1月17日，官媒公佈1年期MLF下調10個基點之後，1月20號央行公佈1年期LPR下調10個基點、5年LPR下調5個基點，正式降息如約而至。這是自2020年4月以來的首次降息，影響非常大。
我1月18號的文章{重磅必讀|央行降息，關乎2022年樓市走向}告訴大家，從以往歷史調控上看，只要是全面降準，5年期房貸利率必定下調，顯然這次我們仍然沒有逃脫這個鐵律。
2021年我們是抑制房價上漲的一年，而2022年則是鼓勵大家入場買房的一年，這次房貸利率正式降息，標誌著高層從打壓房價的態度，轉變為穩定健康發展態度，影響和意義都非常之大。
5年期房貸利率下調後，房價會如何？大家又該如何操作呢?
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我1月18號的文章也說過，如果只下調5個基點，那就表明高層對樓市相對謹慎，既想鼓勵大家買房消費，又不想過度刺激樓市而導致房價大漲，就只能對沖。
下調5個基點，在年後市場上的直接反應就是：2022年一二線房價觸底反彈，春節後的樓市就是火上澆油，小陽春會格外火熱，新房二手房量價齊升，但土拍行情依舊慘淡。原因很簡單，在2021年這輪立竿見影的調控中，各城市都在急於先去存量，所以土拍行情不會有高潮。
說到這裡、就可以想想，你在2021年上半年裡買的地王樓盤和高崗片區，基本和這次房價上漲無緣。註定了你只有看別人激情演出的命，但絕沒有上舞臺的機會。
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上面也說了，2020年由於疫情影響經濟下滑後，4月份開始全面降息，樓市迎來一波上漲。而今年這波樓市行情中，市場會比2020年來得更早，持續的時間會更久，力度也會更大。（除了已出臺二手房指導價的城市，還有已出臺二手房指導價的城市，行情會稍微來得慢點）
我這樣說，可能懂一半的朋友就不服了，心想房價上漲我能接受、也認可，但更持久和市場反應更大，就無法接受了。其實更持久和市場反應大的原因很簡單，這波行情是吃了“偉哥”的。
吃“偉哥”的原因有二：
一是因為2021年開春後就一直在調控，一直在打壓需求，2021年整個年度中積壓了太多需求沒有釋放，此刻迎來降息，就像久旱逢甘霖一般。
二是因為去年高層立竿見影的調控，諸多房企和慢市場半拍的投資客，元氣都尚未恢復。而在這波行情裡，諸多房企和炒房客都還蹲在2021被調控的陰影裡顫抖，半瓶子的投資客也在後怕，根本不敢入場。所以需要更大的力度、更持久的預期來恢復市場信心。
所以、在這輪行情中，半瓶醋的投資客和後知後覺的小白，其命運都早已註定，吃最少的肉，卻要挨最狠的毒打，我們拭目以待。
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週期就像例假一樣，可以遲到但從未缺席。自2018年起3~5年的樓市大週期被淘汰後，我們的樓市行情一直都是上半年和下半年的短週期至今。（2021年調控的元年除外）都是上半年鬆綁鼓勵大家買房，下半年收緊。
所以，假如小陽春後，如果調控政策不持續放鬆或慢慢收緊，那2022年的週期就依然是：上半年鼓勵買房、下半年嚴控，行情依舊是上半年熱，下半年冷。
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去年賣房賣到懷疑人生的朋友，2022年小陽春是你渾水摸魚，趁亂出手的最佳時機。此刻就要著手準備了，可以先開始掛出去試探下市場，過完年後直接開始看房了。
只要今年的週期是上半年熱、下半年冷，那麼今年的最佳操作時機就是在6月份以前，當6月過後，市場就會慢慢冷下來。那個時候，你將會面臨降價促銷或被買方狂砍一頓的命運。
在上一次2020-2021年行情中，你手上沒有漲的劣質房產，可以在年後小陽春行情中賣掉。因為上一輪不是普漲，沒漲就已代表不具備持有價值了，在今後分化的大趨勢下，這類劣質資產只有走下坡路的命運，這次最好趁亂拋掉。
不然往後，就會更加燙手！
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每年的小陽春時期，學區房學位房價格都會明顯上漲，這一屆也不會例外。著急孩子上學和落戶的朋友，你現在就可以搶房了，別等小陽春後房價都漲到半坡了，別怪我沒提醒你。
但一定要格外小心的是，近期昆明一直在“民轉公”，諸多民辦學校都在陸續跟進。目前帶頂級學區的房子，大多都是房齡較大的老破小或老破大，二手次新房較少，加之政策的變動；不想著雞娃、可以雞下自己的，那就儘量避開老破舊。
除非是自帶稀缺或鑽石地段的，而老破小和老破大一定是選擇老破小，因為更利於後期的操作。
同理，要高價賣學區房破舊的，這樣聰明的你，知道該什麼行動了嗎？
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剛需的朋友，開年後你要做的第一件事就是看房、買房，已經沒必要等了。對你們來說，今年上半年漲一點，下半年橫盤，其實等不等都一樣了。
反而上半年買，你還能享受點低利率和折扣，下半年政策收緊、行情橫盤時期，你會連最後點肉湯都完美錯過，無情站崗。所以建議你，還不如早點入手為安。
改善置換客戶，現在掛牌，年後小陽春賣掉，然後根據行情再選擇買進時機，但是一定要注意，先賣房再買房，不然幾個月後，你又要叫我幫你想辦法退定金和首付款了。
持有3~5年的朋友，選擇面很廣，這波行情並非牛市，只是一波小行情。手頭寬裕，相信國家的力量；沒有其他投資渠道、和我一樣信佛，不害怕房產稅，那就正常操作。
而頻出頻進的純玩家，如果你能輕車熟路地踩準小陽春節奏，能做到上個月買房、下個月賣房的操作也可以買。不然你小陽春買進，很可能是地獄並非是天堂。
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根據在以往20多年的調控史來看，任何一輪利好政策出臺後，都不會立刻反應到市場上，都會滯後半個月左右才會有所反應，所以留個我們做準備動作的時間是足夠的。
現在接近年假，年假這幾天就可以好好考慮、準備了，而不是等到房價到半坡了，才後知後覺。
自始至終，風向在變、行情也在變，但真理和結果卻從未改變過。我們作為普通大眾要做的就是：敬畏市場、知曉週期、順應週期，懂得順勢而為，不要拿著自己那半斤八兩與大週期對抗；不然，命運真的很悲慘，現實的真相，真的不忍直視。
其他的暫時不寫了，後期有什麼變動，再及時告知大家！
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此文完！
原創作者：毛毛
原創文章來源微信公眾號：毛毛蟲地產觀
