房地產行業供給側改革明顯，合理住房需求將會得到進一步滿足

房地產行業的供給側改革已日益明顯。

大家知道，土地投資決定了住房供給。房企也是透過年銷售額的目標，來反推年投資額。比如，A房企年銷售額定為1000億，那麼，按照1:3的地貨比，該A房企需要在當年進行334億的土地投資，加上50%的前端融資或超前端融資，因此，該房企需要準備150億的資金用於獲取土地。

可以說，房企的土地投資決定房企的住房供給。

而房地產行業的供給側改革不是直接體現在對住房供給的改革，而是間接體現在對土地供給的改革，從而最終達到房地產行業良性迴圈的目的。

自2021年12月以來，央行既降準，又降息，而且降息接連降了兩次，第一次降息是2021年12月20日，1年期LPR利率下調了5個基點，5年期LRP利率保持不變，而2022年1月20日第二次降息，則直接將5年期LRP利率下調了10個基點。

因此，人們紛紛預測，房地產調控政策是否見底了。但是，人們忽略的情況是，房地產長效調控機制一點也沒有變，而且房地產行業的供給側改革愈發明顯。降準降息僅僅只是為了滿足合理的住房需求而已。

那麼，為什麼說房地產行業的供給側改革愈發明顯呢？

1、房地產行業投資端的土地出讓的“兩個集中”制度沒有變

房地產行業投資端的土地出讓的“兩個集中”即在22個重點城市土地要“集中釋出出讓公告”和“集中組織出讓活動”。

這兩個集中，管理的是土地出讓的量和條件，避免以往各個地方政府無序出現土地的狀況再次出現，它對於土地的供應和住房的供應，可以說起到了一定的抑制作用。

“兩個集中”制度可以說房地產行業供給側改革的第一環。

2、房企頭上的兩個緊箍咒，即“三條紅線”和“貸款集中度管理”沒有變

房企的“三條紅線”為：

紅線1：剔除預收款後的資產負債率大於70%；

紅線2：淨負債率大於100%；

紅線3：現金短債比小於1.0倍。

如果三個都踏線了，有息負債就不能再增長。踩中兩個，有息負債的增長不能超過5%。踩中一個是10%，最高的有息負債未來也不能超過15%。

而房企的“貸款集中度管理”考核的五檔銀行機構依次為中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮銀行，房地產貸款佔比上限、個人住房貸款佔比上限依次為40%、32.5%；27.5%、20%；22.5%、17.5%；17.5%、12.5%；12.5%、7.5%。

在房地產貸款集中度管理中，第一檔和第二檔是紅線，今後不能夠再突破。也就是說在今後中資大型銀行的房地產貸款佔比上限、個人住房貸款佔比上限依次為40%、32.5%這條紅線不能突破了。

房企要發展，就需要“有米下鍋”，而“有米下鍋”就需要“有錢買米”。

現在的調控政策，把房企的“錢”和“米”都控制住了，房企既“沒錢買米”又“沒米下鍋”，可以說房地產行業供給側改革日益明顯了。

那麼，為什麼要進行房地產行業的供給側改革呢？原因也有兩個：

1、人口出生率的下降，將會導致住房供需失衡，是房地產行業的供給側改革的首要原因

2021年人口出生率為7.18‰，連續兩年跌破10‰（即1%）。第一財經根據國家統計局資料對1949年以來歷年人口淨增量梳理發現，2021年淨增人口數量創下了近60年來（1962年以來）的新低。

人生出生率的下降，導致在未來住房的需求會進一步萎縮，因此，房地產行業的供給側改革勢在必行。

2、城市化率逐年提高及放緩，也是房地產行業的供給側改革的重要原因

統計資料顯示：

1979年城鎮化率是18%；
2000年，城鎮化率36%；
2010年是50%，
2017年是58%，
2021年是64%。

從統計資料來看，城鎮化率逐年提高並逐年放緩，未來可能會進一步放緩，因此，這也是房地產行業的供給側改革的原因之一。

總之，不管央行如何降準降息（那些鼓吹房地產見底的人，基本上都是自嗨，央行降準降息對房地產影響非常有限），房地產長效調控機制沒有變，房地產行業的供給側改革將日益明顯，央行降準降息僅僅只是為了滿足住房的合理性需求。