房地產市場的邏輯在發生顯而易見的重構，核心點：

一、中國大多數想要登頂房地產一哥的公司，玩的都是高週轉，但現在甭說高週轉，恆大暴雷後低週轉都成問題。

二、“等魚斷氣再買魚”的龍頭邏輯已經不頂用，房地產市場的終局，不再是少數巨頭暢玩“集中度提升的遊戲”。

三、時代的一座山不過是歷史的一粒沙，房地產行業離了誰都照樣轉。承載人們美好生活的住房，僅僅是資金和建造的問題，分分鐘有人來解決。

01“天狗食日”

2021年7月恆大開始暴雷。其餘韻可總結為4個字：天狗食日。

之前監管和地方上對於出了資金問題的房地產公司，那是能幫就幫，能救則救，為了稅源和就業捏鼻子又怎樣。可都像恆大這樣沒法弄。

於是重點來了，各地9月份開始，為保交房，大幅加強了住宅預售資金的監管力度，得專款專用，還有的因城施策提升預售條件。

預售資金是什麼？它是房地產公司高週轉的核心，房子沒造完，就可以賣期房，等這些預售資金到手後用去拿地，進行新一輪的擴張。如今這塊被管上了，芭比Q了。

陽光城在瀋陽的一個專案剩餘造價只有1個億，但被嚴格的監管了7.5億元預售資金。整個公司在違約之前賬上有270億預售資金不能動，得老老實實把房子交咯才能花錢。它們7/8月份的時候還能從專案收上來六七十億預售資金，9月就只有48億元（其中30億元透過賣專案得來的），等到10月份就直接歸集不上來了。

不僅是陽光城被“食日”，沒有了“陽光”。

02魚斷氣了你也沒法買

2021年底那麼多房地產公司的雷，跟房地產公司的三條紅線和銀行的兩條紅線關係不大，主要就是以上邏輯。

總盤子十幾萬億的房地產行業，在2017年的時候就已經見頂。行業集中度提高，頭部公司市場份額提升，這是過去投資幾個龍頭的主要邏輯之一。我們講過一個房地產巨頭抄底的段子，叫“等魚斷氣”：

一個老太太蹲在魚販子水池前面，望著魚，蹲了一下午。魚販子好奇問道：“你看了一下午了，要買還是不要買？”老太太說：“買。”魚販子說：“那你看啥呢？”老太太指了指旁邊的牌子說：“活魚6塊一斤，死魚2塊一斤。” 老太太又指了指魚說：“我在等你這魚斷氣。”

比如老孫的融創中國，為兄弟“接盤”那是專業的：抄底過樂視、天津星耀、華城富麗、萬達文旅、重慶渝富地產、泛海、陽光100、新湖中寶、長實集團等公司的專案或地塊。

那高週轉也沒了，抄底邏輯也不好使了，這是否會影響到新房的供應呢？不存在的。

03房地產行業離了誰都照樣轉

城投公司是穩定市場的重要砝碼，而且沒有中間商賺差價，它們蓋房子給老百姓又有什麼不可以呢。

天津武清最牛的開發商就是城投公司，最牛的樓盤叫城投熙和園。

退一萬步說，即使有些成功公司只熟稔土地的一級開發，建房子這事兒沒太多經驗，那也沒關係，不是還有“杭州代建天團”嗎。

代建模式數杭州房地產公司最為熱衷，包括綠城、萬科、保利、綠城、金地、旭輝、建業濱江等公司。

那個代表房地產品質的男人（宋衛平）已不在江湖，你再也聽不到類似讓同行心驚肉跳的言論，“我們去看過杭州萬科的房子，我們要是造出萬科那麼粗糙的房子，我們的專案經理要跳樓自殺N次！”但江湖上仍然留著它的傳承——綠城管理控股，中國房地產市場最大的代建公司，港股上市那表現是蹭蹭蹭的。

所以我說房地產行業離了誰誰誰都照樣轉。

高負債拉ROE的槓桿沒了，預售週轉的槓桿沒了，等魚斷氣抄底的時間槓桿沒了，那可不是從白銀時代轉向黑鐵時代麼，活下去是最重要的，鬱亮沒說錯。