前 言
借名買房，指的是出資人為了實現特定目的，借用他人名義購買房屋並進行登記，實際上由出資人實際行使房屋的相關權利的行為。由於房子登記在他人（出名人）名下，出資人的權利處於極不安全的狀態中，因此，出資人與出名人在實務中往往是關係非常親近的人，如父母子女、兄弟姐妹、叔侄表親等。出資人為了進一步保護自身權益，也會用協議、合同等方式確定借名買房的內容。
即便有血緣的紐帶和合同的約束，在經濟環境複雜、房價居高不下、城市一房難求的背景下，一些出名人依然會在利益的驅使下，試圖侵佔房產。基於現狀，本文將結合實際案例，談一談借名買房問題中的法律風險和法院在審理中的裁判要點。
一
借名買房原因
1、受當地政策限制，出資人不具備購房資格。
2、出名人具備特殊身份，對特定房產具有購買資格。
3、出資人因個人徵信等原因辦理銀行貸款受限，借用他人名義買房以便辦理按揭、節約購房成本。
4、出名人享受購房優惠，以其名義購買可以節約購房成本。
5、出資人為了隱藏個人資產資訊，選擇將房屋登記在他人名下。
二
借名買房的風險
【對於出名人而言】
1、房屋本身存在如房貸之類的負擔，出資人未及時處理，導致出名人被追究法律責任。
2、負擔房屋自身存在的開支，如物業費、水電費等。
3、後續需要購買其他房產，卻已不具備購房資格。
【對於出資人而言】
1、因出名人不承認借名買房之事或拒絕返還，而無法取得房屋產權。
2、出名人死亡，其房屋繼承人不知曉借名買房之事，或不承認此事。
3、與出名人之間的協議因違法而被認定無效，失去索取房產的憑證與依據。
4、出名人的配偶或其他第三方主張對該房屋享有權利。
5、出名人將房屋轉讓或抵押給他人，或房屋被法院強制執行。
6、因親屬間的信任，未與出名人簽訂協議，導致訴訟過程中缺乏關鍵證據。
三
借名買房合同效力的認定
由於對於“借名買房協議”的效力，法律上尚不具備有針對性的明文規定，因此實踐中也存在許多不同的情形，其中主要的觀點有如下幾種：
1、借名買房行為違反了國家對房屋交易的限制和規定，屬於《民法典》中“違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為”，應被認定為無效。
在（2015）新民申字第1879號判決書中，法院認為：根據《軍隊經濟適用住房建設管理辦法》第二十五條的規定，利用軍用土地建設的經濟適用住房，一般不得向地方單位、個人出售。這是國家對雙方爭議房屋交易的特殊規定和限制，購買人必須滿足國家規定的條件，購買資格具有專屬性。本案中姚某因不具備購買軍隊經濟適用房的條件，而借用章某的名義購買軍隊經濟適用房，該行為違反了國家相關規定，應屬無效行為。
2、借名買房行為規避國家政策，損害他人利益，與社會公平誠信相悖，屬於《民法典》中“違背公序良俗的民事法律行為”，應被認定無效。
在（2020）最高法民再328號判決書中，最高法認為：徐某欣在當時已有兩套住房的情況下仍借曾某外之名另行買房，目的在於規避國務院和北京市的限購政策，透過投機性購房獲取額外不當利益。司法對於此種行為如不加限制而任其氾濫，則無異於縱容不合理住房需求和投機性購房快速增長，鼓勵不誠信的當事人透過規避國家政策紅線獲取不當利益，不但與司法維護社會誠信和公平正義的職責不符，而且勢必導致國家房地產宏觀調控政策落空，阻礙國家宏觀經濟政策落實，影響經濟社會協調發展，損害社會公共利益和社會秩序。故徐某欣與曾某外為規避國家限購政策簽訂的《房產代持協議》因違背公序良俗而應認定無效。
3、借名買房合同屬於當事人之間透過意思自治形成的約定，本身不違反法律強制性規定，應認定為有效。
在（2018）蘇0115民初9320號判決書中，法院認為：至於借用買房合同的效力問題，本院認為，合同法奉行合同自由原則，在不違反社會公德和社會公共利益以及法律強行性規範的前提下，允許當事人自由訂立合同，因此原、被告雙方簽訂的協議合法有效，應受法律保護。
總體上來看，出於保護民眾生產經營及意思自治、維護社會穩定的目的，認定借名買房協議有效的情形遠遠多於認定無效的情形。
四
其他實務要點
1、間接證據若能互相印證、形成完整的證據鏈條，可以根據間接證據綜合判斷合同效力。
在（2019）黔2301民初2043號判決書中，法院認為：劉某某提交了苟某某與趙某某微信轉賬聊天記錄截圖、收據、電費發票、《房屋租賃合同》、《租房協議》、《商品房買賣合同》、信用社進賬單（回單）及情況說明等證據進行佐證，而劉某某所提供的證據與趙某某的陳述，特別是與本院依職權調取的（2011）黔義刑初字第328號卷宗內關於股東趙某某在九龍花園購房事宜及證人證言（調查筆錄）等證據，能夠相互印證，形成證據鎖鏈，且具備高度的蓋然性證明，本院予以確認。由此，趙某某與劉某某於2013年10月9日簽訂的《房屋租賃合同》，該租賃房屋系當事人的真實意思表示，內容未違反法律、行政法規的強制性規定，且租房合同已實際履行，故《房屋租賃合同》合法有效，應當受法律保護。
2、房屋被強制執行時，出資人以借名買房為由對抗法院之執行，法院存在予以支援和不予支援的兩種觀點。
在（2017）京03民初10號判決書中，法院認為：因為吳某為涉案房屋的登記所有權人，該物權登記具有對外公示效力。即便林某所主張的其與吳某之間借名買房關係成立，相對於林某與吳某的內部關係，白某作為局外人，無法也無義務瞭解林某與吳某所約定的相關內容，只能且只需根據物權公示的形式即登記作出判斷，推定吳某對於涉案房屋享有正確、合法的物權。白某作為吳某、張某的債權人，已經獲得生效法律文書對其債權的認可，並據此申請強制執行涉案房屋。此時，顯然應當保護吳某、張某的債權人即白某的強制執行債權，此亦是物權公示原則之體現。
在（2020）最高法民申4號判決書中，最高法認為：在現有證據能夠證明孫某借陳某之名購買案涉房屋並實際支付房款的情況下，不動產權屬的登記狀態並不影響孫某對案涉房屋享有實際產權。關於孫某對案涉房屋享有的權益是否足以排除執行的問題。陳某並非案涉房屋所有權人，鑫X公司基於其與陳某之間的債權債務關係申請執行不能及於案涉房屋。
3、具有購房資格的出資人要求將房屋過戶至自己名下的，法院予以支援；不具有購房資格的出資人要求將房屋過戶至自己名下的，法院不予支援。
在（2019）粵0113民初4099號判決書中，法院認為：對於黃某1提出的訴訟請求，一方面，《委託買房合同》約定涉訟房屋買方權益歸屬於黃某1，而黃某1現已符合廣州市限購政策，且黃某1自認涉訟房屋的抵押權由其自行設定並可隨時撤銷，故黃某1要求黃某2依約協助其辦理將涉訟房屋過戶至其名下，合理有據，本院予以支援。
在（2019）冀09民終4158號判決書中，法院認為：爭議房屋雖由原告王某出資購買，但因其並不具備購買資格，因此爭議房屋應由具有購買資格且合法取得房屋所有權的被告何某所有。故對原告王某主張其對爭議房屋享有所有權的訴訟請求，證據不足，本院不予支援。原告王某的出資行為，應作為被告何某的債務，雙方應另案解決。在（2018）京03民終12418號判決書中，二審法院認為：在本案中，涉案房屋雖已經交付，但尚未辦理所有權登記，出名人趙2現尚不具備轉移登記的條件，本院對趙1要求趙2協助辦理涉案房屋所有權轉移登記的請求難以支援。
4、借名買房合同有效，出資人不具備過戶資格申請分割房屋折價款的，法院予以支援。
在（2019）滬02民終5430號判決書中，法院認為：雖然本院認為施某、王某1與周某之間系借名買房關係，但是根據王某2、施某陳述的名下產權房情況，無論是以王某2名義購房還是以周某名義購房，目的都是為了規避當時國家和本市的住房限購政策，該借名買房的行為事實上違反了國家房產宏觀調控政策，不利於房地產市場秩序的穩定，並且施某和王某1當時對於可能面臨的無法過戶的風險應當有所預見，故對於王某2主張的直接確認係爭房屋產權歸施某和王某1共有的訴訟請求，本院難以支援。然施某、王某1與周某之間確係借名買房關係，雖然無法直接確認係爭房屋產權歸施某、王某1所有，但王某2要求施某、王某1取得係爭房屋相應折價款的訴訟請求合法有據，該款項應由目前係爭房屋登記的產權人周某負責支付，房屋折價款金額應以本案中評估的房屋市場價值為依據。
5、出名人要求出資人就房屋增值部分給予其一定分成，法院予以支援。
在（2020）滬02民終4930號判決書中，法院認為：盧某冰雖然支付了全部出資款，但因受本市限購政策影響不具備購房資格，其之所以能夠享受增值利益，除了出資因素外，湯某雄的出名因素亦不可或缺，且該出名因素也可能對湯某雄在本市再次購房產生影響。而盧某冰明知借名買房可能導致合法權益受到損失，仍規避政策而為之，應承擔一定風險。審理中，盧某冰也表示願意支付湯某雄房屋增值部分價值的20%作為補償款，故法院綜合考慮上述因素以及雙方對取得房屋的貢獻大小，酌情確定盧某冰可享有80%的增值利益，剩餘20%的增值利益由湯某雄享有。
6、出資人與出名人間的親戚關係等特殊關係，對借名買房的事實認定存在一定影響。
在（2018）川01民終15612號判決書中，法院認為：朱某、鄒某與孫某具有借名購買案涉房屋的合意，基於雙方屬親戚關係，未形成書面的協議也屬合理。
在（2019）陝01民終5670號判決書中，法院認為：縱觀涉案房屋的購買過程及佔用使用現狀，買受人的義務均由馮某1履行並完成，且馮某1雖未與馮某某簽訂書面借名買房協議，但其與馮某某之間系父子關係，從一般生活常理及家庭倫理來看，家庭成員間的親屬關係由愛與信任維繫，故親屬之間具有較高的信賴關係，在處理相關事務時未必如陌生人之間的交易般簽訂書面協議，且借名買房合同系無名合同，並非法律、行政法規規定採用書面形式的合同。結合以上兩點可以認定，涉案房屋實際由馮某1出資，馮某1應系涉案房屋的實際購房人，其訴請依法應予支援。
7、出資人死亡，其繼承人要求出名人返還房產的，法院予以支援。
在（2019）黔0102民初13244號判決書中，法院認為：聶1與被告塗某之間的借名買房關係成立，聶1是案涉房屋的實際權利人，原告聶2作為聶1的法定繼承人，有權繼承案涉房屋，根據《最高人民法院關於適用<中華人民共和國物權法>若干問題的解釋（一）》第二條規定，朝陽房屋歸原告所有，被告塗某應當協助將該房屋過戶至原告名下。
8、出資人死亡，其配偶以“夫妻共同財產”為由要求出名人返還財產的，法院予以支援。如果出資人有其他繼承人的，另行進行析產訴訟。
在（2018）陝0113民初14771號判決書中，法院認為：王某甲借用黃某的名義購買了該房屋，購房首付款和按揭款均為王某甲實際所付。該房屋亦實際為王某甲、閆某某夫妻共同財產。現在王某甲去世了，其他繼承人王某丙、王某丁、王某乙亦放棄對涉案房屋的繼承，故該房屋應當為閆某某所有。故對原告要求確認房屋歸其所有的訴訟請求，本院依法予以支援。
在（2017）遼01民終9829號判決書中，法院認為：鑑於王某1與王某2的親屬關係，並綜合全案案情，王某1在購買房屋後基於報銷採暖費辦理房屋產權證時將房屋所有權人落於王某2名下的情況具有高度的蓋然性，王某1為訴爭房屋的真正買受人。因賈某與王某1系夫妻關係，涉案房屋系夫妻關係存續期間購買，無相關證據證明二人約定實行財產分別所有制或按份所有，故賈某與王某1夫妻關係存續期間涉案房屋應系夫妻共有，又因王某1現已死亡，故賈某要求王某2協助賈某將涉案房屋登記在賈某名下的訴訟請求，該院予以支援，但因王某1死亡後，涉案房屋未經析產繼承，該房屋所有權中包括王某1繼承人的繼承份額，王某2協助賈某將涉案房屋登記在賈某名下後，就涉案房屋析產繼承問題，相關權利人可另行主張權利。
五
總結與風險提示
歸根究底，“借名買房”的行為仍屬於規避法規與政策、損害他人權利的行為，本文建議應避免採取此種安排，以合規途徑取得房產。但從現實存在的情況出發，一些出資人確實存在借名買房的實際需求，本文為此作出如下幾點風險提示：
1、務必以書面形式簽訂借名買房協議或房產代持協議，並委託專業人士對協議內容進行稽核。協議內容應儘可能完整，包括簽訂協議的目的、雙方關係、房產資金來源、出資人的使用權範圍、房產何時辦理過戶、增值部分如何處理、違約責任等要素。
2、儘可能完整地保全相關文書資料，如出資賬戶轉賬明細、雙方溝通聊天記錄、按揭還款單等。日後如果產生糾紛，相關證據能夠幫助證明雙方約定的實際存在。
3、一旦具備過戶登記資格，及時將房產轉移至自身名下，避免產生不必要的糾紛。
作 者 簡 介
房楊
華東政法大學刑事法學士，擅長金融領域刑事犯罪、企業犯罪等的研究與治理，專注於經濟犯罪領域的刑事辯護。
統籌丨王以成
編輯丨諸光中
