LPR利率又降了！這次會再讓樓市爆發嗎？
作者：知識星球找齊俊傑
昨天，開盤前，央行就公佈了LPR報價利率，一年期LPR報價利率調降了10個基點，從3.8%，調降到了3.7%，而五年期LPR報價利率，這次也跟著調降了，從4.65%調降了5個基點，調整後是4.6%，LPR報價利率就相當於我們之前的貸款基準利率一樣，如果說之前的MLF中期借款利率調降，還只是麵粉價格便宜了，那麼LPR報價利率調降，就是實實在在麵包降價了。以後大家貸款的成本會隨之降低。
其實從去年底老齊就跟我們星球粉絲群裡的小夥伴一直說，政策轉向了，後面會是降息週期，央行的政策會越來越寬鬆，甚至2周前我們已經拿到訊息，說1月份的LPR十有八九會繼續調降。後面還會有降息降準。而且是全面的降息降準，現在央行已經不在遮遮掩掩，而是完全明牌來刺激經濟了。如今的宏觀經濟形勢跟2015年比較像，老齊之前也分析過，我們對今年的股市一點都不擔心，後面在政策環境回暖之下，必然會出現反彈。但現在有個新問題出現了，很多小夥伴也跑來知識星球問老齊，央行這麼降息，又跟2015年很像，那麼會不會讓樓市再漲一波呢？這裡面可能有這麼幾點需要注意的。
首先，確實每到政策放鬆期，樓市都會回暖，包括昨天，LPR利率下調，5年期也跟著下調，這就是說住房按揭貸款也跟著下調了。但是我們也應該看到，1年期連續兩次下調10個基點，而5年期只是一次下調了 5個基點，這說明政策方面對於住房按揭貸款，還是非常謹慎，能不動住房按揭貸款，儘量不動這一塊。長短端利率，非對稱降息，也是表明了央行的態度，希望更多地錢流向實體經濟，而不希望資金流向房地產。所以這一次，從一開始就加著小心。
其次，現在各個地方的住房政策已經非常嚴格，限購，限貸，限售已經武裝到了牙齒，只要這些行政管控不放鬆，資金想流進房地產也沒那麼容易，而且從老齊拿到的內部訊息來看， 銀行已經有了內部指導，儘量先辦新房貸款，紓解開發商的困局化解金融風險，二手房的貸款，優先順序比較靠後。所以樓市現在仍然是一個只能進不能出的局面。但是開發商的日子，可能會逐漸好過一些了。
第三，今年房地產稅會試點落地，這個對於幾大城市來說，都是一個重大的樓市轉折，雖然之前有很多的預期，但到底會怎麼執行，誰的心裡也沒底，所以現在整個全國樓市都處於明確的觀望之中。最具有上漲動力的，深圳，上海，杭州，恰恰是這次房地產稅試點的熱門城市，所以政策也在觀望， 看這些城市的房價表現，如果有城市房價還要漲，可能後面就要出重拳，加重稅率。
第四，2015年以後的那一波樓市暴漲，其實主要是兩個方面引起的，1是棚改貨幣化安置，加上去庫存，2是居民端加槓桿，而這兩個因素，現在都已經不存在了，今年已經不提棚改了，更不再提貨幣化安置，也就是說即便拆遷，現在也不會給多少錢了。至於居民端加槓桿，更是加無可加，之前幾年時間從30%加到了60%，已經嚴重影響到了消費潛力，甚至生育率直線下降，這都是居民端快速加槓桿的惡果，如果再往上加槓桿，那麼後果就是金融危機，美國和日本已經都有過先例。所以居民端再加槓桿這個事，已經沒有空間了。
所以綜合來看，這次寬鬆肯定是有利於樓市，但是不會像之前那樣的大漲了，防暴漲的目的，就是防暴跌，今年宏觀政策以穩為主，那就不能讓樓市這個大炸彈出來攪局。所以我們依舊在小心翼翼，直到現在為止，也沒有聽見哪個城市，敢明確的放鬆調控，這就是最明確的訊號。現在政策的意圖很明確，樓市最好還這樣，價格不要漲，槓桿不要加，鼓勵開發商多賣房，多回款，降負債。釋放真正的住房需求，壓制金融炒作。為房產稅和經濟復甦贏得更多地時間。但不得不說，這個目標的實現有點難。如果預期過冷，那麼銷售肯定一片慘淡，開發商是很難回款的，如果預期升溫，那麼槓桿率和價格是按不住的，所以現在樓市調控基本上是左右為難，走一步說一步的狀態。各部門只要涉及樓市的政策，都會是分小心謹慎，小心翼翼。寧可維持現狀，也不會做出大的改變，因為後果誰也承受不了。
所以老齊判斷，除非在3月份的重要會議上，重新對房地產定調，給出明確的政策訊號，否則全國樓市仍然會是這樣一個半死不活的狀態，今年總體成交仍然是降溫的過程。也許只有零星幾個城市，房價可能還會小漲。但樓市投資的時代已經過去了。現在其實已經越來越多的人，感受到自己已經被樓市套住了。房子看著很值錢，但是根本就賣不掉。在知識星球齊俊傑的粉絲群裡，我們一直說，投資要看天時，房地產天時已經結束，未來十年，一定是股市投資的時代，樓市和股市是一個蹺蹺板的關係，樓市漲的好的時候，股市通常表現糟糕，一旦樓市受到限制，股市會迎來更多資金的眷顧，很容易走出長期牛市。
