有人用一句話總結了當前的樓市現狀：當前我國房地產出現了自1998年房地產市場化以來，第一次大家形成的共識，那就是房地產要往下走了。
記得在2017年的時候，就有專家表示過，當我國樓市突破“兩個18”，即銷售面積超過18億㎡，銷售額超過18萬億時，未來就很難有上升空間，原因是購房需求、購房供應已經透支，無論怎麼計算都難以超過這個資料了。前不久，易居企業集團CEO丁祖昱公佈了一組房價資料，2021年，全年全國商品房銷售面積達到18.3億平方米，銷售額達到18.7萬億，雙雙創下新紀錄。
但正如專家預測的那樣，2021年已然成為了樓市的“轉折點”：首先是上下半年樓市呈現“倒V型”變化，相較於上半年的普漲，下半年樓市出現了普跌現象，自8月起新房價格指數持續下跌，根據最新資料顯示，納入統計的70個典型城市中，有50座城市新房價格下跌，63座城市二手房價格出現了下跌，12月平均房價也已經回落至9512元/㎡，相較年初最高點11220元/㎡，每平米下跌了1708元。
其次是樓市調控，根據中原地產資料2021年我國整體調控了651次，同比漲幅高達33%，刷新歷史紀錄。與此同時今年也迎來了許多“硬核”調控措施，比如“三道紅線”、“限貸令”、“土地兩集中”、“二手房指導價”等等，對於新房二手房降溫起到了明顯效果，隨著樓市遇冷房企也開啟了“降價拋售”模式，更值得一提的是，由於部分城市房價下跌過快，當地需要透過“限跌令”進行調控，目前已經有23座城市透過約談房企或者釋出新規來限跌。
最後是人們對於買房觀念的轉變。根據央行公佈的資料顯示，2021年第三、第四季度購房者對於未來房價“看漲”比例出現大幅下跌，特別是第四季度，僅有16.8%的居民認為未來房價會上漲，超過七成的購房者認為未來房價會繼續下跌。導致居民普遍“看跌”的原因主要有兩個，其一是樓市遇冷，房價在持續回落，因此認為未來房價會進一步下跌，其二是某些具有代表性的房企，由於揹負鉅額的負債，最終無力還債而“攤牌”，很大程度上打擊了購房者信心。
未來樓市會如何發展？過去5天內，發改委、央行、住建部三大部門連續喊話房地產，說明風向已改變：
1、1月16日，發改部門釋出了一份《關於做好近期促進消費工作的通知》，明確指出要“進一步釋放居民消費潛力，推動實現一季度經濟平穩開局”，並提出10個方面的工作舉措，其中第八條明確指出：促進住房消費健康發展，支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展。有業內人員表示，這是過去多年來，首次向購房者發出“春節”買房的號召。
1月18日，2021年金融統計資料新聞釋出會上，央行金融市場司司長鄒瀾表示：保持房地產信貸平穩有序投放，滿足房地產市場合理融資需求，以“併購貸”的方式，指導金融機構以市場化方式支援風險化解和行業出清。副行長劉國強表示：“把貨幣政策工具箱開得再大一些，保持總量穩定，避免信貸塌方”。央行這些表態，同樣也是開發貸、個人商貸、併購貸將要寬鬆的訊號。
1月20日，全國住建部和城鄉建設工作會議上，住建部明確表示：堅決有力處置個別房地產企業房地產專案逾期交付風險。還首次強調了著力在“增信心、防風險、穩增長、促改革、強隊伍”上下功夫。對此，國盛宏觀熊園進行了解讀：會議新增了“充分釋放居民住房需求潛力”，這預示著房地產調控有望迎來實質性鬆動。
也就是說，過去短短5天內，三大部門喊話房地產市場，並在一定程度上釋放了“穩樓市”的訊號，說明什麼問題？正如文章開頭提到的一樣，隨著樓市資料突破“兩個18”，意味著購房需求、購房供應已經透支。根據央行公佈的城鎮家庭負債統計資料顯示，我國城鎮家庭住房持有率已經高達96%，戶均持有1.5套房，換言之真正的住房需求已經不足4%。
反觀住房供應，根據官媒第一財經報道資料顯示，當前我國70城廣義庫存已達10億平方米，新房入住率低。廣西防城港的廣義庫存需要消化17.5年，廣東肇慶的庫存需要11.9年才能完全消化，廣東梅州、吉林長春則需要9年才能消化目前的庫存。二手房方面，西南財經大學報告顯示，早在2017年我國住房空置率就達到了21.4%，城鎮空置房數量約為6500萬套，根據專家測算截至2021年末整體空置房數量已經超過1億套。
由此可見，當前樓市已經呈現出了明顯的供應過剩問題，由於樓市持續遇冷，整體庫存壓力只會越來越大，那麼未來多餘的房子可能會面臨“無人接盤”的問題，造成嚴重的資源浪費，並且對於房企來說可能會進一步降價拋售，最終導致房價大跌，引發“斷供潮”，對於整個金融體系造成一系列影響。
另一方面，房企紛紛暴雷也打擊了市場信心。據中指研究院公佈資料顯示，截至2021年12月31日，2022年將有6589.4億元債券到期，其中信用債佔比47.0%，海外債佔比53.0%；海外債償債高峰集中在上半年，信用債集中在3-9月。近日，奧園釋出公告稱：將不會按時償還於2022年1月到期的美元優先票據本金及最後一期利息；同時，在30天寬限期屆滿後，也將不會支付於2023年6月到期及2024年6月的兩筆美元優先票據項下的最新一期利息。
正因如此，上述三大部門連續發聲提及房地產市場，並傳出了“穩樓市”的訊號。但這並不意味著要推動樓市進一步發展，即未來房價還要大漲，而是要保持樓市穩定健康發展。發改部門釋放引號，是為了引導春節買房、返鄉置業，刺激居民買房的意願；央行喊話，則是意味著房企開發貸、個人商貸、併購貸審批速度會進一步加快；住建部發布的訊號，表明未來樓市會處於“良性迴圈”，房價既不會大漲也不會大跌，而是在不斷地調控下逐漸消除泡沫。
總結就是一句話：房地產，不能倒。
