您好呀，今天我們來聊聊一種小眾的融資買房形式：全款代購。
近幾年隨著各個城市關於限購限貸政策的出爐，炒房客明顯減少，不過部分剛需客戶也因此受到牽連。以北京為例，目前購買二套普通住宅的貸款比例上限為四成，只要你以前有過住房貸款記錄不管現在貸款有沒有結清，房子是不是賣了都算二套，這樣一來好多在外地有過房貸記錄的人好不容易存夠的三成首付現在卻只夠一半。房貸貸款成數降低購房難度加大，而與之相反的是個人經營性貸款利率近年來不斷下調，額度高達到房屋成交價的7至8成，流程還非常簡單。嗯，聰明的你肯定已經想到了，是不是可以用後者代替前者呢？沒錯，全款代購就是基於這樣的思路。今天咱們就來聊聊全款代購究竟是如何操作的，相比於個人住房貸款它有哪些優勢，以及流程中可能存在的風險點。
首先咱們來解釋下什麼是全款代購，全款代購指的是一種買房的融資方式，類似於過橋貸款，買方透過向金融機構借款來籌齊資金全款買房，過戶後再拿著新房本向銀行申請個人經營性貸款來償還金融機構的借款。咱們舉個例子: 李先生看好了一套價值1000萬的房子，由於之前有過房貸記錄，現在如果按照二套個人住房貸款比例20%來計算，李先生需要在短期內準備至少800萬以上的購房款，但是李先生目前手頭上只有400多萬，怎麼辦呢，於是李先生找到金融機構，向他們申請了600萬的短期借款，這樣1000多萬的購房款就湊齊了，等房子過戶以後李先生拿著到手的新房本向銀行申請抵押經營貸600萬，還給金融機構用於結清之前的借款，然後按月還錢給銀行。
那麼全款代購適用於哪些場景又有怎樣的優勢呢? 除了前文例子裡提到買方因有過貸款記錄而首付款不足的情況，有些賣方也會因為急用錢而要求買方必須全款，這個時候即使買方是首套也不能透過個人住房貸款來購買該房屋了，這些困境都可以透過全款代購來解決。總結起來全款代購有三大優勢，優勢一：首付不足的客戶可以透過全款代購直接買到心儀的房子，後期辦理抵押經營貸不光成數高（7-8成）而且利息低，甚至比房貸利息還低（年利率4.5%左右）。優勢二：獲得更高的議價空間，很多賣方非常看重付款週期，全款的客戶能讓賣方更快拿到錢，因而在價格上賣方會做出更多的讓步。優勢三：節省稅費，房屋買賣中的契稅，個稅，增值稅都是以網籤價為基數來交稅，由於是全款買房，房產一般按照最低的網籤價來過戶，從而節省稅費。
看完這些您是不是也開始考慮全款代購這種購房方式呢，先彆著急，凡事有利有弊，這裡存在的風險也需要給您提個醒：
風險一：交易風險，如果金融機構出資後房屋卻遲遲不能過戶將產生高額利息，這裡說的遲遲不能過戶主要是指房屋查封，如果購房款是直接打給賣家，這種情況往往是錢房兩失，賣方跑路，房產面臨拍賣。好在現在正規的房產經紀公司都會要求對房款做資金監管，這樣即使房子查封買方的錢在監管賬戶也是安全的。
風險二:銀行政策變動風險，儘管現在金融機構在出資前都會仔細稽核客戶資質以確保後期抵押經營貸能順利放款，但是由於從金融機構出資到銀行批貸有一定的時間間隔（一般5-7個工作日），如果趕上銀行政策變動比如利率上調或者放款週期變長，都會增加買方的成本。所以代購買房對金融機構的專業度要求就非常高，針對風險二買方在借款前一定要與金融機構確認，至少要準備兩套以上抵押貸方案，後期如果一家銀行政策有變化，還有備選方案兜底。
好了，關於全款代購的優勢和風險就先聊到這兒，如果您也是金融或者房產從業人員，歡迎談談您的看法，期待您的留言和關注，拜了個拜~
