7年未用的“大尺度”支援政策出臺。樓市“解綁”的速度正在加快！據報道，近日菏澤、重慶、贛州有部分銀行調低首套首付比例至20%。
與此同時，經濟日報日前發文稱，日前，某大型房地產企業內部講話流出，在市場上引發了關於“房地產去金融化”的討論。文章稱，有聲音認為，接下來行業金融支援將大幅降低，這是對“房地產去金融化”的一種誤讀。
“去金融化”最終目的是最佳化負債結構
經濟日報文章稱，房地產行業曾出現的“過度金融化”問題，具體體現在兩個層面。一是房地產開發經營過度依賴金融槓桿，高負債、高槓杆、高週轉；二是房地產企業紛紛佈局金融領域，投資、持股甚至控股商業銀行、保險機構、信託公司等，產業資本過度進入金融行業。
文章稱，“去金融化”是對此前過度金融化的一種矯正，其最終目的是將房企的經營槓桿率降至合理水平，最佳化負債結構，推動房地產迴歸居住屬性、民生屬性，避免引發區域性、系統性風險。
必須明確的是，我國房地產市場平穩、健康發展的總體趨勢不會改變。此外，還要探索行業新的發展模式，加強對長租房市場、保障性住房建設的金融支援力度，促進房地產業良性迴圈和健康發展。
在行業去槓桿過程中，個別企業違約風險必然會暴露。對此，不能急於政策轉彎，否則便是前功盡棄。要在堅持“房住不炒”的定位下，積極穩妥處置已暴露風險；同時，保持房地產貸款增速平穩、投放有序，但在結構上要做到“有保有壓”，精準有效滿足房企、購房者的合理剛性融資需求，堅決遏制違法違規行為。
多地房貸首付鬆動
訊息面上，據媒體報道，從中國銀行、農業銀行、工商銀行、建設銀行山東省菏澤市相關營業網點處獲悉，四大銀行下調了該市個人住房貸款首付款比例，“無房無貸”購房者的首付比從之前最低30%，降至最低20%。
此外，媒體從重慶、江西贛州的地產中介處瞭解到，春節前後重慶、江西贛州的不少銀行已經將首套房貸首付比例降至20%。據業內透露，此輪調整城市均為非“限購”城市，是由當地地方住房、金融職能部門根據因城施策原則共同決定調整。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，自2021年實施房貸集中度政策以來，各地執行20%首付比例的情況非常少見，因此本次菏澤釋放出了明顯的房地產寬鬆訊號。
最近15年房貸首付比例下調至20%只有兩次
據深藍財經整理，最近15年曆次按揭貸款政策，首付比例下調至20%的只有兩次。
第一次，2008年10月27日，央行宣佈最低首付款比例調整為20%，商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍。
當時的背景是，2008年國際金融危機全面爆發，中國經濟增速快速回落，出口出現負增長，經濟面臨硬著陸的風險。當年，全國商品房銷售額2.41萬億元，同比下降18.6%。
第二次，2014年9月30日，央行宣佈，非限購城市執行首套貸款首付比例20%，二套貸款首付比例30%政策，首套利率最低可打7折。限購城市執行首套貸款比例30%，如果貸款已結清，二套貸款比例也可只付30%。
當時的背景是我國房地產市場步入調整期，量價下行，各地商品住宅庫存量高企，經濟面臨諸多風險。中央多次喊話要“去庫存”。當年全國商品房銷售額7.63億元，同比下滑6.3%。
這兩次“降首付”政策，都是由央行宣佈的，因為那個時候還沒有“因城施策”的樓市調控模式。
這兩次調整後，發生了什麼？
第一次，2009年，全國樓市均價達到4681元一平，同比上漲23.6%。銷售總額4.4萬億元，同比上漲82.6%。過熱的樓市，引發了2009年底的調控重啟。
第二次，2015年至2016年，全國樓市均價分別上漲7.4%和10.1%。銷售總額同比分別上漲14.4%和34.7%。過熱的樓市，緊接著中央提出“房住不炒”的總定調，並引發了2016年10月開始的長達5年的“史上最嚴的樓市調控”。
地產政策推演：“因城施策”為綱，循序漸進最佳化
結合去年下半年以來房地產方面中央定調及地方政策推進情況來看：
1）總體定調：2021年底以來，中央重要會議對房地產行業的核心定調為“因城施策”和“良性迴圈和健康發展”。
2）已放鬆政策：供給端的涉險房企資產處置及預售監管區域性最佳化、金融端的按揭利率調整和公積金貸款標準調整。
3）尚未放鬆政策：需求端限售、限購、限貸政策。
中信證券研報認為，當前各地房地產政策工具箱儲備仍較豐富，此次菏澤市調整“無房無貸”購房者的首付比例標誌著需求端政策最佳化的開啟，後續各地需求端政策有望依據銷售情況而“因城施策”推進，此外地產融資政策亦有調整最佳化空間。
總體來看，解決前期地產信用問題的核心在於緩解當前流動性狀況，需求端（對應銷售回款）的購房者預期與融資端（對應持續融資）的金融機構意願是地產政策的重要發力點，目前看上述方面的政策正在持續發力過程。預計“新房銷售企穩→問題專案處置→房企融資能力恢復”有望在後續季度漸次出現。
綜合經濟日報、深藍財經、中信證券研報
