楊科偉等：2022年房地產整體庫存將穩中有降

　　中新經緯1月25日電 題：2022年房地產整體庫存將穩中有降

　　作者 楊科偉 克而瑞研究中心副總經理

　　俞倩倩 克而瑞研究中心研究員

　　克而瑞研究中心最新發布的房地產百城庫存月報顯示，2021年12月，樓市迎來“翹尾”行情，供求兩方面均有較大放量，但供過於求的市場格局仍在延續。

　　月報顯示，房地產百城狹義庫存(現房庫存)穩中微增至6.1億平方米，庫存去化週期小幅回落至約16個月，顯著高於2020年同期水平。廣義庫存(累計新開工面積與累計銷售面積之差)則重回高位，再度跳增至38.81億平方米，行業潛在的庫存風險依舊較大。

　　從不同能級城市來看，房地產行業的庫存分化趨勢仍較為明顯。整體來看，一線城市的市場表現韌性較強，2021年12月，此類城市狹義庫存量微增，但仍低於2020年同期，去化週期保持在1年左右，庫存風險基本可控。二線城市市場表現“中規中矩”，狹義庫存波動不大，廣義庫存雖然顯現同環比齊增，但漲幅基本在5%-6%。

　　值得注意的是，三四線城市的庫存壓力陡增：2021年12月，此類城市狹義庫存的同比漲幅位於不同能級城市之首，且顯著超過百城庫存平均漲幅。

　　展望2022年，我們認為，房地產百城的狹義庫存將穩中有降，不同城市間的市場分化仍將持續。

　　具體來看，一線城市的整體庫存量有望持穩或小幅微增。2022年以來，一線城市土地成交量大幅上升，在疫情不確定的影響下，一線城市的抗跌保值性顯現，房企重回一二線戰略意圖明顯。同時，即便行情轉淡，一線城市成交尚有支撐，中高階改善需求有望穩步釋放。

　　未來一段時間，房地產庫存壓力將主要集中在市場基本面缺乏支撐、且購買力嚴重不足的三四線城市，諸如北海、防城港、寶雞、連江等地，以上基本為人口淨流出城市，且目前商品住宅消化週期均在40個月以上，即便供應不再放量，以目前低迷的成交走勢來看，此類城市的中長期庫存風險依舊較大。

　　從廣義庫存來看，行業整體仍將維持增勢，主要原因是國內的三四線城市整體工程進度在放緩。一方面，房企現金流依舊吃緊，房企開工意願不強；另一方面，三四線城市抗風險能力較低，回款週期相對較長，房企推盤節奏會明顯放緩。基於此，房企會傾向於選擇推進核心一二線城市專案的工程進度。三四線城市，因未開工土地的總建築面積會穩步上升，最終會導致廣義庫存總量顯現攀升。(中新經緯APP)

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責任編輯：李惠聰