近幾天，國家統計局陸續公佈了一些經濟領域的統計資料，這些資料與我們老百姓的生活熙熙相關，透過解析資料，可以看見現下真實的經濟局面，也可以搞清楚為什麼三四線城市“20%首付”只會是資本市場的狂歡，對於提振樓市沒有什麼沒用！
話不多說，進入正題！
2022年2月16日，兩個重要的經濟指標資料出爐，分別是1月份居民消費價格指數CPI和1月份工業生產者出場價格PPI，這兩個資料屬於微觀經濟領域指標，最能夠反映老百姓的日常生活狀態。
資料顯示：CPI同比增長0.9%，PPI同比增長9.1%。
怎麼看這組資料呢？
我們可以把CPI同比增長0.9%，簡單的理解為老百姓購買商品物價上漲的指標，這個指標表示老百姓日常消費品物價上漲了0.9%。
PPI同比增長9.1%，可以簡要理解為工業產業的生產成本增加了9.1%。
我們把這兩組指標結合在一起看，企業的生產成本上升了9.1%，但是消費端的價格才升值了0.9%，這說明了什麼？
我們的企業在生產成本大幅上漲，利潤大幅下滑的情況下居然不敢提高產品售價！
這是偶然的現象麼？
當然不是！
自2021年1月起，CPI最高才2.3%，最低則是-0.5%，還出現過物價下滑的情況。
而去年整年，PPI最高達到13.5%，與CPI的剪刀差最大達到12%，企業的生產利潤都被剪刀差給剪掉了。
正常情況下，原材料價格上漲，製造業會將上漲的成本透過成品漲價轉嫁給下端的消費者，所以，PPI與CPI通常是同步的。
但是自2020年疫情爆發之後，我們的企業是月月當雷鋒，幾乎承擔了全部成本上漲的壓力，硬是不敢提高產品價格。
企業為什麼這麼做？
當然是終端消費異常低迷，是拉不起的阿斗啊！
別說漲價了，平銷都在內卷，需求收縮，產品賣不出去啊！
我們再來細看下今年1月份CPI的細項漲跌幅：
在消費領域，食品、交通、教育、醫療等反映的是群眾剛性支出，而衣著，生活用品及服務、其他用品及服務反映的是群眾的溢價消費領域，居住對應的則是房地產經濟領域。
上圖可以明顯看出，衣著，生活用品及服務為負，對應的是溢價類消費低迷；
居住為0%，對於的是房地產經濟增長為零。
也就是說，市場用腳投票，給出的結果是：少消費，別買房。
用經濟術語表示就是消費低迷，樓市蕭條。
消費低迷的現狀我們還可以從另一個數據那裡得到佐證。
2021年五一假期，我國出行人次恢復至2019年同期的103.2%，但是最終消費卻只有2019年的77%。
出行人次更高，消費金額卻更低——大家出門旅遊都捂緊了錢包。
再看一個數據M1，這個資料更加直接。
M1反映的就是流通中的現金和單位的活期存款，卻在我國有歷史記錄以來，首次出現了負增長。
M1高於M2意味著社會資金流動性高，社融需求較高，企業或個人貸款意願強，但是不容易貸到款，銀行資金處於供不應求的狀態，需要求著銀行放貸。
M1低於M2意味著資金很多，並且在銀行內部空轉，無法有效的流入到市場中去，市場貸款意願低迷，主要原因是對投資預期不高，不敢投資也不敢消費。
關聯到房產上，M1的兩個高峰區間即是房價上漲的兩個高峰區間，M1為負值，意味著民生基礎，剛性支出都有點手緊，更別提跑去樓市買房子了。
說起樓市，開年後和朋友聊天，最大的感觸就是投資客確實沒了，剛需客戶的真實需求被激發出來。而且，售樓部裡客戶量較年前有所上漲，但銷量仍舊不理想，歸因之後，發現最大的問題就是：客戶手裡沒錢了！
2020年疫情爆發之後，絕大部分人都有感觸，日子比以前緊吧了，最明顯的表現莫過於日常生活中餐飲水準下滑了，外出購物謹慎了，剁手次數大減了······沒事絕不去樓市瞎逛了，談房絕不說自己有多少房貸了，說多了那都是淚，以前房貸多，那是資產厚實人精明，現在房貸多，那是負債高企腦有水！
別的不抬槓，筆者做房產策劃出身的，最常打交道的就是資料，常年拿著資料跟領導博弈推進工作，結果往往是資料在手，勝利我有！於是得出以下結論：資料就是“現實”，有事兒拿“現實”說話！
下圖是2021年消費類零售額同比增速圖，大家可以看到這樣一個“現實”，自去年8月份開始，消費就一直處於低迷狀態。
尤其下半年的餐飲類，消費增速數次為負值，消費如此低迷，真的只是因為疫情打亂了正常的經濟執行麼？
疫情肯定是誘因，然而只是表層原因，消費低迷的本質原因主要是因為居民太缺錢了，手裡握的，全都是負債！
最近20年，我國城市化高速發展主要靠的就是高負債，地方發債搞基建，拉動城市擴張，開發商負債開發，大舉衝規模，居民負債購房，抵抗通脹。關於地方、開發商和居民債務的論述，可以查閱筆者的文章：中國現在面臨著什麼樣的債務危機？
截止目前，我國宏觀負債率高達270%。
我們假設債務平均利率是5%，那麼270%的負債率每年利率就是GDP的13.5%，2021年我國GDP增長才只有8.1%，也就是說，我們在2021年全年辛苦賺的錢還不夠支付債務利息的！
在各債務型別中，我國居民債務槓桿率是攀升最快的，從2000年的不到5%，增長至當前的62.2%。
這個資料已經超過了發達國家德國的水平，與日本較為接近。
儘管總體上我國居民債務風險可控，但是卻出現了債務內部結構的分化，也就是低收入家庭的槓桿率遠遠大於高收入家庭。
這種結構分化，最是容易引發系統性金融危機，2008年美國次貸危機的重要教訓就是居民部分負債過高。
站在老百姓的層面上看，居民債務內部結構分化的原因主要是房地產的影響——窮人購房，往往需要藉助金融槓桿。
2000年，我國人均居住面積只有9㎡，到了2018年，上升至36㎡，同時，居民自有房率達到了96.5%。
這兩個資料比大多數發達國家還高，付出的代價就是居民的高負債率。
本來2019年，我國居民負債率只有56.5%，因為疫情的原因，央行一波放水，房地產火了一把，居民負債率直接飆高到62%。
本來全球大放水，帶動國際大宗商品價格暴漲，大家還擔心會有輸入性通脹，結果通脹沒來，反倒因為需求端萎靡迎來了小幅的通縮！
所以，這兩天看到“菏澤打響降首付救市第一槍”的新聞刷屏，筆者就覺得格外鬱悶，還他丫的給居民加負債增槓桿？這政策到底是誰提的？
朋友看到這些新聞後，一臉懵地問我：“1月17日安徽省不是搞過一波第一槍救市了麼？”沒錯，又是靠標題蹭流量的！當時我還詳細分析了下城市這樣搞有多短視：安徽降首付救市靠譜麼？
且不管它是不是救市“第一槍”，問題是這降首付的手段在二三四五線城市壓根沒用啊。
最重要的是，很多三四線不限購的城市，首付最低比例自2016年以後一直都是20%啊。有時候真不知道這些媒體是怎麼想的，基本的事實都不去探究麼？甚至連人民日報旗下的證券時報也來湊熱鬧，釋出專家預測：後續市場“小陽春”可期！
隨後，更多個城市降低首付的新聞爆了出來，我這裡只拿財聯社截個屏，大家可以網上搜一下，無數個媒體，包括一些有背景的權威媒體也在刷“救市第一槍，樓市要反彈之類的”，數不勝數。
降首付救市的新聞還在走熱發酵，打臉的巴掌已然到來。今日（1月18日）可有其他官方媒體可來對陣闢謠了：宣告菏澤市並未對首付比例進行統一調整，仍然執行2016年最低20%的首套房首付比例要求。
真的是······怒其不爭！
怒其不爭之後筆者迅速被打臉：(如下圖)，看看，人家券商媒體醉翁之意不在酒啊，這俄烏形勢又嚴峻了，美聯儲也加息在即，A股必須得挺起脊樑來，政策利好必須傳！我又格局小了，竟只會說大實話，不顧當前嚴峻的金融形勢！
繞遠了，咱們接著往下講。
作為一個資深房地產從業老炮，我可以很明確地告訴大家，雖然購房有首付比例的限制，但是三四線和那些小城市在營銷埠早就在搞“零首付”了好嘛？而且是真正的0元網籤，購房到家！
當然了，這是違規操作，但是三四線小城超多樓盤一直在使用，包括很多省會城市，也早在2021年行情不好的時候開啟了低首付政策，這是行內公開的事兒，相關監管部門也都是心知肚明。
搞低首付門檻，擠壓剛需客戶這種操作簡直不要太簡單，稱之為營銷操作的入門級手段毫不為過。
“0元定房，首付分期五年”、“0元購房送車位”、“1萬定房，再返3萬”這種無底線政策在筆者城市的樓盤早就爛大街了好不？
舉個例子吧，A樓盤打出“1萬購房，五年分期”。具體的操作是這樣的，100萬的房子，按照首付20%也就是20萬的首付，客戶只交1萬塊錢就可以進行購房合同網籤備案，剩餘的19萬分期5年還給開發商就行，另外的80萬正常到銀行走貸款流程。
這樣一來，開發商可以較快地鎖定一些手頭不夠20萬元首付款的剛需客戶，搶收客戶之後，可以保障80萬回款（銀行貸款直接支付給開發商）和1萬客戶購房款，剩餘的19萬相對而言算是小頭，開發商催著客戶分期五年慢慢還。
這樣的情況很普遍，已經在行業內玩了很多年了，這也是居民負債率高企且負債結構分化的根本原因。
也就是說，原本手頭錢不夠，需要拉低首付加大負債槓桿才能買到房的那批客戶群體，早就被開發商給擠壓進購房大軍內部了，居民負債槓桿早已被開發商發掘到極致了。
這個時候指望調低首付比例來刺激維穩樓市？用腳指頭想都知道沒用！
2022年開年一個半月以來，明眼可見的，地方房地產調控以寬鬆政策為主，各地頻出“穩樓市”政策近40次。效果還是有的，中國房地產市場也開始出現一些企穩訊號，但僅限於穩而不倒，絕非觸底反彈。
顯而易見的，國家層面不希望房地產行業佔用太多金融資源，一直持續透過各種組合手段將大部分金融資源從房地產中擠出去，比如說三道紅線，貸款端兩條紅線，二手房指導價等金融管控手段從始至終從未變動過，一直在發力。
而且，國家一直在推進的是信貸結構最佳化，在信貸資金投向方面，優先綠色信貸投放，主要投向新能源，光伏專案，新基建等專案上。
對於房地產信貸投放，在審慎基礎上有所回暖，但監控要求依然很嚴，控制好房地產貸款額度，不會過分壓縮，最終目的是為了降低房企槓桿和居民槓桿。
房地產行業去金融化的過程就是房企、居民降槓桿的過程！
恆大等一系列高週轉房企暴雷就是房地產去金融化的典型例子，到了這一步，國家好不容易以頭部房企暴雷的代價才把行業內多餘的水份給擠出來，不可能再為了救活某些房企而再放水回去，這不是鬧呢麼！
政策調控，豈是兒戲？
所以，房地產行業縮表出清將會持續進行很長一段時間，因為房地產去金融化將會是一個漫長而殘酷的過程，沒有什麼一蹴而就。
之所以說房地產去金融化的過程漫長而殘酷，主要是因為當大量的金融資源從房地產這個行業被剝離出去的時候，對於這個行業的影響將是顛覆性的。我個人非常認可萬科大佬的“悲觀預期”，房地產行業也的確是進入了“破銅爛鐵”時代。
過去，隨著人口紅利和城市化的高速發展，房地產行業成了中國國內最大的資金沉澱池，金融系統透過信貸放的水經過各個渠道最終流入到房地產行業裡面，導致房價一路走高，金融機構也對於房產抵押物偏愛有加，長期下來，房子成了資產和財富的代名詞。
但是，在把水擠出房地產行業之後，房子等於資產的邏輯就變了。
拿中國二手房市場來說，一年的交易額是8萬億，之前銀行可以提供6萬億的二手房買賣貸款。但是去金融化之後，中國金融機構只能夠為這個市場提供2萬億的貸款，那就意味著有近4萬億體量的二手房會被拒貸！
房產的流動性大幅降低，帶來的後果只有是賣不出去或者折價出售！
賣不出去，房子就只是一堆水泥鋼筋結構。
折價出售意味著資產貶值。
這就是房地產行業去金融化後的真實境況。
有人或許不信這一套邏輯，拿今年的“四萬億計劃”來反駁，說國家維穩房產行業是放了水的，和2008年一樣的四萬億！
我們不理論，還是拿出資料來看：
房企1月融資下滑，開年融資疲軟：
中指研究院監測，2022年1月房地產企業融資總額為792.2億元，同比下降70.3%，環比下降16.6%，單月融資規模同比連續11個月下降。
行業平均利率為4.13%，同比下降1.72個百分點，較上月下降0.99個百分點。開年行業融資並未出現明顯放鬆跡象。
開年之後，央媽的確放了很多低息資金給銀行，銀行方面也需要信貸開門紅，積極做業務放貸出去。
在1月份，我們也的確迎來了“4萬億計劃”的放水。
但是這個4萬億與2008年的四萬億，本質上是完全不同的。
2008年的4萬億是基礎貨幣增發，疊加槓桿率之後是十幾萬億的貨幣增量，而2022年1月份的4萬億是已發行貨幣的投放，在量上不是一個層級。
而且2008年GDP總量才31.92萬億，4萬億佔比12.5%，可謂是鉅款天量投放，但是今天的4萬億，對照2021年114萬億的GDP總量，佔比僅3.5%，對經濟拉動能力顯然不如當年，而且投放的針對性更加具體，主要瞄準專精特新，普惠金融，綠色金融，基礎設施建設等領域。
所以，開年雖有放水，但是量小，且屬於救急不救窮的做法，很多資金仍舊沒能逃出在金融機構內部空轉的低效怪圈，更加沒有流入房地產。
詳細的原因分析可以閱讀我的這篇文章：2022開年的“四萬億放水”，對我們的生活影響有多大？（該文有藉助頭條大V熊貓貝貝小可愛的論證及觀點）這裡不再做分析。
總結一下來講，國家對於樓市的調控上，“房地產去金融化”仍舊是主旋律，行業維穩而不託舉。
在維穩政策上，也並未出現如同2008年那樣的全國性普降首付，降低交易契稅、免徵營業稅，放鬆限購或者放開金融政策之類的深度調控措施，更別說什麼類似於貨幣化棚改之類的終極大招了。
雖然央行有過幾次降準降息，但釋放的資金量有限，且一部分在金融機構內空轉，一部分流入專精特新等領域，只有少量在關注並維著穩房地產。
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