1月20日，5年期以上LPR利率下調，應該是進入2022年以來，房地產行業最大的一個訊息了，讓頗為平靜的房地產市場掀起了一輪漣漪。
據央行網站訊息，2022年1月20日貸款市場報價利率(LPR)：1年期LPR為3.70%，5年期以上LPR為4.6%。其中，1年期LPR利率較上期下調10個基點，連續第二個月下調，5年期以上LPR利率下調5個基點，而此前已經連續20個月保持不變，一直維持在4.65%。因此，這是時隔20個月後的第一次全面降息，不僅1年期LPR繼續走低，與房貸相關的5年期LPR也出現了罕見下調。
實際上，對於此次全面罕見的降息，業內早有預期，因為央行已經進行了“暗示”。眾所周知，1月17日，央行開展了7000億元中期借貸便利（MLF）操作和1000億元公開市場逆回購操作，同時將二者利率下調了10個基點。根據已有經驗，自2019年LPR改革之後，LPR一直是以MLF利率為基礎加點形成，所以按照此傳導機制，此次LPR全面下調也是必然趨勢。進一步來看，銀行貸款利率又是在LPR利率的基礎之上加減點形成的，LPR利率全面下調，相當於動了銀行貸款利率的基準，自然會引起貸款利率下調。
面對央行此次全面降息，尤其是與購房息息相關的5年期以上LPR利率時隔20個月之後首次罕見下降，一時間，讓頗為平靜的房地產市場掀起了一輪漣漪。“降息導致房貸減少了”、“貨幣政策寬鬆了”、“2022年樓市要回暖了”等聲音紛至沓來，也讓一些處於觀望之中的購房者們慌了神。那麼，央行罕見全面降息，2022年樓市要回暖了？我們可以從以下3個方面來分析。
首先，透過對比可以發現，雖然全面降息，但房地產仍然是被“區別對待”的，這是一次非對稱的降息，再加上房地產調控還沒有放鬆，所以樓市難以大幅回暖。
2021年12月，1年期LPR利率時隔19個月下調，而與房貸密切相關的5年期以上LPR利率保持不變。2022年1月份，與實體行業密切相關的1年期LPR利率再次迎來下調，這次下調了10個基點，而與房貸密切相關的5年期以上LPR利率首次下調，僅下調了5個基點。顯然，同以往一樣，這仍然是一次非對稱降息，換言之，房地產行業的降息力度相對較低，目前仍然是被區別對待的。其實，背後的原因也不難理解，樓市調控仍然還在繼續，所以現階段的房價仍然不存在大幅回暖和上漲的條件，更何況緊靠降息這一點就揚言房價要反彈也是不現實的。
其次，當前重點目標就是“穩”，雖然不再把房地產作為短期刺激經濟的手段，但仍然要繼續發揮房地產穩增長的作用，所以此次全面降息背後維護樓市平穩執行的訊號更為強烈。
日前，在2021年金融統計資料新聞釋出會上，央行副行長劉國強明確表示：當前經濟面臨需求收縮、供給衝擊、預期轉弱的三重壓力，所以重點目標就是穩，“穩”本甚就是最大的“進”，有利於穩的政策多出臺，政策的要求就是發力，其中一點就是充足發力，把貨幣政策工具箱開得再大一些，保持總量穩定，避免信貸塌方。
透過這段表態，字裡行間都流露出了一個字，就是“穩”，所以房地產行業自然也不例外。眾所周知，過去的2021年，樓市經歷明顯的一輪降溫調整，下行趨勢明顯，而降息有利於穩定市場預期，避免樓市走向過冷。雖然國家多次重申不再把房地產作為短期刺激經濟的手段，但不可否認，房地產依然是國民經濟的重要支柱之一，依然是穩定經濟增長的重要動力。
劉世錦
對此，中國發展研究基金會副理事長劉世錦曾表示：“房地產行業對國家的經濟影響仍然相當大，國民經濟增長不一定靠它，但穩定還得靠它”。因此，在穩增長的大背景之下，與房貸密切相關的5年期以上LPR利率下調5個基點，以100萬存量房貸測算，月供將會減少約30元，雖然降息力度相對來說並不大，但背後所釋放的穩預期、穩樓市的訊號更為強烈。
第三，樓市信貸政策得到適度調整，透過降息可以滿足房企正常的融資需求，同時可以進一步支援合理的住房需求，促進樓市的良性迴圈。
眾所周知，在“三道紅線”和“房貸集中度管理”等樓市新規下，2021年的房地產面臨著信貸收縮的現象，無形中“誤傷”了合理的融資需求和住房需求。因此，早從2021年10月份開始，央行等監管部門就對樓市的信貸環境進行了修正，明確提出要穩妥實施房地產金融審慎管理制度，更好滿足購房者合理住房需求。無獨有偶，日前國家發改委也釋出了通知，明確表示要促進住房消費健康發展，支援商品房市場更好地滿足購房者的合理住房需求。
透過央行、發改委等定調來看，2022年的信貸政策不會過度收緊，而是有保有壓，重點是支援和滿足合理的資金需求，從而促進房地產良性迴圈和健康發展。這一點在本次5年期LPR利率下調上面可以得到充分的體現：對購房者來說，降息有利於降低按揭成本，提振信心，改善預期，從而啟用合理的住房需求入市。對“三道紅線”之下的房企來說也可以暫時鬆一口氣了，降息有利於緩解部分房企所面臨的債務壓力，降低流動性風險，同時還有望降低中長期貸款資金成本，從而提高拿地的信心和投資開發的意願。
根據以上3點來看，央行此次全面降息，根本目的在於穩增長，應對當前經濟面臨的需求收縮、供給衝擊、預期轉弱等三重壓力。其中，與房貸密切相關的5年期以上LPR利率下調，雖然降息力度相對不大，但更重要的意義在於提振樓市信心，促進住房消費，促進樓市平穩，從而發揮房地產穩定增長的作用，所以這顯然不能與樓市將大幅回暖、房價將大幅反彈等直接劃上等號。對此，日前央媒經濟日報也給出了明確的回應。
日前，央媒經濟日報刊發了《降息促使房貸市場回暖？莫誤讀》一文，文章標題直截了當地亮明瞭態度，“莫誤讀”三個字的回應更是一目瞭然。其中，文章表示：
房住不炒的定位不會變，房地產不會作為短期刺激經濟的工具和手段。與此相對應，房地產貸款市場不會出現大幅波動，房貸仍將保持總量增長穩定、投放節奏有序，尤其將重點保障房地產企業的合理融資需求、購房者的首套房剛需。因此，不能透過此次降息進推匯出房貸市場、房地產市場即將回暖。
同樣，在2021年金融統計資料新聞釋出會上，央行金融市場司司長鄒瀾針對房貸政策的變動也給出了明確的“解釋”和表態：
關於房貸政策，還是會按照房住不炒的定位來保持基本穩定。去年下半年，部分金融機構基於對市場形勢、風險演進的判斷，有一些應激反應，所以央行和其他金融管理部門一起，加強與相關金融機構的溝通，幫助金融機構準確把握和判斷市場形勢變化，更好執行房地產金融審慎管理制度，滿足房地產市場合理融資需求。
根據這番“解釋”和表態來看，房住不炒沒有改變，這是底線和大方向，當然這也直接決定了2022年的樓市難以大幅回暖。另外，房貸政策調整的主要目的在於幫助銀行等金融機構準確把握和判斷市場形勢，更好地執行房地產金融審慎管理制度，滿足房地產市場的合理融資需求。顯然，此次全面降息可以引導銀行等金融機構降低貸款利率和信貸成本，從而滿足合理融資需求，發揮貨幣政策“穩增長”的作用。其實，說得通俗一點，就是2022年既要避免“大水漫灌”，但也要防止“信貸塌方”。
顯而易見，根據央行、央媒的一系列表態來看，鑑於當前的房地產市場形勢，“穩”才是2022年的主基調。其中，對於房地產市場來說，房住不炒的定位沒變，2022年將會重點滿足正常、合理的資金需求和住房需求，既防止房價大漲，但也會防止樓市走向過冷的局面，所以樓市調控的大環境和大方向沒有改變，房價並不存在大幅上漲和回暖的基礎，不要再誤判了。
