本文來源：時代財經 作者：陳澤旋
圖片來源：視覺中國
接連兩宗交易，將走低了許久的倫敦寫字樓市場拉回人們的視野。
近日，萬科旗下香港上市平臺萬科海外宣佈，覓得“離場良機”賣掉其在英國的唯一資產，即位於倫敦聖詹姆士的辦公大樓Ryder Court，為收購香港深水埗的商住物業籌取現金。與此同時，香港豪門羅定邦家族卻在進行反向操作，以6610萬英鎊的價格買入柯芬園的商辦專案15 Adam Street，繼續加倉倫敦。
一買一賣的背後，實際上是倫敦寫字樓市場正在重新變得活躍。無論是對寫字樓的租賃，還是投資需求，都在2021年表現得更為旺盛。
萬科撤離倫敦，香港豪門卻加倉
辦公大樓Ryder Court由Lithium Concept Limited直接持有，該公司為萬科海外的間接附屬公司，透過本次交易，萬科海外將一次性“清倉”Lithium Concept Limited全部已發行股份，代價為經資產淨值調整的估計資產淨值。
萬科海外認為，現時出售該物業對公司及其股東整體更有利，也是一個“獲取現金的最佳機會”，是“離場之一個良機”。實際上，萬科海外於2019年6月完成對Ryder Court的收購，彼時收購的目的是為投資及擴大其在英國的業務，藉此降低單純投資香港的風險。然而，持有僅約兩年半的時間，萬科海外便選擇賣掉這個唯一的英國專案。
綜合過往公告可知，在完成收購的2019年，RyderCourt的出租率達到99%，但2020年和2021年上半年表現不佳，出租率分別錄得74%和86%；可以對比的是萬科海外另一收租物業香港麗晶中心的出租率一直穩定在96%以上，收益也更為可觀。
其預期此次出售將確認未經稽核除稅前收益約400萬英鎊，所得款項淨額估計約為5600萬英鎊，這5600萬英鎊將部分用於支付收購Enigma Company Limited全部已發行股本的部分代價，餘下款項則用作公司的一般營運資金。在2021年11月23日，萬科海外宣佈以8.53億港元收購Enigma Company Limited，這家公司擁有一處位於香港深水埗的商住物業，賣方為其控股股東萬科香港。
萬科海外總部位於香港，由萬科企業透過萬科香港持有75%控股權益，主要業務包括在香港、美國、英國進行物業投資及資產管理服務。不過，在完成出售和收購事項後，萬科海外在英國市場佈局空白，僅覆蓋香港和美國市場，但公告稱將繼續進行其現有業務，同時尋求新投資機會。
時代財經瞭解到，完成上述出售和收購事項後，萬科海外擁有包括香港深水埗商住物業、麗晶中心、西鐵荃灣西站六區柏傲灣、美國加州三藩市辦公大樓657 and 667 Mission Street、紐約住宅大樓25Park Row及香港春秧街多片土地組成的物業。
與萬科海外不同，香港豪門羅定邦家族卻在此時選擇加倉倫敦。時代財經瞭解到，香港服裝連鎖店堡獅龍創始人羅定邦六子成立的建灝地產，在近期宣佈以6610萬英鎊的價格買入柯芬園的商辦專案15 Adam Street 。算上該專案，近兩年間建灝地產已先後四次購入倫敦項，原因是“一直看好英國倫敦商業專案的前景，並有意擴大於英國的物業投資組合作長線投資用途”。
寫字樓市場重新活躍
一買一賣的背後，實際上是2021年下半年尤其12月份以來，倫敦寫字樓市場開始變得活躍。
2021年12月份，彭博社曾報道稱，李嘉誠家族旗下長實集團所持有的瑞銀集團倫敦總部大樓，將以約12.5億英鎊的價格出售給韓國國民年金公團和領盛投資管理。彼時，針對該交易，長實集團和韓國國民年金公團都不予置評，但長實發言人指出有接獲出價並不表示會出售。
同月，一個未透露姓名的香港買家斥資1.9億英鎊，收購位於倫敦金融城的寫字樓5 Fleet Place，該專案的所有者是中國保利集團，該棟大樓主要出租給英國律所Charles Speechlys作為其全球總部。
2021年8月，“重慶李嘉誠”張松橋旗下另一房地產上市平臺渝太地產以2.35億港元的價格賣掉了一棟倫敦市中心的商辦物業，該物業樓高四層，提供約34,000平方尺的寫字樓與商舖。
這兩宗交易並不意味著中資或港資對倫敦的興趣在減退。11月6日，據英倫投資客報道，香港新世界集團創始人鄭裕彤的女婿、豐盛建立主席、新世界中國副主席杜惠愷斥資1.3億英鎊，以個人名義買下了倫敦金融城大樓68 King William Street，這是杜惠愷本人首次直接在倫敦買樓。更早的交易可以追溯到2021年5月份，彼時賭王何鴻燊家族以2.35億英鎊出售聖詹姆斯廣場8號，單價約為3800英鎊/每平方英尺，打破倫敦所有寫字樓單價的歷史紀錄。
2020年和2021年上半年疫情影響之下，英國經濟受到打擊，寫字樓市場亦受到明顯的拖累，但隨著經濟復甦和人們重返辦公室，從2021年下半年開始寫字樓市場已有回暖跡象。
世邦魏理仕的資料顯示，2021年11月，倫敦中心區（Central London，即由City、Midtown、West End、Southbank及Docklands組成）寫字樓市場吸納量為110萬平方英尺，高於10年月度平均值100萬平方英尺。不過，前11月累計吸納量為740萬平方英尺，仍遠遠低於10年年度平均值1220萬平方英尺。
供應量方面（Availability），11月份已保持相對穩定在2620萬平方英尺的水平，但仍然比10年平均值高出不少（1540萬平方英尺）。不過，由於有較高的吸納量，11月份已洽談但尚未完成的交易（Under Offers）數量環比下降11%，這部分約有將近450萬平方英尺，高於10年均值320萬平方英尺。
寫字樓投資方面，疫情抑制海外出行和投資，交易額相較疫情前仍處於低位，但相較2020年，2021年已有較大程度的好轉。時代財經瞭解到，2021年前11月交易額累計達到78億英鎊，而2020年同期僅為48億英鎊。
