焦點研究院 · 土拍研報
主題：第一批北京集中供地土拍的變化和原因解讀
研究員：趙文浩
出品時間：2022年2月17日
供應量仍低位徘徊，三宗地塊封頂成交
2月17日，北京市2022年第一批次集中供地宣告結束。本批次共有18宗住宅用地正式公告，開拍後有1宗流拍，17宗地塊成功出讓。18宗出讓面積為83.16萬平方米，較2021年第三批次增加34.7%，計容建築面積為169.48萬平方米，較2021年第三批次增加50.2%，起始總價為491.8億元，較2021年第三批次增加16.8%。儘管本批次供求面積和出讓地塊數量較2021年第三批次有所提升，但是和2021年前兩批次的供應量相比還處於低位，現階段市場面臨著下行壓力，為了防止庫存量較高，政府有意減少供應來平抑市場需求。
資料來源：北京市規劃和自然資源局，焦點研究院整理
從成交情況來看，本批次成交地塊的出讓面積、規劃建築面積、成交樓面均價數值分別為80.1萬平方米、160.91萬平方米、29844.9元/平方米，較2021年第三批次分別增加79.6%、76.9%、成交樓面均價下滑2.1%，在本批次出讓地塊中有3宗達到最高限價成交，遠高於上一次的數量。這3宗地塊所處區域均位於熱門區域，周邊配套有所欠缺，但是均有規劃利好加持。紀家廟地塊臨近麗澤商務區，崔各莊地塊臨近798藝術區，中關村生命科學園周邊網際網路企業眾多，這三宗地塊均適合建造改善類產品。由於北京的高階需求旺盛，這三宗地塊未來去化預期較好。
本批次地塊出讓距離2021年第三批次兩個月，但是競拍熱度明顯高於2021年第三批次。主要有三方面的原因：2月全國性商品房預售資金監管辦法出臺，房企的預售資金監管更趨於理性，未來預期資金週轉空間更充足；2月拿地，當年銷售，迅速產生回款，公司的財務報表資料會比年末拿地較好；另一方面，本批次出讓地塊優質地塊數量增加，房企拿地積極性增加。
資料來源：北京市規劃和自然資源局，焦點研究院整理
資料來源：北京市規劃和自然資源局，焦點研究院整理
從成交地塊所屬板塊來看，有6宗位於中心城區，出讓面積為24.88萬平方米，生態涵養區1宗，出讓面積為8.17萬平方米，平原新區及副中心10宗，出讓面積為47.05萬平方米，本批次成交地塊主要位於平原新區及副中心。
現房銷售數量增加，更加強調“一地一策“
在本批次集中供地出讓過程中，有9宗地塊設定有競現房銷售環節。該項規定可以減少購房糾紛，部分規避了期房銷售和宣傳差異大的缺點，此外還可以減輕購房者資金壓力，減少爛尾樓盤的產生。2021年二批次中成交的黃村地塊現房銷售面積佔比近一半，後續北京規自委表示要加大現房銷售推行力度，此類地塊對於現金流管理能力要求更高，加速北京市場行業出清程序。
18宗地均設定有指導銷售房價，每宗地塊均設定有地塊拍賣上限價格，並規定在“觸頂”後主要有四類競買方式，分別為競高標準商品住宅建設方案、現場搖號、競現房銷售及競政府持有商品住宅產權份額。本批次出讓地塊還有4宗設定有租賃用地配建，針對所有地塊均設定有最低建造品質要求。這些規則的設定為了達到穩地價、穩房價、穩預期的調控目的，同時在具體實施過程中更加強調“一地一策“，來達到精準調控的目的。
資料來源：北京市規劃和自然資源局，焦點研究院整理
國央企為競拍主力，民營企業寥寥無幾
本次出讓共有18宗地塊，累計55家競買主體,22家房企參與競拍。其中，中關村生命科學園地塊競爭最為激烈，共有10家競買主體參與競爭。參會與競買的企業主要有5類：大型央企，北京本地國企，外來國企，民營企業，下文將分類闡述。
大型央企拿地最為積極，代表有保利，中海，中建集團等，保利及其聯合體參與5宗地塊的競買，中海參與7宗，此類企業資金寬裕，且深耕北京市場，針對每年3次的集中供地，北京地區作為一線城市，只要後期運營設定合理，地塊去化難度較低，此類企業拿地意願強烈。北京本地國企主要是北京城建，懷柔科學城、興創和北京建工，拿地主要考慮到後期銷售的可持續性，穩固本地市場佈局。由於本批次租賃用地供應較多，地方國企在後期運營中較為便利，拿地有配合政策導向的意圖。
混合所有制企業為綠城和金地，在本批次競拍中，綠城拿地較為積極，多宗地塊拍賣到最高限價後仍參與後續競買環節。值得注意的是，綠城和金地2021年全口徑銷售額均同比增長，這為企業拿地提供了更多的資金來源。非北京國企主要是越秀和建發，這兩家企業在2021年的集中供地過程中，多城市分散佈局，在北京各拿地1宗，此番拿地有補倉土儲的意願，兩家國企對於擴大市場份額仍較為熱衷。此番參與報名的民營企業僅有4家，分別為旭輝、路勁，東亞和林河景盛，數量較少，和現階段民營企業所處的市場分為關係密切，旭輝和路勁參與競拍也反映出兩家企業財務狀況較為穩健。
資料來源：焦點研究院整理
營銷模式面臨新挑戰，裝配式建築或迎新發展
本批次土拍過程中，有9宗地塊提及現房銷售。在2021年第三批次出讓的12宗地塊中有6宗出現了競現房銷售的出讓政策，現房銷售逐漸成為北京宅地出讓過程中的一個趨勢。在2021年的集中供地城市成都，寧波和杭州都提及了現房銷售，現房銷售和原來的期房銷售相比，開發週期較長，在蓄客和樣板間設定等方面和原來的期房銷售屬於不同的模式，未來營銷面臨著新的挑戰，也更考驗企業資金鍊承壓能力。
近日，住房和城鄉建設部印發《“十四五”建築業發展規劃》，提出到2025年，裝配式建築佔新建建築的比例達到30%以上。北京的宅地出讓通常競爭激烈，在專案開發過程中限制較多，專案利潤空間被壓縮，而裝配式建築可以在保證過程質量的前提下壓縮工期。隨著政策導向的指引以及近年裝配式建築產業的發展成熟，在2022年的專案中，可以適當提高裝配率，加快建造程序，便於快速回款，增加專案利潤，裝配式建築產業在部分城市有望迎來更多發展機遇。
