觀點網受歷史因素影響，招商積餘是一家業內少有的帶有“尾盤”的物業公司。
而重組轉型以來，經歷了股價腰斬、毛利率連年下滑，歷史遺留的一系列重資產已對業績形成拖累。
1月26日，招商局積餘產業運營服務股份有限公司稱，擬將直接及間接持有的三家下屬企業100%股權轉讓給控股股東招商局蛇口工業區控股股份有限公司下屬企業，轉讓價合計人民幣7.78億元，主要資產為散佈於贛州、蘇州、深圳的自持物業。
2020年業績會上，招商積餘董事長聶黎明回應輕重資產分離計劃時指，公司已成立專項工作小組，多維度對資產進行盤點、梳理，以及輕重分離的研究。
如今，計劃似乎已開始實施。
輕重剝離
2019年，招商局集團、航空工業集團落實國企改革部署，將招商物業與中航物業進行整合，更名“招商積餘”上市。
和商業史上的許多重大變革一樣，招商積餘的重組也伴隨著管理團隊的更迭。目前招商積餘董監高團隊中除副總經理趙肖外，再無中航系老臣，主要為招商系派出的高管。
尤其是2021年1月25日，曾任招商局物流集團總經理助理的陳海照履新招商積餘總經理，取代曾任中航物業總經理的石正林。有外界聲音認為，這是招商物業、中航物業完成整合的重要標誌。
但和人事變動相比，資產處置卻顯得有些遲滯。作為物管企業，招商積餘的財報中重資產業務仍佔據不少篇幅。
截至2021年6月30日，招商積餘投資性房地產資產值為68.88億元，佔總資產42.1%，比2020年末僅略微減少0.19%。而這部分投資性房地產並未帶來資產升值，2021上半年公允價值變動損益為負，虧損約80萬元。
半年報還顯示，招商積餘重組後遺留的房地產開發業務期內僅實現營業收入7188萬元，佔總營收1.50%，較上年同期減少2379萬元，下降24.86%。
這批遺留專案大部分都曾隸屬中航地產，其中衡陽中航城市花園專案尚有近50萬平方米土儲，天津九方城市廣場專案只完成地下部分施工。
對招商積餘淨利潤影響達10%以上的9家主要控股參股公司中，招商九方商業管理（深圳）有限公司、衡陽中航地產有限公司、龍巖紫金中航房地產開發有限公司三家淨利潤為負，分別為-257,732元、-17,982,680.39元、-68,572,164.49元，而這三家子公司同屬中航系。
優劣參差的投資性房地產或許不能一概論之為“負資產”，但在一定程度上確實拖慢了輕資產轉型的程序。
招商積餘最近剝離的中航城投資、崑山中航、贛州九方正是中航系資產包的一部分，涉及投資性房地產賬面價值約15億元，存貨價值約1.4億元。
招商積餘表示，本次“瘦身”成功後，後續輕重剝離有望加速落地。
此外，受讓方深圳招商地產、蘇州招商地產、珠海依雲地產均為招商積餘控股股東招商蛇口的全資下屬企業，集團內部的輕重再分配，也讓招商積餘的業務佈局線更為明晰。
售購之間
剝離重資產或許能為招商積餘的變革廓清阻礙，但前進的動力終究來自輕資產業務增長。
2021年12月，招商積餘與上海航空工業（集團）有限公司簽署了《產權交易合同》，以5362萬元收購上海航空工業集團物業管理有限公司（以下簡稱“上航物業”）100%股權。
招商積餘彼時表示，上航物業整體運作管理規範，符合公司收併購戰略方向。透過本次收購，可以奠定招商積餘在央企剝離“非主業、非優勢業務”收併購市場的影響力，是推進收併購戰略的重要舉措。
當月30日，招商積餘再次宣佈斥資2.3億元受讓南航集團持有南航物業95%股權。連續兩次收購航空物業，招商積餘的非住業務規模進一步擴大。
2021年上半年，招商積餘的基礎物業管理營收中，住宅板塊營收11.12億元，毛利率6.03%，非住宅板塊營收24.74億元，毛利率12.79%。
專業化門檻較高的航空物業，或許存在招商積餘所急需的利潤空間。
半年報顯示，招商積餘2021上半年毛利率13.54%，創下近五年新低，2017年-2020年的中期毛利率分別為20.65%、22.66%、20.47%、13.83%。
作為對比，觀點指數研究院以51家上市物企為樣本，統計其2021上半年平均毛利率為30.63%，其中以商管為特色的企業相對較高，侷限於住宅的企業則相對較低。
招商積餘盈利能力走弱還體現在股價。
2019年底完成重組後，招商積餘一躍成為A股市場最大上市物企，公司股價也一路走高，2020年8月31日創下38.57元紀錄，但隨後一路陰跌，2021年11月30日跌至11.1元。
但在股市中，低位有時也被視作機會所在。
而招商積餘去重存輕的連番舉動亦受到多方關注，僅1月27日，華泰證券、興業證券、中信證券、中金公司均對其釋出研報。
其中，華泰證券維持招商積餘買入評級，目標價位22.78元。截至報告日，公司最新收盤價為17.97元，較目標價有26.77%的上行空間。華泰證券預測，招商積餘2021年歸母淨利潤5.16億元，同比增長18.61%。
綜合近一個月招商積餘所獲13份券商研報統計，各方給出的目標均價為22.95元。
似乎自物業上市大潮湧起之後，眾多物企在二級市場的第一要務都是向投資者自證“輕資產”屬性，招商積餘“借殼”上市三年後，對這項任務終於有了階段性進展。
解局 | 從局外到局內，觀察和解讀行業、企業與市場的真實一面。
