068.購房人因賣房人違約而遭遇限購政策，還能否請求合同繼續履行
問：2010年，張某透過房屋中介，與產權人李某簽訂二手房買賣合同並依約支付了全部購房款。由於當地二手房市場價格不斷上漲，李某意欲反悔，便多次找藉口拖延時間，一直未協助張某辦理產權過戶手續。後當地房地產調控政策實施細則出臺，按限購政策張某喪失了購房資格。現在張某起訴至人民法院，請求判令李某繼續履行合同或者賠償其損失，該案應當如何處理？
答：為遏制當前一、二線城市及部分三、四線城市房地產市場價格上漲過快，國家出臺了一系列調控政策。由於相關政策不斷升級且陸續出臺，實務中因合同訂立、履行等遇到阻礙而產生的糾紛不在少數，有的還訴至法院。人民法院需要根據不同情況，作出妥善處理。
本案中，由於張某被認定為限購物件，不具備購房的主體資格。依據《民法典》第五百八十條第二款規定，“有前款規定的除外情形之一，致使不能實現合同目的的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求終止合同權利義務關係，但是不影響違約責任的承擔”，人民法院不宜判令合同繼續履行，應判決解除房屋買賣合同。
不過，結合雙方履約情況分析，張某作為守約一方，已經履行合同義務，如果李某也依約履行，雙方完全可以在政策出臺前完成房屋過戶手續，合同目的就能夠實現。
因此，對張某請求合同繼續履行的主張雖不能支援，但是張某主張追究李某的違約責任並賠償其所受損失的合理訴求，人民法院還是應當在查明事實基礎上予以保護。
來源：最高人民法院民事審判第一庭編《民事審判實務問答》（法律出版社，2021年7月第一版）
