時隔21個月後，5年期LPR終於迎來首次下調。
1月20日，最新一期貸款市場報價利率(LPR)出爐，1年期LPR為3.7%，此前為3.8%；5年期LPR為4.6%，預期為4.55%，此前為4.65%。
受此訊息影響，地產債整體走高，“21融創01”漲近16%，“20融創02”漲超15%，“20世茂G2”、“21融創03”、“19世茂03”漲超14%，“20陽城03”漲超13%，“20時代09”漲超12%。
股市方面地產個股漲跌不一，新華聯，華遠地產等漲停，保利發展、金地集團等高開低走。不過對於降息本週早期市場就早於預期，今天是利好兌現。
不過目前連續的政策刺激或許才只是剛剛開始，接下來或有更大的刺激。
受訪的業內專家認為，本次降息為非對稱降息，1年期LPR降低10基點，而5年期LPR只降低了5基點，說明穩定樓市依然是主要政策目標。
上海地區某大行信貸人士表示，隨著5年期LPR利率下調結果公佈，預計其所在分行的房貸利率將統一同步下調。
即在當前首套房5%、二套房5.7%的利率水平上進行調降，但僅限適用採取LPR浮動利率的房貸借款人。
在當前購房者置業情緒較低迷、企業資金壓力較大的情況下，降息有利於市場信心修復。
隨著政策環境進一步改善，部分城市樓市有望觸底回溫，熱點一二線城市的修復速度將明顯快於三四線城市。
保障房發展歷程
保障房整體上可分為出售型和出租型兩類；
1、出售型保障房包括經濟適用房、兩限房和共有產權房。
2、出租型保障房包括廉租房、公租房和新推出的保障性租賃住房。
經濟適用房由政府無償劃撥建設用地、按政府指導價定價，其解決的是具有一定支付能力的中低收入家庭的問題。
兩限房即限房價、限套型的普通商品住房，其解決的是中等收入家庭問題。
而後的共有產權房和保障性租賃住房，主要是解決人口流入多，房價高得城市外來人住房問題。
縱觀我國保障房的發展歷程，從不同時期保障房主流形式的演變，可以看出住房保障體系的發展脈絡。
即出售到出租、從本地到外來、從政府包辦到政企合作。
房企發展方向
一、住房銷量下滑戒為長期趨勢
人口增速放緩對市場整體形成長期壓降效應。我國人均面積高於日本，日本人均面積從2000年人口負增長以及GDP增速趨0%開始出現長期下滑。
我國城鎮化率偏低、人口仍然持續增長、GDP增速維持在5%左右，住房改善需求依然存在，人均居住面積還有提升空間。
浙商證券表示如果不考慮政策調控擠壓需求延後滿足的影響，城鎮化程序對沖人口增速下行， 2024-2025年面積增速為0%，2027年或進入負增長。
二、房企發展途徑從增量向存量市場轉化，輕資資產業務比重提升。
同時透過科技增強內功，打造品牌，降本增效，比如萬科引入虛擬員工。
由重轉輕得發展，主要方式有物業管理和代建等。
物業公司的商業模式中增長點主要在：
1、物業費：物業費的價格是物業公司和業委會協商的結果，由於物業公司提供準公共服務的特點，物業價格由較低購買力的服務群體決定。
透過調節區域和業態實現物業收入的增長。
例如增加商寫、城市服務彌補業態，非住宅類物業費和利潤率略高於住宅。
2、增值服務：高頻次、多種類，充分發揮和業主直接互動的優勢。
比如To C端：社群零售、美居、房地產經紀業務、團餐、停車業務、快遞櫃等；
To B端：商業物業管理提供ToB端服務較多，住宅物業ToB端服務缺乏。
代建業務得淨利率遠高於傳統房地產開發業務，但行業集中度較高，前五家大企業佔據了市場70%得份額。
在房企三道紅線，銀行兩道紅線下，雖然2022年房企或將迎來寬鬆狀態，但在房住不炒得大背景下，房地產競爭格局將會開啟新篇章。
資產充裕得龍頭企業得競爭優勢會更加凸顯，其長期具備Alpha收益。
比如萬科、保利、招商蛇口、金地集團、華僑城等。
