現代快報訊（記者 劉贇）近日，有媒體報道，2020年5月，居住在上海的伍女士看中了一套價值1550萬元的商業用房，並和賣方範先生約定了首付、尾款的金額及付款期限。在支付了100萬定金及400萬的部分首付之後，伍女士沒能在約定時間內付清剩餘的245萬首付。於是雙方再次簽訂補充協議，並加上了懲罰條款。幾天後，伍女士向範先生支付了剩餘的首付款及相應的利息損失。令人意想不到的事又發生了，因銀行貸款審批延誤，伍女士沒能按照合同約定的時間支付尾款。範先生透過律師函告知伍女士需在三日內付清尾款，又過去半個月，銀行貸款審批仍未透過，伍女士也依舊沒有支付尾款。於是，範先生將伍女士告上法庭。經法院審理，最終判決伍女士不僅要退掉房子，還要支付497.32萬元的違約金、房屋整修費用。
△法院一審判決結果。中國裁判文書網截圖
此訊息一經發出，就引發了網友的熱烈討論，很多人都覺得伍女士被套路了，“銀行貸款審批延誤屬於不可抗拒的外力吧，怎麼能讓買方一個人承擔責任呢？”“怎麼感覺是個圈套？像是有人計劃好了的一樣。”
如今，伍女士退了房又賠錢，法院的判決是出於什麼原因？網友口中的“最慘購房者”到底為什麼這麼“慘”？
江蘇新高的律師事務所資深合夥人李偉龍認為，伍女士如今面臨的“慘狀”，其實是由於她本人兩次違約造成的。在他看來，伍女士第一次沒能如期支付剩餘的首付之後，她和範先生簽訂的補充協議，其實就是對違約行為做了進一步的明確約定。“鑑於伍女士仍然沒有按照合同約定按時支付尾款，法院判賠違約金其實是合法的。”
李偉龍表示，雖然伍女士未能如期支付尾款是由於銀行貸款審批延誤，但這並不屬於不可抗力因素，而是屬於能夠遇見的風險。“如果是由於銀行工作人員工作失誤，導致貸款審批延誤，那麼伍女士可以向銀行追責。”
對於此前媒體報道中，有律師認為“法院判決合法但不合理，在無證據證明賣方存在實際損失的情況下，應當實現合同法鼓勵交易的制度目的”這一說法，李偉龍並不認同。他表示，如果伍女士按照約定時間支付了首付和尾款，範先生無論是將這筆錢存進銀行，還是用於理財、投資，都是可以產生收益的。但由於伍女士多次違約，導致賣方沒能在約定期限內拿到這筆錢，進而沒有產生收益，這些也可以被看作是範先生的損失。
李偉龍指出，法院的這份判決主要依據是伍女士第一次違約後，雙方專門就違約行為、違約後果簽訂的補充協議，因此判決結果也會嚴重得多。“這次判決也是對違約人的一個警醒，提醒大家不要對違約不以為然。”
