咱們有些朋友買房時，首先糾結的是買新房還是二手房，這裡不包括少數城市限價搖號房，因為這不具備普遍性。那麼我們討論在目標片區，同時既有新房又有二手房時，我們該參考哪七個因素呢？第一，首先我們要知道新房和二手房真正的價差是怎麼計算的，這期我們不能拿老破房和現在有物業花園樓盤相比，老破房後面會專門講。我們要拿同樣有物業、有綠化的同檔次現代樓盤來計算新舊折價，那就是同檔次樓盤每年折價大概 1% 左右是合理的。比如第一年是 一萬一 平。那麼理論上講，五年以後折價5%，也就是九千五一平是合理的。只不過大多數城市房價是在持續的上漲，所以一般人也感受不到房子每年的輕微折價。
但是重點來了，上面所講的新房可不是售樓處的期房，新房是交房的第一年的樓，而售樓處是要一兩年才能交付的期房。非剛剛交付的新房，所以我們還要把每年至少 5% 的資金成本算上，比如剛剛交房第一年的新房，如果均價 1 萬，那麼一年後才能交房的售樓處期房均價在 9500 才合理，兩年才能交房的期房 9000 才合理。也就是咱們這麼講，兩年才能交付的期房和同檔次 10 年樓齡的樓盤均價差不多才合理。
第二，大家發現一個問題，大部分樓盤的定價都是不合理的，因為同一個板塊同時開盤的售樓處往往不超過三個，甚至有時候就一個開盤的。那麼這時候這些開發商也會默契地統一把價格往高了指定，這就好比如中石油，中石化表面上有競爭。但實際上汽油的價格兩家往往都默契得很。樓盤雖然有房管局會指導備案價作為價格的約束，但開發商總能以精裝修或陰陽合同等方式暗中提價。很多時候，房管局也是睜一隻眼閉一隻眼就過去了，畢竟還得求著這些開發商拿地貢獻財政。但肯定也會有朋友講為什麼開發商定價這麼囂張？對，我也很好奇，為什麼中國的購房者那麼多新房癌呢？什麼是新房癌？就是隻買新房，哪怕是剛交房一年的準新毛坯房都覺得接受不了。因為中國的新房癌朋友基數足夠大，那麼開發商才敢把房價往高了制定，反正有的是新房癌接盤。而且房價越便宜的城市，新房癌越常見，因為選擇的餘地大一些。
第三，如果有的選，我肯定優先選二手房，因為二手房的價格才是真正的市場價。後面我也會教大家二手房如何與房主砍價，我如果買自住的房子，我一定會在這個小區先租個房子，感受一下物業服務水平，小區業主的素質，甚至車位的尺寸和車庫設計合不合理，或者再裝作車在小區被劃了，去監控室調一下監控或者找其他理由，主要是想看一看這個小區攝像頭是不是如同虛設，方方面面的細節注意一兩個月，足以做到心裡有數，而且還能透過鄰居混進業主群，想買房的時候，直接在群裡喊，沒準還能省幾萬中介費。租房一般押 1 付3，也就四個月房租和上百萬上千萬。
第四，新房當然也有優點。比如新樓盤首付普遍可以低一點，稅費相對也可以少一點。但新盤制定的高價策略往往足以把低首付和低稅費的優勢抵消。而且很多城市二手房也可以做高評估低首付，而且還可以籤雙合同來避稅。這些我們可以在當地中介打聽清楚。
第五，如果是非知名小開發商開發高階樓盤，這種樓盤儘量不要買。而且這種情況還不少見。但大機率小開發商他對工程把控的能力和經驗是達不到真正高階樓盤的水平的。什麼算高階樓盤？最簡單講就是周邊的新盤賣 2 萬，他敢賣 25, 000 甚至 4 萬以上，那就是奔著高階樓盤的價格策略去的。
第六，小開發商的新房，我們同時還要把諸多不確定性風險一塊算上，所以均價最多能接受和旁邊知名開發商樓盤相比，比如萬達、保利、中海、招商、龍湖、融創等等數十個知名開發商十年樓齡的二手房均價相同。除此之外，還要把期房的每年 5% 的資金成本算上。或者你也可以這麼理解同地段兩個同時開盤的期房，小開發商的均價要比知名開發商至少要便宜 10% 以上才值得冒風險考慮。
第七，很多中介會讓我們優先選新盤，這倒不是什麼新鮮事。賣新房相對賣二手房中介省心太多了。賣二手房得和買家賣家雙方周旋博弈，後面還得去跑各種手續。而賣新房，中介只需要把您拉到售樓處，剩下的大部分任務，那就是售樓處的事了。所以我們要理性對待中介給咱們推薦新樓盤的行為。當然最後咱們也必須承認有時候也沒得選，因為有些地段它沒有新盤或者只有一個開盤的就這個價，您愛買不買或者再湊巧，您乾脆就是我們剛才提的新房癌患者根本勸不動。那咱們還真沒辦法，咱們儘量。最後，如果這些內容對你有用，希望你可以點贊、關注、轉發、評論，你的支援是我更新的動力。我是負熵君，我們下期見。
