原創 房小評 中國房評報道 2022-01-21 20:42

在很多人收拾心情，準備開啟假期嗨玩模式之時，北京石景山區某專案售樓處仍在燈火通明地加班做——

“春節促銷方案”

因為公司推出“春節不打烊”計劃，樓盤春節不放假，全力拼銷售。

這家公司可是央企，生存無壓力，過年居然這麼拼！據說，連領導都要去專案上給銷售員拜年。這讓剛拿“N+1”準備躺平過個好年的營銷總們“深夜驟醒”，伏案深思，“你還要奮鬥嘛！”

有人說房地產行業內卷的速度像一列疾馳的動車，從“80後”，捲到“90”後，只要稍一停歇，都會感覺被拋在後面。

連國企開發商都這麼努力了，競爭的壓迫感就是這麼來的。

不過，今年“春節不打烊”行動是在市場特別寒冷的情況下開展，這個行動有沒有意義？會不會“開了個寂寞”呢？

且不說“努力可能有一線生機，不努力就沒有一點機會”這樣的雞湯，單從客觀現象分析，房小評也認為今年春節部分城市樓市可能會有一輪行情出現，其中就有北京。

1、房貸利率下調刺激購買需求。

隨著LPR的5年期利率下調，全國房貸利率普遍下調了5個BP。其中，蘇州、上海等地首套房貸利率甚至下調了7-10個BP，還出現了4.95%這樣低於“5字頭”的利率，據說有的城市首套房貸利率只有4.9%。房貸利率直接影響買房成本，房貸利率下降，貸款的積極性就會上升。從過往幾次房地產週期也可以看出規律，每一輪房地產行情爆發的前奏都是房貸利率下調。

2、房貸額度充裕，銀行放貸意願足。

如今，大部分城市房貸批貸時間都縮短到1個月左右。如上海普遍在1個月以內，北京普遍在三週左右。如上所述，有的銀行願意提供4.9%的低利率，是因為銀行房貸額度充足，而目前市場房貸需求較小。

此時，開發商更願意打折促銷，可以快速得到回款，房價優惠也會刺激購房者入場。對於購房者來說，只要房子有充足的吸引力（例如價格倒掛），也願意貸款買房。

同時，房貸額度充裕也在影響二手房市場，進而促進新房銷售。一位房企營銷負責人透露，去年下半年入市的一個新盤，簽出去100套房子，將近有50套會退掉，一個很重要的原因是客戶舊房子賣出去，貸款下不來，遲遲湊不齊首付，開發商等不起就只能退掉。現在，這個情況正在悄悄改變。不論新房還是二手房，房貸額度是形成“小陽春”行情的充分條件。

3、預期正在得到修復。

前不久，杭州萬科星潮映像府登記結果出爐：94套房源吸引了3373戶入圍，據說實際有6000戶報名，入圍中籤率低至2.79%。這個專案與周邊二手房價格倒掛4萬-5萬元/平米，入圍的購房者戶均凍結資金超過1000萬元。熟悉的場景再次出現。只要此類倒掛盤不斷出現，就會在一線和準一線城市形成市場預期回暖的帶頭效應，進而帶動改善和剛需入場，推動市場形成一輪行情。

4、改善購買需求強勁。

人口出生率下降只會帶來房產總需求規模下降，但是房產結構性需求仍會上升，尤其是改善型需求。從人的全生命週期買房需求來看，人的一生一般有4次買房：剛需-剛改（學區）-享受-養老。大家都在關注剛需下降，忽視了享受和養老需求為代表的改善需求上升。

2021年，北京套總價在1000萬元以上的房子賣了9051套，同比上漲61%；深圳賣了8061套，同比上漲151%；上海今年1月10日-1月16日這一週內，賣得最好的10個專案中有4個單價10萬+。就連成都、西安、杭州等地的大平層設計也開始迎合50歲以上享受人生型人群需求，重回豪奢路線，放棄多臥室的實用路線。

經歷半年多的極寒狀態，2022年的樓市回暖也是從一線城市開始，最早回暖的會是高階改善型樓盤，這些專案今年春節加個班，可能會有意外驚喜。

5、春節是今年第一個寶貴的時間視窗。

站在北京開發商的視角來看，2022年春節是第一個時間視窗，錯過這個時間視窗，可能要到二季度才有機會。因為，今年大部分人都留在北京過年，春節假期是難得有錢有閒的時候，是賣房的好時機。此外，今年北京將舉辦冬奧會，2月-3月份開發商銷售推廣會受到一些限制，大家的關注點也不在買房上，因此從賣房時機來說，2022年的第一個時間視窗就在春節假期。

前兩天，中原地產釋出一項資料：1月1日-1月15日，北京二手房成交5438套，出現上升勢頭，部分割槽域甚至出現了二手房源緊缺的情況。

房小評就這個資料分別向負責海淀、朝陽、豐臺三個區樓盤營銷的朋友詢問，看看他們有沒有感到市場變暖。

海淀：沒有

朝陽：沒變化

豐臺：剛有變化，被疫情一盆水又給澆滅了！

房小評被逗得哈哈大笑，生活就是這樣，你永遠不知道下個路口會發生怎樣的奇遇。而房地產的脾氣也是這樣，當你心裡感覺“涼涼”的時候，一波暖流可能在下個轉彎處與你不期而遇。

如上所述，房地產需求總規模下降並不代表改善需求下降，以改善需求為主的一線城市樓市更不會如悲觀派所願。

堅定信心，是因為曙光在前。