2021年多家房企爆雷。
可以說這一年是房地產行業動盪的一年，也是房企大洗牌的一年。
縱觀爆雷的房企都是在資金鍊上出現問題。
當下由於外部環境的變化，房企普遍出現現金流緊張問題。購房市場降溫，銷售不給力，融資渠道受限，房企開源十分困難。因此房企只能縮減開支來保證有資金來運作。
在經歷了房地產低沉的一年後，2022年初，終於有一陣暖風撕開了黑暗，從外界吹了進來。
其一是為了保證購房者的權益，1月13日印發的《關於規範人民法院保全執行措施確保商品房預售資金用於專案建設的通知》。
主要內容有以下幾點：
1、除工程建設進度款、材料款、裝置款等債權案件之外，在商品房專案完成房屋所有權首次登記前，人民法院不得對預售資金賬戶採取扣劃措施。
2、以預售資金監管賬戶支付工程建設款等資金，或者購房人因購房合同解除申請退還購房款，經住建局稽核同意的，商業銀行應當及時支付，並將付款情況及時向人民法院報告。
3、開設監管賬戶的商業銀行接到人民法院凍結預售資金監管賬戶指令時，應當立即辦理凍結手續。
其二就是昨天，意料之中的LPR降息終於定下來了。
1年期LPR由3.8%降至3.7%，5年期以上LPR由4.65%降至4.6%。
自2019年8月貸款市場報價利率（LPR）公佈以來，5年期LPR經歷4次調整，但從2020年4月開始，5年期利率從就沒有變化。
這次降息不僅是今年首降，也是21個月以來首降。
業內人士預判，從2008年以來的降息操作來看，每一輪貨幣寬鬆週期中至少有2次降息，而降息週期啟動後降息時間間隔在1-3個月。所以除了今天這次，接下來預計還會有1-2次的降息。
01著力穩定宏觀經濟大盤
為什麼說這次LPR的下調是在意料之中，在前幾日就早有官方態度表明。
1月18日，國家發改委召開2022年首場新聞釋出會，介紹過去一年我國宏觀經濟執行情況。
會中提到：我們完全有基礎有條件、有信心有能力保持經濟平穩健康可持續發展。經濟的平穩健康發展離不開政策的支撐，其中宏觀調控尤其重要。
國家發改委國民經濟綜合司司長袁達表示：宏觀調控方面重點要把握好三點內容：包括突出穩字當頭；宏觀政策要穩健有效、政策統籌協調，形成穩增長合力以及經濟平穩開局；政策發力要適當靠前。
例如穩健有效的宏觀政策方面，要保持宏觀政策連續性、穩定性、可持續性，提高前瞻性、針對性、有效性，把握好政策的節奏、力度和重點，著力穩定宏觀經濟大盤。
縱觀這次釋出會的關鍵詞內容，“穩”字貫穿了2022年我國的宏觀政策基調。
02“穩”本身就是最大的“進”
在同日的2021年金融統計資料新聞釋出會上，中國人民銀行副行長劉國強講到了一個重要觀點：
“穩”本身就是最大的“進”
當前經濟面臨三重壓力，“穩”本身就是最大的“進”。簡單說，當前重點的目標是穩，政策的要求是發力。
一是充足發力，把貨幣政策工具箱開得再大一些，保持總量穩定，避免信貸塌方；
二是精準發力，要致廣大而盡精微，金融部門不但要迎客上門，還要主動出擊，按照新發展理念的要求，主動找好專案，做有效的加法，最佳化經濟結構；
三是靠前發力。前瞻操作，走在市場曲線的前面，及時回應市場的普遍關切。
接下來人民銀行將重點圍繞以下幾方面開展工作：
一是保持貨幣信貸總量穩定增長。綜合運用多種貨幣政策工具，引導金融機構有力擴大信貸投放。
二是保持信貸結構穩步最佳化。結構性貨幣政策工具要積極做好“加法”，引導金融機構增加對信貸增長緩慢地區的信貸投放，最佳化結構。
三是保持企業綜合融資成本穩中有降。發揮貸款市場報價利率改革效能，穩定銀行負債成本，促進企業綜合融資成本穩中有降，推動金融系統向實體經濟讓利。
四是保持人民幣匯率在合理均衡水平上基本穩定。
在過去一段時間，各地緊縮型政策調控在全國諸多城市落實。
如今從緊縮性政策調整成以“穩”為核心的新基調，期盼許久的地產行業終於鬆了口氣。
至於為什麼說“穩”本身就是最大的“進”，行業的發展是遵循的週期迴圈的規律，政策的作用是儘可能將市場調控在一個合理的範圍內。
過去的地產行業經歷了一波下滑，此時的穩定型政策，也正是意味著地產的谷底基本就要到來，政策已經不需要繼續收緊，而是在平穩中消化掉上一波剩下的向下趨勢，等待下一個週期的開始。
032022年地產預測
近期，“禾略”釋出了以月為單位，自2006年至今，全國商品房成交金額的資料，做了12個月的移動平均處理，計算出YOY（year of year）的同比增速變化（鎏金線，下文都簡稱“增幅”），還有濾波週期變化（硃砂線）。
從圖中鎏金線走勢我們可以看到，雖然2021年下半年行業一路下行，但因為2021年上半年的行情實在太火爆，所以算下來，2021年11月還是有14%的增幅。
對比歷史幾個低點，“2009年2月，-17%”，“2012年9月，1%”，“2015年2月，-7%”，“2020年4月，0.6%”，市場確實還沒到最慘的時候。
再看硃砂線走勢，根據濾波週期的預測，市場完全見底應該是在2022年7月，但大家也不用絕望，市場只是增速下滑，並不是負增長，只要比街對面的對手努力一點，熬過了2022年7月，市場就會開始恢復增長。
政策往往都是逆週期調節的，因為它存在一個不可避免的滯後性。也就是說，當政策開始收縮時，實際上市場也已經大概運作到了週期下跌之前的頂點了，而當政策開始刺激時，市場也又已經大概運作到了反彈之前的谷底了。
而未來，在這股暖風的作用下，市場會不會提前迎來拐點呢？
拭目以待。
部分內容來源：中國人民銀行 | 明源地產研究院 | 朱羅紀 | 禾略
公眾號：大咖深房團
轉載請註明以上資訊
