《平衡管理※Day62，住宅大組合，不可忽視的住宅核心體》
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●張口亂語●：房地產專案中，特別是大型的專案組合，很容易出現跨業態的專案。在這些專案中，一般都會有一個核心業態作為支撐，而這個核心業態，大機率是住宅。前面已經討論了雙業態專案，現在就談談多業態的組合。
在房地產組合中，還有各種超過兩種業態的組合。如果這是一個巨型專案，超過100萬平方，這可能還是可以的。但是，如果一個專案不大，卻擁有多種業態，這就可能是一個災難。當然，如果是同一種地產型別，進行細分，這倒是可能可以的。而在我看來，每一個細分的業態，最少也應該有2萬平方、20%以上，否則就基本只能屬於配屬業態，不能作為主力的運營部分。
當然，對於一些超大型的綜合體專案來說，2萬方根本就不算什麼這些綜合體少則30、40萬方，多則幾百萬方，可以認為是在建一個城市，而不是做一個專案。這種超大型的專案，或者是專案群組有著自身獨特的魅力所在。但是，無論如何，專案還是有一定的主力落位才對。
比如說，在某些城市有些超大型的樓盤，實際上就是一些以住宅為主的專案。而另外的一些專案是以產業地產為主。但是，單個開發商運營的超大規模商業體，倒是不多見，基本上二十萬方就已經到了盡頭，再大的話，一定會摻入了產業地產或者是住宅地產。
當然，除了以住宅為核心之外，還有以產業為核心的多組合體，這種組合體的突破方向就是住宅和商業，這是最基本的一種模式。以產業帶動住宅和商業。在這種邏輯中，更有成功的機會。而這種模式的最大問題不是能否講好這個故事，而是沒有辦法在如此多的故事中脫穎而出。畢竟許多企業，特別是精於做產業的企業，無法在住宅、商業上講好相關的故事。
當然，如果是多開發商的聯合專案。也就是大片區規劃，這種政府主導的規劃，雖然在落地性上會減弱，並且開發週期會極端的拉長。反倒是成功率會迅速的上升。如同許多自然形成的多產品聯合體一樣。這就是有帶動，有跟隨，最終成為了一個真正的多業態組合體。
○住宅核心多業態專案○
以住宅為核心的多種產品組合的專案是最多的。畢竟住宅容易提供足夠的人流，利用這種業態，往下可以提供醫養服務，以醫養作為噱頭和內容。往左可以提供產業，為產業-住宅一體化提供足夠的人員支援。
這就是住宅為核心的樓盤的一個特點，就是提供足夠的人流。如果善於規劃，就可以在住宅種穿插醫養、產業。當然，由於醫養的比例實在是太低了，通常很難形成足夠的規模。如果說醫養能夠形成規模，就代表住宅的全部環境，或者部分環境已經是偏向了醫養。也就是很多“準”旅遊地產所表現的樣子。這些“旅遊”地產，似乎是提供了休閒娛樂服務，實際上還是以住宅為根基。
而透過住宅為產業提供支撐，這個就很直接了。畢竟住宅是可以提供大量人員的。而實際上，這種以住宅為核心的多專案組合，在規劃開始，最終落地的還是很少，畢竟根本看不上旅遊、養老這些業態。
另外的一種情況，就是自然形成的，也就是利用舊有的小區，例如，住宅小區，城中村，在這些孤立的小區周邊，形成以這些小區為核心的產業、醫養整體化的區域。這種就非常多了。例如，最近在白雲湖的數字科技城，就是想打造一個類似這樣子的城市體。這種城市體，就是依託幾條村落作為起步，然後主要是從事產業，而又利用白雲湖，打造繞白雲湖的康養地產。這種手筆是非常大的，而且也看到了在這種手筆上能夠又的機會。
一個城市是否能夠快速發展，最重要的就是人，特別是高素質，高消費的人。而為什麼白雲湖舊片區不行，其實改造前後的邏輯幾乎是相似的。而改造後的產值可能就能夠翻五六倍。這就是一個專案在設計之處思考的結果。
_名詞解釋：“住宅核心組合”以住宅為核心，附帶產業（寫字樓、工業、產業）、康養（旅遊、養老）等地產形態在一個專案內並存。這種專案會自然形成，卻生來就容易畸形發展。_
_名詞解釋：“房地產四大產業”住宅、商業、產業、醫養為代表的四種形式，同時也有各自的邏輯。住宅代表的是對未來的預期，邏輯為，夢想成真；商業代表的是對現在的確定，邏輯為，活在當下；產業代表的是對現在的預期，邏輯為，抱團取暖；醫養代表的是未來的確定，邏輯為，青春永駐。_
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作者“寂寞寒窗空守”詩云：
寂寞安寧，寒窗空守。
專注經典，認真分析。
另闢蹊徑，金剛智慧。
拋磚引玉，同為精進。
№1082 日期：220219
