21世紀經濟報道記者唐韶葵 上海報道
房地產即將進入一個全新週期，模式創新成為行業新課題。與此同時，自2015年以來，支援租賃住房的頂層設計政策相繼出臺，表明了中央要求建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度以及讓全體人民住有所居、職住平衡的決心。房企也在不斷探索新的形式、模式。
（上海地產集團城方董事、總經理鄭華，圖片提供：城方）
2月15日，上海地產集團城方董事、總經理鄭華接受了21世紀經濟報道記者專訪，詳細闡述了房地產行業轉型創新上的探索。從事傳統房地產行業多年，曾在保利、萬科、正大等大型企業任職，鄭華對當下的行業轉型創新沉澱了自己的思考和建議。
鄭華認為，房地產滾動性開發模式正常的發展週期在30年左右，滿足供需平衡需求之後，房地產就會從開發性地產進入經營性地產週期。再過二三十年，就進入房屋更新週期。當下我國房地產處於經營性地產週期。
作為上海國企中最早試水租賃住房業務的上海地產集團，目前在租賃住房數量上已突破3萬套，開業約1.5萬套。同時也在試水類REITs。
我們進入高質量發展階段，推動房地產轉型並帶動服務業的升級。鄭華認為這是房地產轉型的一個非常重要的契機和方向，也適應了國內促進內需消費的導向。相比銷售類住宅產品，租賃住房有助於降低房屋租金或者是使用費，房屋使用率也獲得提升。
“用租金換消費增長”，租賃住房平抑市場化租金、促使人們用於消費的可支配收入增加。鄭華認為這是房地產轉型創新模式的底層邏輯。
轉型服務性地產可能性：從兩方得益到三方得益
“中國老百姓喜歡買房子，導致國內房地產第一個建造週期被拉長了，而很多主要經濟體由於大眾住房理念與我們不同，房子的開發建造週期在20年左右就結束了。”鄭華認為，當房價上漲到一定高點、市場成交量達到頂峰、投資開發量進入拐點等等，房地產轉型、新模式醞釀便應運而生。過去“拿地-開發-銷售”、靠資金槓桿滾動存活的狀態將逐漸式微，開發模式不再是房地產主流。
鄭華指出，新模式有兩條路徑：第一是轉滾動性開發為長期經營，經營性地產就是用租金來替換房產的銷售所得。換言之，就是用租金來兌現房子回報率，比如建造一棟樓成本要10萬塊，房企把這棟樓的收益變成50年的租金，回收租金的方式替換出售。第二是把房子變成一種使用性的服務產品，把房源銷售收入轉化為服務收收入，類似於酒店每天的房費中包含了房屋的租金與服務費。
鄭華堅定看好房地產從經營性地產向服務性地產的轉型。依據是房子收益可以由租金和租金以外的消費服務收益組成。
“企業相當於把使用空間載體的費用變成租金，然後另外一部分費用變成使用性的服務，經營性地產直接轉化成服務性地產。”鄭華把房地產主營收入除了租金以外的收入稱之為服務性收益，服務收費可根據經營方所提供服務質量而產生溢價空間。
鄭華從得益人角度分析其更看好服務性地產的轉型路徑。房子賣賣的得益人只有兩個：房地產開發商與買房子的人；但房子若變成類似於租賃住房或者變成一個服務性房源，得益人就變成三方了：開發商、服務提供商，還有各種各樣的使用者。房子作為同樣一個空間載體，演變成了三方得利的資產源。
租賃房租金評估標準目前還沒有權威樣本，但普遍要求企業以市場均價9折的價格出租。“作為萬億市場量級的房地產行業，以1萬億為基礎單位匡算，1萬億能拉動3000億的消費。”鄭華指出，房租的佔比如果能變成消費者可支配收入的30%以下，大眾就有更多的錢去做房屋以外的消費。房屋作為服務載體，其消費力的變現就在於此。
“如果以低於一定市場價的房租租到房子，節省下來的房租用以消費支出，生活質量得到提升，這樣的租住方式隨著大眾觀念的改變有可能逐漸成為主流。”鄭華說，這就是上海地產集團城方品牌試水以租金為基礎現金流、以消費為推動力，實現“以租金換取消費”的新型租賃模式的動力所在。
傳統房地產發生結構性變化
據介紹，上海地產集團旗下租賃住房運營服務品牌“城方”，透過國企混合所有制模式，引入職業經理人管理制度，探索專業化、市場化運作機制。
上海地產集團本身有三大類租賃房產品：市籌公租房，大約有1.3萬套；存量改造的租賃住房，目前有2100餘套；前述這兩類房源均已入市，城方在運營服務中。新建租賃住房專案16個，總建築面積約147萬平方米，可提供租賃住房約1.7萬套，預計今年起會陸續入市。
鄭華指出，國內的租賃住房建設發展目前基本上是以央企、國企為主，特別是在新建類領域，主要有兩大原因：第一個市場尚不規範；第二需要有足夠的供應量做基石，由政府引導央企、國企，先做好行業穩定器、壓艙石的角色，待市場規範以後最終還是要靠社會資本一起來完成整個產業鏈，也就是說央企、國企先做好引導示範。
現階段，市場上存在的高房價、高房租問題，鄭華認為可以長期穩定居住的租賃住房恰恰起到“壓艙石、穩定器”的市場作用，也提升了存量不動產的利用率。
房地產開發的投資資料也發生了微妙的變化，拐點出現在2021年9月。據國家統計局資料顯示，2021年1-9月份，中國房地產開發投資112568億元，同比增長8.8%。這是2021年房地產開發投資累計增速首次出現個位數增長。另據易居房地產研究院測算，9月單月，房地產開發投資額增速同比出現“正轉負”，下降3.5%，這是自2020年3月以來，房地產開發投資首次出現同比下滑。此外，去年9月全國商品房銷售面積和銷售額同比仍在下跌區間，分別下降13.2%和15.8%。房企到位資金增速持續回落，國內貸款連續4個月同比下降。去年前三季度，房地產開發企業房屋新開工面積同比下降4.5%。
調控加碼和信貸收縮等因素加速了行業大資料的變化，也加速行業結構性轉變。
鄭華認為，商品房裡也有大量的出租房源，隨著保障性租賃住房的入市，租金下降，會倒逼商品房投資客逐步退出這個市場，變相增加了市場上租賃房源的供應。目前上海地產集團的16個新建租賃住房社群均已開工建設，部分即將竣工入市。城方市場化拓展的專案也會在今年有入市供應。
央企、國企率先加入租賃住房賽道。21世紀經濟報道記者瞭解到，除了上海地產集團，建銀國際旗下的建信住房服務有限責任公司（簡稱“建信”）也手握4萬多套租賃住房，但主要以分散式房源為主。此外魔方公寓房源數量達到10萬套、旭輝瓴寓在管房源大約8.2萬間，已開業3.2萬間。隨著租賃住房的大量入市，上海的房租將會受到衝擊。
前5年最難熬：監管體系有待健全、面臨盈利問題
“讓更多人安居都市宜居生活”是城方的品牌願景，這與國家近年來提出的租購併舉雙軌制住房供應體系高度契合。安居提供房源，宜居提供服務。“這也是城方的創立根本。”鄭華希望推動行業儘快認知租賃房屬於服務業，雖然是從房地產延伸到了服務性房地產，但其本質是將房地產生產製造業轉化為服務業，重點是提供服務，“賺服務的錢雖然利潤不高，但長期而穩定”。
城方的盈利模式正是如此，城方營收中已有部分來源於租金之外的服務收入。鄭華表示，對於租賃住房發展來說，租金之外的服務性收入佔比30%左右會比較合理，也更健康、可持續。
鄭華預計，隨著租賃房源大量面市，今後一線城市的房屋租金不可能每年保持10%左右的高增長率。他也呼籲，行業的健康發展離不開監管部門的政策支援與監管。處於轉型大背景下的房地產，模式創新的探索還需各方合力。
參考部分發達國家，租賃住房佔比大於商品房。比如新加坡與德國。鄭華認為，總有一天國內的商品住宅新增供應總量會少於租賃住房。今年是鄭華踏足租賃住房賽道第5個年頭，他最大的感觸有兩點：第一，這是一個低毛利航道，從房地產滾動性開發模式、到房地產經營，再轉向服務性地產，賺的是長期穩定的收益，速度與槓桿都要放緩；第二，租賃住房行業同樣離不開融資與債務最佳化等傳統房地產的資本運作模式。
政策、投資人、客戶的認知等多方面因素，都影響著房地產模式創新的探索，行業也需要健全的住房租賃市場規範制度，需要監管部門細緻研究政策導向，逐步規範整個住房租賃市場，建立長效機制。正如不少業內人士所指，目前市場上規模化、集團化的租賃住房少，缺乏機構化管理，租賃的具體程式也有待規範。
據21世紀經濟報道記者多方瞭解，目前大部分租賃住房企業前5年都活得異常艱難，甚至活不下去。原因在於這一新行業的財務會計準則仍然沿用房地產行業的會計準則，比如出租房產前5年要算折舊費，這導致很多企業前5年的現金流很難為正。而正向的現金流是驗證模式可行性的重要指標。到了第六年賬面上反而可以賺錢了，但有的企業卻活不到第六年。儘管政府可以透過減稅降費等手段給予行業支援，但前提是要有收入。
實際上，政府在保障性租賃住房投資端政策面已開了一個小口。這也是今年以來保障性租賃住房迎來的第一個政策利好。
2月8日下午，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會發布《關於保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》（以下簡稱“通知”），明確銀行業金融機構要加大對保障性租賃住房的支援力度。
鄭華表示，今年租賃住房行業會發生較大變化。市場的健康發展，首先要解決不能有非規範市場的問題，比如如何界定合法經營跟非法經營。一旦制度出臺，租賃住房市場也會經歷一次不小的震盪。
其次，對於租金的核定目前也沒有定論。
“行業健康企業才會健康，要讓更多的人理解租賃住房，它是從房地產轉型，它不是一個經營性地產，它其實是個服務性地產。”鄭華認為，市場達成了對租賃住房的服務屬性的共同認知，未來這一行業的前途才會光明。
中央推動發展住房租賃市場，也在逐漸推動與之匹配的金融工具，幾年間，系列政策檔案提出:要推進住房租賃資產證券化，積極試點發行房地產投資信託基金（REITs）。
近年來，國內開發商在租賃住房業務上的融資試水動作並不少見：2018年2月2日,碧桂園長租公寓類REITs儲架發行獲批,總規模100億,成為中國首單百億級住房租賃類REITs；2021年8月18日，北京保障房中心簿記發行全國首單公共租賃住房類REITs產品——國開-北京保障房中心公租房資產支援專項計劃。
據21世紀經濟報道記者不完全統計，自2017年以來，國內北京、上海、廣州、深圳等一線城市租賃住房相關運營商發行的類REITs共有38單。
不過，出於房地產行業降低表內負債的需求，大多數租賃住房運營商仍然期待REITs在國內的正式發行。
國內REITs已經在路上，但目前僅僅放開給基建行業。以鄭華為代表的租賃住房經營管理者所看到的是，保障性租賃住房屬於泛基礎設施範疇，他們對於公開發行保障性租賃住房相關的REITs產品正充滿了期待。
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