當前我國的房地產，正在朝著這個美好的方向發展。
