在剛剛結束的央行會議上，提出了支援房地產企業合理融資需求，更好滿足購房人合理住房需求，加大住房租賃金融支援，促進房地產業良性迴圈和健康發展。隨之而來的是房貸利率下調5個基點，同時重慶市房貸市場也出現了首付下調的訊息。2022年，將會是剛性購房者最好的買房時機嗎？

房貸利率有效下降，為購房者降低每月的房貸還款負擔

在央行的1月20日LPR利率下調通報中，與購房人相關的是5年期以上的LPR，下降了5個基點，也就是0.05%。初步計算下，假如30年房貸期限，每100萬等額本息還款，每月可以少還近32元，30年少還近1.15萬元。北上廣深等一線城市的房產價值高，假如有300萬房貸的話，那每個月可以少還近100元。

僅僅過了幾天，各個主要城市的房貸市場已經開始下調房貸利率了。深圳首套房利率最低降至4.9%，二套房最低降至5.2%；北京首套房貸利率普遍降至5.15%，二套房貸降至5.65%；上海首套房貸利率普遍降至4.95%，二套房貸降至5.65%；重慶首套房利率集中在5.5%，二套房貸利率集中在5.55%。還有銀行會針對優質客戶的房貸申請，進行進一步的優惠，例如匯豐銀行最低可做到5.2%。

總體而言，對於新房購房的房貸，總體普遍下降了5~10個基點，也就是下降了0.05%~0.1%，甚至更多。那麼每100萬的房貸，則可以每月少還利息近32元到64元。房貸利率的下調變成了刺激房貸市場寬鬆的首要措施。

首付成數也有鬆動，部分地區新房可以兩成，刺激了購房熱情

對於很多購房者來說，即使降低房貸利率，對於買房的刺激作用也不是很大。購房者可能對於每個月多還100元少還100元的房貸額，並不是那麼敏感。因為首付款才是最重要約束買房的條件，如果首付不夠，即使每月供樓款少了，也無法買房啊。買房都需要先給出首付款之後，才能申請房屋按揭抵押貸款。

目前存在著限購限貸措施的城市中，其中主要的限貸措施就是針對首付款需要佔到總房款的比例，現在一套房普遍要求三成，二套房普遍要求七成。這代表著買房人對於購房金融槓桿的使用程度。如果將這個首付措施放鬆，那麼就意味著購房的人群急劇擴大，整個房地產的需求就會快速上升，那時候才會真正地引發購房的熱情。

這一點，最近也在突破之中。尤其對於那些剛性需求購房人群，短時間資金籌措不夠但又需要買房，重慶的多家銀行已經開始降低首付貸款要求，在2021年12月時，幾乎所有的銀行都要求必須首付達到3成，才能申請按揭房貸。但是僅僅過了一個月，在2022年1月最近幾天，已經有一大半銀行貸款要求發生改變，容許首套房最低首付2成，就可以申請房貸了。

2022年，樓市可能會“先抑後揚”，各城市房價分化仍然會持續

已經有專家預測，2022年房地產可能發展是先抑後揚。隨著房貸利率的下降，房貸審批的持續放鬆，樓市可能在這一年走向更活躍。尤其是一線城市和區域中心熱點城市，其房價先抑後揚的趨勢更加明顯。

一線城市和區域中心熱點城市的樓市價格現在看來已經企穩了，房價暫時不會大的變化。未來隨著房貸發放速度的加快，樓市恢復增長的信心會越來越強。算一算，一線城市和區域中心熱點城市的限購限貸政策到今年已經進入到第四年了，很多剛性需求也已經等不及了，春節過後，進入到5月份，很有可能一線城市和區域中心熱點城市房價會出現小幅的回升。

在2021年末，樓市的宏觀調控已經從防止過快上漲變成了保持穩定發展。各個地方對於防止樓市過快下跌，將更加警惕，會預先出臺措施保持穩定。房價的過快下跌會帶來極大的負面效應，會產生很多的連鎖反應，這是很多地方政府所不能承受的。

今年全國的房價會繼續進行分化，尤其是一些三四線城市，或者說前期漲幅過大的一些縣城的樓市，價格還是會逐步下跌，地方政府的主要任務還是要防止房價的過快下跌。但是2022年，對於那些炒房客，並沒有牟利的空間可言，只要限購限貸措施仍然嚴格執行，那麼炒房客還是沒有機會進入到一線城市炒房的。

2022年，對於剛需購房者其實還是比較友好的。尤其是那些一線城市的剛需購房者，將是一個比較適宜的購房時機，可以好好地去擇房而買了，同時房貸審批也會比較快，審批透過也相對比較寬鬆。