我是星叔，全國資深房產投資專家，你相見恨晚的買房軍師，目前已為8000人提供買房最佳解決方案。星叔不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！星叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
以下為“星叔房談” 微信公眾號粉絲問答精選提問
提問：星叔好！買中山的房子合適嗎？通道好了會有大的發展空間嗎？
回答：如果確實實力有限但又想買中山，一定要考慮一個核心問題，未來誰來接盤？
火炬開發區：我認為是很坑的。這裡不值得。
馬鞍島：人氣最爆，不得不佩服深圳人的購買力，但是你買進馬鞍島之後,有兩個選擇。
第一，等待規劃和建設落地，價值迴歸，可能需要八年以上甚至更久。
第二，找到下一個接盤的人以更高的價格買下你的籌碼，以更短的時間退出，這個要看你入場時機了。
馬鞍島本地人認可度不高，深中通道利好兌現之後，對投資客的吸引力有多大呢，還要打上一個大大的問號。
東區、石岐等主城區：配套齊全，至少還有年輕的本地人買單。有居住需求的可以買，也可以淘淘這些地方的二手房。
畢竟中山的二手房很多是毛坯，價格還比新房有優勢。
而對有同樣投資預算來的人來說，你實際在大灣區有更好的選擇，比如佛山，珠海。
提問：星叔，在三四線城市工作，以後房子是不是完全沒價值？應該全部賣掉。
回答：你好，要看哪裡的三四線，大部分三四線都沒價值，但江蘇、浙江、山東、福建、廣東的有些三四線城市還是有價值的，因為發達啊，一些收入高的三四線我認為是有購買力的。
比如義烏，過去十年增加了60多萬人，現在有180多萬人，所以你不能把他看成普通的縣城。
再簡單算一下義烏的成交量，一年新房成交量一萬多套，只能解決3萬多人的住房需求，而他平均一年就流入6萬多人，還有存量人口的改善需求，所以哪怕是四五萬的房價，我覺得也是有支撐的。
但我不建議投資多了，你最多持有1-2套就夠了，錢少一套，錢多就買2套，畢竟二手房流動性不是很好。有錢可以往能級高的城市，比如杭州、上海去佈局。
最近跟粉絲聊天，有一個粉絲就很聰明，在他們縣城做公W員，他寧可在縣城租房住，也要把錢都投在省城，因為他們縣城房價長期只會貶值，而省會長期還會升值。
提問：星叔，你好。未來要去成都工作，成都哪個區域適合投資，可否給分析一下。同時成都和青島，哪個城市發展更好。
回答：現在成都的二手剛需市場回暖已經很明顯了，後面房價會不會上漲要看接下來二手房成交資料穩不穩定，如果只是一兩個月井噴，之後成交量又下降了，那就是曇花一現，對價格影響也不大，除非是成交量連續幾個月放量，那價格就會反彈。
不過也不用太擔心，畢竟有些二手房限價還在，現在成交的二手房大多都是低於或和指導價相差不大，要是房價繼續上漲，就會轉向新房市場，畢竟成都的成交主流還是新房，可選擇性多。
而且和新房相比，二手房價效比太低了，首先是限價，首付門檻大大提高，另外增值稅要五年才免徵，一套200萬的房子，要多交約10萬的稅。
這些購房成本加起來，新房都可以加多一個房間了。
不僅是成都，但凡經過二手房限價的城市，元氣已經大傷，只要銀行貸款是根據參考價執行這一點不放鬆，二手房成交就很難談得上“大漲”。
但降準後，成交量回暖，筍盤肯定是沒有之前那麼多。
現在二手房掛盤滿天飛，我覺得就是議價的好時機，要是遇到過五年，同時又低於指導價的次新房，別糾結，趕緊上車！
如今成都樓市分化的情況下，配套成熟的主城區，價值基礎更為穩固，抵禦風險的能力更強。如果選到近地鐵盤，房子升值潛力相對來說比較大，尤其是地鐵盤+學區盤的升值潛力，比其它盤的升值潛力也會大得多。優先考慮高新南、天府新區、錦江太古裡、攀成鋼、青羊金沙等學區板塊。最後青島和成都相比，我更看好成都，畢竟是西南區域的頭部城市。
提問：星叔您好，座標長沙，想買改善住房，考慮夫妻二人通勤距離（麓山南路和雲塘）和小孩上小學準備在河西大學城附近買板樓。是買新民路老破大（目前均價一萬多點）還是買洋湖二手房？想買地鐵學校附近，含浦那邊目前沒有地鐵單價較低，洋湖中心只有未滿四年的法拍或者偶爾的更名房，單價較高。請教您從長遠看自住加保值是新民路老房子好，還是洋湖單價低沒地鐵好，還是洋湖單價高有地鐵好？
回答:其實，相對於老破小，很多時候主城區的老破大才是真正的居住難題。
因為主城區的老房子普遍存在幾個問題。
首先是房子較為久遠，房屋的戶型設計和小區的規劃不盡科學，綠化什麼的更是緊缺。加上大多處於核心區，經常堵車。
其次是小區的管理跟不上，不少老小區壓根沒有物業，至於停車位更是難以解決的問題。雖然有了立體車庫等等，普及的並不成功，至於目前對於老舊小區加裝電梯等問題，也面臨著不小的鄰里利益糾紛的挑戰。
但是，優勢就是配套和位置，一般都是成熟區域的核心地段，商業醫院教育等資源比較充足。
最後更為重要的是，對於老舊小區，銀行做評估的時候給出的貸款額度並不高，10年以上的小區通常只有成交價的一半左右，超過20年房齡的房子，貸款的年限也很受限。
老破大的劣勢會隨著時間的推移被一步步放大，而其優勢則會若來越弱，老破大無論是投資還是自住都需要慎重。
改善+投資更加建議洋湖單價高有地鐵的房子，淘淘二手次新，地鐵是一個優勢，不僅會提升房子的價值，而且影響房子的保值升值能力，不建議法拍房，裡面坑比較多。
以上為“星叔房談” 微信公眾號粉絲精選提問
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