當時間的鐘聲敲響2022年的時候，一個新的問題擺在了無房人的面前：新一年裡，樓市會走向何方，房產價格會繼續回落還是會重新崛起？這個問題之所以如此關鍵，是因為關係到新一年該不該買房的事情。
房地產市場上，有人看漲，有人看衰。
例如中國城鎮研究專家李鐵、北京師範大學教授董藩、經濟學者孟曉蘇等人，都是典型的“看多派”代表人物，他們經常以“房產會繼續上漲”的觀點來勸說無房人要趕緊買房、儘早出手。例如北師大教授董藩的經典言論就包括“城市化依然會帶動大量的農村人口進入城市，未來還有超過4億人進城，所以城市的房產潛力巨大。”與此同時董藩教授和李鐵專家還直言不諱稱“買房其實就是在為GDP做貢獻，所以買房等同於愛國行為”。
或許有人覺得很牽強，但是董教授等這些專家卻能說得頭頭是道，讓無房人感覺信心爆棚。被稱為“中國房改之父”的孟曉蘇也同樣認為，現階段其實根本就看不到房產價格下滑的因素出現（孟曉蘇的言外之意是，樓市上升的機率仍然較大）。
為什麼這些“專家學者”們都紛紛認為城市的房產依然具備強大的潛力呢？核心因素其實只有一條：城市化，美國、日本、英國、德國、法國等發達國家的城市化率普遍超過75%以上，日本更是直接達到了90%高階水平。2021年底，我國的城市化率還只有64%出頭，按照過去20年的城市化增長速度，從64%提升至75%的門檻值至少需要15年的時間。城市化的關鍵考量指標便是城市人口占總人口的比重，所以越來越多的農村人轉換為城市人是題中之意。
試想一下，在4億人進城的情況下，未來將為城市提供多大的購房需求呢？結果顯而易見，董教授、李鐵等表示，今後大城市的房產漲勢不容小覷，例如北京、上海、深圳等一線大城市的房產價格或超過80萬元/平米，所以他們建議，買房一定要趁早。
那麼，現實的情況真的如專家們所說的那樣嗎？或許剛好相反，從2016年“住不炒”提出之後，各大城市的樓市調控就愈演愈烈，在一城一策的調控加碼之下，樓市高熱的勢頭被徹底摁住。尤其是進入到2020年之後，隨著央行“3+2”信貸融資的收緊，房地產的資金流開始大幅度縮減，無論是房地產企業、還是購房者，都陷入到了尷尬的境地，房企們不打折房子銷售不掉，購房者們面對打折紋絲不動，全部隱遁了。
2021年之後，房地產市場有多冷？咱們通過幾組資料可以看出來。
1、房企銷售下滑。根據克而瑞資料顯示，2021年百強房企的全口徑銷售額12.6萬億元，同比下滑3.2%，這是自從2014年開始有資料顯示至今，第一次出現負增長的情況。大型房企的銷售額下滑尤為明顯，例如恆大全年大約為4430億元，下滑39%；時代銷售預計為956億，下滑幅度為5.7%；建業地產銷售大約601億，同樣下滑了12%。
2、土拍市場同樣不佳。受到調控和銷售降溫的影響，40個城市的土地拍賣溢價率呈現出歷年來的低位執行態勢，全年土地拍賣的溢價率只有10%，是10年來的新低水平。其實這一點都不出乎預料，在集中供地的新規則下，房企們手上的資金並不多，而且新房庫存堆積的情況下，回款週期拉長，根本沒有多少錢可以拿出來用於買地。
3、房產銷售價格也回落。根據中國房產指數系統百城房產價格指數顯示，全國100個主要城市的新房和二手房的價格出現收縮走向，2021年百城新房銷售均價漲幅2.44%，7年來的低谷狀態，比2020年收窄1.02個百分點。百城二手房價格上浮3.27%，除了在3-4月份短暫上浮外，下半年到12月持續收縮。
結果顯而易見：
開發商手中的新房銷售價格在回落；房東們手中的二手房價格也在回落。
有2個例子管中窺豹。
1、二手房已經降到5年前價位，還是無人接手。鄭州的李女士，曾經是開服裝店的小老闆，服裝店位於一所大專院校的門口，長期以來，依靠賣低廉的服裝給學生賺取一點微薄的利潤。然而近些年來隨著電商的興起，線下服裝店的生意開始江河日下。
雖然說服裝店利潤微薄，但是多年來李女士也積攢了幾十萬元，面對服裝店生意不佳、門面租金上漲的壓力，她最終選擇關閉服裝店，然後把所有的積蓄都投入到了人人都在從事的一項活動——炒房。50萬元為首付款購買了一套價值120萬元的房子。原本指望依靠這份資產帶來一些增值的，然而2021年之後，二手房卻一蹶不振，李女士說自己這房子掛牌價已經回落至5年前了，還是無人問津。
2、有房降1800元被“改正”，房子真不能下跌？
根據《澎湃》的報道，江蘇徐州前期就出現了“開發商折價，最後被要求改正”的資訊。根據當地的房產中介說，有一個本土的房地產開發商樓盤長期以來銷售不暢，所以推出了一大批“折價房”，對外的銷售價格很便宜（要比原來的備案價低得多，原價7200元，工抵房為5388元），之所以打出“工抵房”的名義，關鍵是不能明目張膽地打折。
可以看出，工抵房直接把原來的銷售價格拉低了1800元/平米，市場上各路購房者評論不同，還沒買房的人感覺抓住了上車的新契機，而已經購房的人則不願意了，一位名叫“大黑土”（化名）的購房者說，自己幾個月前在這個樓盤買房時單價7000多元，現在直接降低至5000多元，短短几十天時間，自己的房子就縮水了近十萬元。
最終，這個“暗地裡打折”的情況被已經購房的人反饋到了房產局。經過有關部門的調查給出結果，開發商採用“工抵房”的名義進行變相過分打折，違背了市場公平競爭的原則（違反了“不正當競爭法第八條”）。隨後，被要求“改正”，對已經按照“工抵房”銷售的房子，全部進行退房和補償，價格重新調回原來的價位。
為什麼不允許“折價”？專家：降價有損剛需的利益。
很多吃瓜群眾感覺疑惑了“一直以來，咱們都在持續摁壓房產價格，是為了讓房產回落，現在終於打折了，反而說損害利益，是不是違背常理？”房產學者馬光遠做出過解釋，馬光遠說到，房產的本質是維持穩健發展，過冷過熱都不好。馬光遠直言，現在樓市入冬，如果繼續澆冷水，則可能冰封，所以馬光遠認為，適當的“救市”是恰當的行為。
西南財經大學曾做出過一項《家庭金融研究報告》，在這份報告中給出資料，在購房意圖中，超過85%的人買房的第一目的是為了增值，只有15%的家庭買房是為了純居住，可見多數家庭對房產價值看得“很重”，所以隨便折價，其實是對剛需已經購房者的不利行為。
話題：對於“不允許打折促銷”的情況，你怎麼看待？
