大家好，我是京爺，是少有的能夠切入北京房產全流程交易與大資料分析的諮詢師！

以下內容為【京爺說房】公眾號| 粉絲問答

關注“京爺說房”【微信公眾號】，加入【知識星球】“京爺說房” 進行提問和獲取資料，有問必答，全程指導。

1、提問：京爺您好，父母住在二環裡，因為置換賣掉了二環邊上一套公房，目前手頭大概680努一努能上700多點，首套貸款。片區希望距離父母近一些，不需要考慮學區，以居住品質為第一優先順序，三居室整個朝陽都可以考慮，看過北苑麗都一號、東鎮、卡布、華紡、美景，華紡沒有什麼好房源了不是頂層就是挨著火車道要不就是底層沒太陽的，兩居室希望離父母近一些，看過雙井的首城國際感覺不錯，如果考慮未來還繼續置換可能會選擇這個。實在是不知道選擇啥，希望您給參謀一下，或者其他小區我不知道的也請指點迷經

回答：你好，當前房源確實比較少（這種情況預計還會持續至少三四個月以上），所以如果沒有遇上合適的房源也是可以考慮走一步看一步，如果是有比較明顯硬傷的房產，那還是不要選擇，即使小區很好也請儘量避免。麗都一號、東鎮、卡布、華紡、美景，華紡，這裡面可以重點關注麗都一號、華紡。首城國際小區其實還是不錯的，雖然不算品質很好的次新，但至少在周圍中屬於關注度很高的小區，而且有一定的價效比，是完全可以選擇的小區。也可以看看金泰先鋒、東恆2、金地名京、凱德錦繡、東方雅苑、風度柏林是否有合適的房子。詳見星球內部資料《這些二手房跑贏大盤》《北京各小區歷史收益統計與分析》

2、提問：京爺五道口商圈怎麼樣？900萬預算 三居，有合適的小區推薦嗎？

回答：你好，五道口商圈自然是非常不錯的，地段、配套、人文環境都是非常好，當年也被戲稱為宇宙中心。這個板塊，如果是有學區的小區，價格奇高，900萬預算沒法買到合適的三居，中關村北二條、清華園鐵路宿舍勉強看看。如果不需要學區，那西王莊小區、成府路20號院可以重點看看。建議看看星球內部資料《二手房看房買房技巧》

3、提問：京爺，您好。諮詢下，工作在豐臺科技園汽車博物館附近，首房首貸，首付200萬預算，總價500萬，未來一兩年準備要個小孩，想買個小兩室自住,交通方便點,儘量離北京西站稍微近點，最好七八年後賣的時候好交易的，儘量跑贏豐臺大盤。目前看的有豐臺的萬年花城，萬科西華府，萬科藍，草橋欣園，怡海花園，三環新城，房山的長陽區域長陽半島2號院？請教下這幾個地方，有哪些優劣勢，推薦啥小區？另外其他有啥好推薦的區域或小區不?

回答：你好，豐臺有價值的地方比較少，主要還是集中在麗澤、西局、首經貿、草橋、郭公莊等地，儘量考慮這幾個板塊的次新房或者高性價比小區即可。萬年花城，萬科西華府，萬科藍，草橋欣園，三環新城都是有其自己價值的小區（怡海花園這些年表現相對一般），但現在價格都不低，500萬兩居選起來不容易。相對而言，這個預算估計萬科西華府和草橋的小兩居還是更有價值一些。房山的長陽區域在房山屬於比較好的板塊，有一定的價值，但畢竟是房山，升值性還是有一定的受限，我認為這裡比較適合房山本地客戶群體考慮。可以參見星球內部資料《北京各板塊、小區歷史收益統計與分析》

4、提問：京爺您好！請問二套二貸，總900萬預算，海淀，大機率近7、8年不住 出租，注意到雙榆樹 優勢是地段好，但基本都是老破小 含學區但我們不需要學區 也就沒有價值。 像我們這種需求，是找五環內次新、注重租售比，還是鎖定雙榆樹這種投資不出錯、但如果將來居住 則基本無居住環境可言的小區？您是否有推薦？謝謝！

回答：你好，理論上，不管是投資還是自住，其實五環內次新更有價值。一方面，五環內一大片老房子，次新房非常稀缺，如果再過七八年，這種情況不僅不會改變，還會更加顯著。因此選擇次新房是價值之選。另外一方面，學區政策近些年多變，學區房不確定性加大，如果是沒有太多學區溢價的次新則更穩健。另外，沒準某一天你還能住上。900萬的次新，可以看看：六道口逸成東苑，小西天文慧園、今典花園，四季青美麗星苑，田村附近雅世合金公寓，等等。另外，一些95-2000的小區也可以看看。詳見星球內部資料《這些二手房跑贏大盤》《京爺北京買房十大頂級思維》

5、提問：京爺好！接著昨天的向您請教。首套買房，工作在學院路，主要考慮投資，整體預算400-550。目前在1、學院路周圍：清楓華景園、逸成東苑。2、亞運村附近：安慧裡。3、五環外西二旗，西三旗板塊。請問選擇哪個看更穩妥些？

回答：你好，1是一個比較穩健的選擇，地段好，沒啥學區溢價，小區也有自己的稀缺性。2、板塊還不錯，但是小區比較一般，也沒啥學校，升值性目前看一般。3、板塊是個好板塊，畢竟屬於高薪產業板塊或者外溢板塊，有投資價值。建議選擇2和3吧。詳見星球內部資料《這些二手房跑贏大盤》《京爺北京買房十大頂級思維》

6、提問：京爺好，最近在看清河附近總價600萬左右的房子。現在有兩個選擇:

① 永泰東里，永泰西里的老破小，可以買到房型較好的帶明廳的兩居室。

② 世華龍樾，萊圳家園的次新房，不過這個預算只能買一居室。

京爺可以從投資和自住的角度分別分析一下上面兩個選擇的優劣嗎？

回答：你好，這兩種型別的選擇其實是兩種方案：

① 房子老，品質差，環境一般，但價格實惠，能選個兩居。

② 次新，好品質，好環境，但價格高，只能一居。

從長遠的角度看，2升值性和保值性會強一些，但短期來看，① 也是有自己的價效比的，而且功能性強。如果你確實需要兩居室，那就選擇1，升值性也不算很差。如果一居兩居無所謂，那選擇②. 詳見星球內部資料《這些二手房跑贏大盤》《京爺北京買房十大頂級思維》
以上內容為【京爺說房】公眾號| 粉絲問答

關注 “京爺說房” 【微信公眾號】，加入【知識星球】“京爺說房” 進行提問和獲取重要資料如下：

購房邏輯：

《京爺北京買房十大頂級思維》

大資料：

《獨家撿漏榜，每日北京降價房源統計》

《獨家樓市大資料實時監測，這些板塊正在上漲》

《北京各小區歷史收益統計，讓你成為投資專家》

二手房買房技巧篇

《二手房看房技巧大全》

《二手房砍價技巧大全》

《這些二手房跑贏大盤》

《繞過中介、自行成交全套資料與避險指南》

《淘筍(撿漏)技巧與攻略》

《抵押貸款+撿漏攻略》

《降低首付攻略》

《真偽筍盤該如何區分》

《如何解決徵信有不良記錄（逾期）？》

新房買房技巧篇

《新房看房買房攻略》

《這些新房跑贏大盤》

《全套退定金技巧》

二手房賣房技巧篇

《賣房技巧篇》