目前，房企融資端正有序恢復，推動房企資金運轉可持續性提升；按揭貸款邊際放鬆有望促進銷售回款，緩解房企現金流壓力，有助於銀行對公房地產貸款資產質量穩定，降低房地產上下游產業鏈風險，銀行表內涉房貸款不存在短期風險大面積暴露的可能。
本刊特約作者 方斐／文
2022年1月6日，銀保監會在新聞釋出會上披露，截至2021年11月末，房地產貸款同比增長8.4%，較10月份提升0.2個百分點。結合前期人民銀行披露每月住房按揭貸款增量、貨幣政策執行報告等資料估算，2021年10月和11月，房地產開發貸新增規模分別為-400億元、-1100億元左右，自4月份以來延續負增長態勢，截至11月末，開發貸增速已降至0附近，按揭貸款增速為11.5%。2021年11月，涉房類貸款增速回升主要由按揭貸款貢獻，開發貸增長依然疲軟。
不過，近期監管層對房地產融資態度“日趨友好”，鼓勵開發貸款投放，2021年11月份，市場傳聞監管要求開發貸“浮出水面”，儘管各方對“浮出水面”的理解不盡相同，但一般認為應為餘額增量≥0，但目前來看這一目標尚未實現。
目前，開發貸面臨“冷熱不均和需求不足”的雙重擠壓：一方面，優質房企資金可得性高、融資成本低，但銀行體系風險偏好下降，經營行為體現出明顯的親週期性，弱資質房企資金可得性明顯下降，近期開發貸負增長的態勢從中小銀行擴充套件到大型銀行；另一方面，隨著開工率的下降，房地產開發專案較少，導致整體資金需求也相對較弱。
2021年12月中旬，央行、銀保監會發文鼓勵銀行投放併購貸款，發放併購貸不納入涉房類貸款管理，併購貸使用、承債式收購不納入“三道紅線”管理，交易商協會鼓勵發行併購類債券。目前部分地方政府積極協調推動轄區內企業“肥瘦搭配”專案端併購，但併購仍是偶發性事件，更具象徵性意義。
目前，房企端融資恢復的不確定性明顯高於按揭貸款，短期內“浮出水面”的難度依然較大。下一階段穩定房地產銷售是當務之急，中期看仍需在“一攬子”政策安排下重塑房企現金流，防範風險傳染，實現“保交樓”政策的順利實施。
房貸增速持續放緩
商業銀行在房地產領域的風險敞口主要包括房地產開發貸款、個人住房按揭貸款。2020年下半年以來，在房企“三道紅線”融資新規、銀行“房地產貸款集中度管理”等行業嚴監管政策下，房地產行業信貸投放整體放緩，房地產開發貸款和個人住房貸款增速快速下滑。特別是房地產開發貸款餘額已連續兩個季度下滑（2021年二、三季度累計下滑2600億元）。截至2021年9月末，金融機構房地產開發貸款和個人住房貸款餘額分別為 12.2萬億元、37.4萬億元，較年初僅增長2.1%、8.5%，佔貸款總額的比重分別為6.4%、19.7%。由此可見，在監管政策不斷升級的背景下，涉房信貸增速持續放緩，涉房信貸增速下行，佔總貸款比重趨於平穩。
近年來，銀行房地產信貸投放結構也在發生變化：對公房地產貸款佔比較為穩定，個人按揭貸款佔比提升、趨於平穩根據銀保監會的資料，商業銀行信貸主要分佈在以下領域：個人按揭貸款，佔比22.3%、基建貸款，佔比22.8%、製造業貸款，佔比12%、批發零售貸款，佔比10.5%、房地產貸款，佔比7.1%。具體情況如下：
一是對公房地產貸款，佔比穩定在10%以下，集中度趨於降低。各家銀行本身就有設定貸款行業集中度管理；從2019年開始，部分資產規模較大的銀行對房地產貸款還設定了總授信額度，控制行業集中度風險。在近年調控政策不斷趨嚴的背景下，銀行對公房地產貸款集中度已經趨於降低。
二是個人按揭貸款，2013-2017年佔比逐步提升，目前穩定在22%左右。個人按揭貸款佔比提升一方面是受居民購房需求驅動；另一方面，個人按揭貸款具備低風險、高收益、低資本消耗的特徵，銀行投放意願較強。近幾年，房地產調控政策堅持“房住不炒”的原則，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，地產金融政策隨之收緊，個人按揭貸款佔比趨於平穩 。
三是其他貸款，製造業、批發零售行業佔比持續下降（2012-2019年佔比下降 17個百分點），主要是由於2013年以來經濟下行壓力加大，傳統制造業、批發零售行業資產質量惡化，銀行主動縮小了這兩個行業的風險敞口。基建類貸款佔比基本保持平穩（佔比在 22%左右）。信用卡、消費貸等非房零售貸款佔比亦逐年提升（2012-2019年佔比提高6.9個百分點），反映銀行加快零售轉型。
個人按揭貸款不良率穩定在極低水平，對公房地產貸款不良率有所上升、但仍較低。從不良貸款率來看，製造業、批發零售行業不良率最高，2019年年末不良率為4.7%；個人按揭貸款不良率最低，2019年年末不良率僅為0.3%；對公房地產貸款不良率較低但近幾年有所抬升，由2013年的0.48%上升至2019年1.3%。
從上市銀行的情況看，2021年上半年，對公房地產貸款資產質量有所波動，個人按揭貸款資產質量保持平穩。2021年上半年，部分上市銀行的對公房地產貸款不良率有所上升，顯示在“三道紅線”融資新規、“房地產貸款集中度管理”的背景下，部分高槓杆房企信用風險正逐步釋放。上升幅度超過0.5個百分點的包括全國性的工商銀行、浦發銀行、招商銀行、浙商銀行；區域性的渝農商行、重慶銀行、廈門銀行、鄭州銀行。個人按揭貸款方面，大部分上市銀行按揭貸款不良率降低或持平，資產質量保持優異。
梳理房地產調控政策思路及演變路徑，有助於我們跟蹤房地產金融政策、以及銀行涉房信貸的變化趨勢。東興證券分析認為，中國房地產政策調控可大致分為兩個階段。以2016年7月政治局會議為分水嶺，此前調控政策受經濟增長驅動表現為鬆緊交替，調控節奏偏短期，調控手段主要為需求側，呈現出大起大落的特點。而2016年年中以來，政策層面開始統籌穩增長和防風險，政策定調“房住不炒”、“因城施策”、“長效機制”，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，2016年以來地產調控政策延續性較強的特徵凸顯。
第一個階段是2016年7月前，主要表現為經濟增長驅動下的調控政策。住房市場化改革以來，中國房地產政策受經濟執行情況的驅動，表現出多輪鬆緊交替的特徵。當經濟下行壓力較大、宏觀政策以“穩增長”為主要目標時，往往透過放鬆房地產政策來刺激經濟增長；當經濟出現過熱，房價持續過快上漲時，房地產政策則相應收緊。具體表現如下：
1998-2003年（寬鬆），為提振經濟啟動了住房市場化改革，支援居民貸款購房，並減免房產交易稅金，刺激住房需求快速釋放。同時，貨幣寬鬆為房地產開發提供流動性支援，房地產開發投資高速增長。期間，流動性過剩導致投資性購房需求激增，房價快速上漲。
2004-2008年（收緊），貨幣政策逐步收緊，需求調控加碼，加強個人住房貸款管理，土地供給端、房企融資端均呈收緊趨勢，房價漲幅趨緩。
2008-2009年（寬鬆），金融危機後，政府推出一系列經濟刺激計劃，貨幣政策寬鬆，連續降準降息。房地產調控政策亦轉向寬鬆，透過下調房貸利率、首付比例刺激居民購房需求，同時滿足房企合理融資需求。在貨幣政策、調控政策雙寬鬆的環境下，地產銷售、房價快速反彈。
2009年年末至2011年年末（收緊），此前的刺激政策使得經濟過熱、通脹抬頭、房價瘋漲，2009年年末房地產調控政策再次收緊。貨幣政策收緊，同時推出系列限貸、限購、限價政策抑制投機投資性購房，加強房企融資監管，房地產銷售端及房價上漲速度得到控制。
2011年年末-2012年（寬鬆），受歐債危機波及，宏觀調控向“穩增長”傾斜，貨幣政策有所放鬆。住房信貸政策呈現差異化特徵，中央政策不放鬆、地方政策微調釋放剛需。過剩流動性推動房地產市場回暖。
2013年（收緊），由於房價較快反彈、且經濟增速符合預期，房地產調控再度收緊。貨幣政策中性，主要以“限購、 限貸、限價”抑制需求為主，但由於各地的政策實施力度弱化、執行效果不佳，房地產市場銷售、投資、房價繼續回暖。
2013年年末-2016年上半年（寬鬆），在經濟步入新常態、經濟增速快速下臺階、穩增長壓力加大的背景下，新一屆政府明確房地產“市場化調控”思路。貨幣政策寬鬆，各地逐漸放鬆限購限貸，同時推行棚改貨幣化安置。購房需求迅速釋放，銷售端復甦、房價輪動上漲、開發投資增速逐漸回暖。
第二階段為2016年7月以來，本輪房地產調控政策。政策定調“房住不炒”、“因城施策”、“長效機制”。2016年7月，中央政治局會議首提“抑制資產泡沫”、“防範和化解金融風險隱患”，政策層面開始統籌穩增長和防風險。2016年12月，中央經濟工作會議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落，促進房地產市場平穩健康發展。房地產政策定調為“房住不炒，因城施策，長效機制”，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。
從調控手段來看，由短期需求端調控為主向供給端、融資端傾斜。供給端改革土地制度和發展住房租賃市場，融資端推動房企控負債、降槓桿。同時，貨幣政策穩健、嚴控資金流入房地產。貨幣政策穩健主要體現為保持流動性合理充裕，嚴控資金違規流入地產。貨幣政策釋放流動性更強調“精準直達實體”，透過多種政策工具引導銀行支援實體經濟、普惠小微等領域，嚴控資金違規流入房地產。
從需求端來看，房地產調控“因城施策”，個人住房貸款收緊、嚴控非房貸違規流入。各地“限購、限貸、限價、限售”政策總體不放鬆，並根據實際情況因城施策，同時可以在人才引進、放寬落戶等方面進行放鬆。信貸政策方面，“房地產貸款集中度管理制度”直接限制銀行的個人住房貸款佔比上限，部分銀行面臨調整壓力、按揭貸款額度緊張。此外，監管要求銀行加強信貸稽核、資金追蹤等，嚴防經營貸、消費貸流入房地產市場。
從供給端來看，土地調控政策持續發力，增加租賃住房有效供應。土地調控政策持續發力，透過限制拿地資金來源、保證金及付款期限、預售管理、將庫存與供地掛鉤、供地“兩集中”等政策提高房企拿地門檻，抑制土地市場熱度，穩定市場預期。同時，增加租賃住房有效供應，並配套融資政策，支援住房租賃市場加速發展。
從融資端來看，房地產金融監管持續強化，“三道紅線”、“房貸集中度管理”嚴控房企融資端。房企各類融資渠道逐漸收緊，包括資管計劃、信託融資、債券發行等，房地產金融審慎管理制度要求穩住存量、嚴控增量，防止資金違規流入房地產市場。2020年8月，房企“三道紅線”政策試點，對重點房企資金和融資端進行管理，約束房企高槓杆拿地和高負債擴張行為。2020年12月，房地產貸款集中度管理制度出臺，直接限制銀行的房地產貸款佔比上限。
融資環境或將改善
2021年以來，在房企融資端“三道紅線”、房地產貸款集中度管理等政策的作用下，房企有息負債呈收斂趨勢。個別大型房企風險暴露進一步加劇了金融機構風險偏好下降，2021年上半年，銀行對開發貸有較大幅度的收緊，房企資金鍊緊張。同時，房地產調控政策收緊，按揭貸款額度緊張、放款週期拉長，部分地區二手房限價，房地產稅改革試點等，導致三季度以來市場遇冷、銷售明顯疲軟，加劇了房企現金流的緊張程度。由於房地產及其相關產業鏈對於經濟增長和信用擴張具有重要作用，房地產市場遇冷對經濟增長形成了較大的壓力。
2021年以來，隨著房企融資端、居民需求端收緊，銷售疲軟、房企現金流壓力加大，地產行業風險不斷凸顯。不過，近期政策發生了邊際變化，恆大事件按個案風險處置，房地產行業融資環境逐漸改善，尤其是個別大型房企風險事件定調為“個案風險”，而非系統性風險。
12月3日，恆大公告不能及時兌付境外美元債，廣東省政府約談管理層並派駐工作組。隨後“一行兩會”做出回應，將恆大風險定調為“個案風險”，源於公司自身經營不善、盲目擴張，不會對中長期市場的正常 融資功能產生影響、不會對銀行業保險業的正常執行產生負面影響、對資本市場穩定執行的外溢影響可控。同時，引導金融機構“滿足房企合理合規的融資需求”，增強了市場對其他房企和房地產市場平穩執行的信心。
2021年10月以來，相關融資邊際放鬆，銀行按揭貸款投放加快。截至9月末，房地產金融工作座談會以來，房地產及相關金融政策開始糾偏。在堅持“穩地價、穩房價、穩預期”目標的同時，提出“維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者合法權益”。
從監管底線上看，銀行房地產貸款集中度管理要求並未放鬆，但根據銀保監會最新表態，“要根據各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發放房地產開發貸款、併購貸款，加大保障性租賃住房支援力度，促進房地產行業和市場平穩健康發展”。按揭貸款方面，11月以來投放速度加快、額度小幅鬆動。開發貸方面，秉持因城施策、差異化的信貸政策，重點支援長租房、保障性住房建設，以及優質地區、優質房企、優質專案的合理資金需求。
展望未來，後續政策基調不會改變，但可能出現邊際及區域性放鬆，涉房融資環境或將有所改善。
從房地產政策來看，堅持房住不炒的總基調，邊際改善託底經濟。中央經濟工作會議重申“房住不炒”，同時指出要“加強預期引導 ，探索新的發展模式，堅持租購併舉，加快發展長租房市場 ，推進保障性住房建設”，“商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展”。當前房地產行業政策總基調為“在房住不炒的原則下，維護房地產市場平穩健康發展”。預計政策基調不會出現明顯扭轉，但會邊際改善託底經濟。
從信貸政策來看，滿足房企、購房者的合理信貸需求，促進相關領域風險平穩化解。在房企融資端，預計信貸政策優先支援保障性住房開發建設；同時，鼓勵銀行發放併購貸支援優質房企兼併收購出險和困難的大型房企的優質專案。在需求端，會更好地滿足購房者的合理住房需求，按揭貸款邊際放鬆，穩定銷售回款。往後看，如果後續經濟和地產領域壓力持續超預期，也不排除可能下調MLF利率和5年期LPR利率。
房貸風險大面積暴露機率小
房地產行業流動性風險對銀行資產質量的影響總體可控。前期部分高槓杆房企信用風險暴露，導致部分銀行資產質量承壓。往後看，東興證券認為，在政策託底不發生系統性風險、房價不存在大幅下跌的前提下，房企流動性風險對銀行資產質量的影響是可控的。
融資環境邊際改善，緩釋流動性風險。目前，房企融資端正有序恢復，推動房企資金運轉可持續性提升；按揭貸款邊際放鬆有望促進銷售回款，緩解房企現金流壓力，有助於銀行對公房地產貸款資產質量穩定，降低房地產上下游產業鏈風險，銀行表內涉房貸款不存在短期大面積風險暴露的可能。
銀行表內涉房風險敞口有限，目前整體資產質量較優。個人按揭貸款佔比超過20%，不良率長期在0.5%以下，資產質量優異。對公房地產貸款佔比在7%左右，不良率在1.3%左右；且開發貸具有較強的土地、房產作為抵押，即便發生違約，銀行也能透過有抵押物處置收回部分本金/利息、減少損失。
在“穩地價、穩房價、穩預期”的目標下，房價大幅波動的可能性較低。過去幾年的房地產行業嚴監管使得中國房價上漲速度趨緩，泡沫得到有效抑制，行業整體走向平穩健康發展，在“三穩”政策目標下，房價大幅波動可能性較低。根據國際經驗，房價大幅下跌會導致個人住房按揭貸款不良率上升；同時，首付比例越低、每月還貸支出越大，違約可能性越高。考慮到中國居民購房的首付比例較高，即使房價下跌、違約情況預計也更為可控。
根據光大證券的估算，2021年11月，銀行房地產開發貸新增-1100億元左右，延續負增長；2021年12月，由於央行加大了穩定信貸投放要求，信貸投放1.2萬億元左右。在專案儲備偏弱的情況下，受央行月初視窗指導影響，銀行開始透過票據衝量，這導致跨年期票據利率大幅下行，其中1個月利率降至零附近，並帶動長端利率出現同步下行。月末銀行轉為透過對公短貸滿足狹義信貸指標要求，對票據資產則透過“高拋低吸”方式獲得利差收益，對公中長期貸款預計依然偏弱，部分銀行在12月份推動同業應收類投資回表，投放了部分對公貸款。
央行在MPA考核中要求金融機構四季度每月新增人民幣貸款實現同比多增，並根據多增幅度給予相應的激勵性舉措，旨在引導加大信貸投放力度。但這一要求並非“一票否決”，銀行也有自身經濟性訴求。加之實體經濟有效需求不足導致專案儲備不及往年水平，銀行對公貸款景氣度明顯走弱。2021年12月，按揭貸款可能呈現“環比走弱、同比多增”的態勢，新增規模估計維持在3000億元。雖然政策進一步鼓勵開發貸投放，但增長“浮出水面”尚需時間；零售非按揭貸款景氣度受到長尾客群風險上升影響，估計中小銀行投放態度不確定性增加。
整體來看，預計2021年12月份新增信貸資料“總量不差，結構欠佳”、“月初回落、月末衝高”，新增規模維持在1.2萬億元左右，與上年同期大體相當，且呈現以下三個特點：第一，結構上，對公弱、零售穩；第二，機構上，大行多、小行少；第三，時序上，月初落、月末衝。從12月份的資料看，有效需求不足的問題可能延續，進而可能導致2022年初信貸投放從整體“開門紅”向分部“差異化”演變，後期“寬信用”需要政策端進一步發力。
房地產貸款方面，堅決落實“房住不炒”的政策，2021年11月末，房地產貸款同比增長8.4%，增速環比有所提升，購房者的合理住房需求進一步滿足，個人住房貸款中90%以上用於支援首套房。對於長租房市場保障性住房建設的金融支援力度加大，投向住房租賃市場的貸款增速接近各項貸款平均增速的5倍。近期房地產政策出現邊際轉松，從11月信貸資料來看，居民長期貸款出現回升，按揭貸款有所鬆動，多地已下調房貸利率，且開發貸、併購貸政策亦出現鬆綁，政策穩地產的預期較強。預期2022年房地產貸款增速有望邊際提升。
不良貸款率方面，2021年11月末，銀行業金融機構不良貸款率為1.89%，較年初下降0.04個百分點，撥備覆蓋率為192.9%，較年初上升10個百分點。但與9月末相比，資產質量邊際惡化，市場對此已有預期。近期政策邊際寬鬆且多次釋放維穩訊號，寬信用力度逐漸加大，實際上，銀行資產質量壓力最大的時刻已經過去。
對銀行而言，從信貸投放角度來看，2021年，在經濟下行壓力明顯且調控強度較大的 情況下，企業貸款需求減弱且銀行風險偏好降低，導致中長期貸款投放不及預期，2022年，隨著宏觀調控政策發力、房地產和基建投資回暖，經濟下行壓力減緩，銀行擴表壓力將減緩。從資產質量角度來看，政策邊際寬鬆且多次釋放維穩訊號，寬信用力度逐漸加大，資產質量壓力最大的時刻已經過去，整體來看，當前應該是銀行板塊配置的好時機。
