楊小楊的買房之路真是崎嶇又漫長。

一年多了，每天三刷房產App軟體，成為了日常工作之餘的加班專案。

買房的目的很純粹：孩子上學佔位。因為就職於政府部門，單位對員工有政策保護，只要在目標學校所屬的片區有房，大機率就可以進入目標學校。

之前還不怎麼著急，隨著學區政策的出臺，他想著先放緩下買房的腳步，等到政策陣痛後，或能撿到筍盤。

然後，就是等等看看，一年後的今天，眼看房源越來越少，孩子入學時間越來越近，楊小楊的焦慮感加劇，看房的次數又頻繁起來。

午飯過後，剛拿起手機，就收到了中介推送的一條房源，楊小楊掃了一眼，立即來了興趣。

總價低，而且在自己的預算範圍內，朝南也是加分項，看圖片裝修也不錯，顏值過關，買到手後可以簡單收拾下就能租出去。

於是，她點開對話方塊，馬上就約了中介週六看房。她還盤算了一下資金。

如果能定下來的話，將理財的錢贖回就可以湊到首付款，再申請下房貸就可以了。

聽中介說銀行貸款現在額度充足，審批快，週期上來講也不是什麼難事。

謀劃好這些，楊小楊頓時覺得如釋重負了。

時間很快到了週六，在中介的陪同下，她看完了房子，跟她想象中的差不多，基本滿意。

意向明確，她跟著中介來到了他們店裡。

中介問：我把業主給咱們約過來談談吧？

這小區房子出一套賣一套，您看了這麼久了也知道，這個價格比較合適。

楊小楊覺得話在理。

隨後問了一句：“這個房子全部下來，我一共需要支付多少錢？”

中介小哥拿出計算器噼裡啪啦一陣算，然後列了個清單：成交價，貸款額，首付款，稅費，中介費，分門別類。

看到了稅費一欄寫著：60萬！楊小楊喝水的手差點沒端穩水杯，“怎麼會這麼高！！！”

在對比了同戶型的其他房源後，楊小楊發現優勢立馬沒有了。

最後，跟業主的面談也就免談了。

折在稅費上，是很多掛盤價格誘人、裝修尚可的房子遲遲找不到買家的原因，像楊小楊這樣希望越大失望越大的人群不在少數。

更有甚者，有的已經在談判桌上甚至簽完合同後，才被中介告知稅費驚人，購房者最後也只能認倒黴或者不得不改變初衷，四處借錢，以免合同違約造成更大的損失。

如何能在稅費上面節約成本，我們需要知道以下幾點。

按最低過戶指導價網籤

北京的二手房有很多價格標準，最低過戶指導價就是大家不能忽略的一點。

也就是說不管你實際簽約的價格是多少，你都要照稅務局針對該小區該房源制定的最低價格標準線以上按照稅費比例去繳納稅費。

以上述房源為例，假設最低指導價為2.5萬，則該房源指導總價為94萬。

如果你按照這個價格去網籤，就可以享受最低稅費。但與此同時，也只能按照94萬的65%去辦理貸款，但這樣的結果是，首付就要400萬出頭，這對首付的要求就會比較高。

所以，首付金額有限的人群就無緣了。

按普通住宅與非普通住宅

標準線網籤貸款

價格標準之二就是對於普通住宅的認定標準線。普宅與非普的界線，就是針對房源所在環線位置、房本面積以及網籤價格等評定此房是屬於普通住宅還是非普通住宅。

以五環內住宅為例，房本面積140平米內，網簽單價不超過39600元或者總價不超過468萬元，可認定為普通住宅。

普通住宅貸款比例高，且同樣條件下稅費較非普通住宅低很多。

所以，如果碰到原值價格適中，且需要貸款的房源，可以採用這個辦法。

賣公房買商品房契稅減免

買房者在繳稅時，如果近一年內恰好賣過一套公房，則可以減免一部分契稅。

假設本次購房網籤價為300萬，賣公房時網籤價為200萬，則可以減掉200萬的金額後，也就是按100萬來 計收契稅。

所以，對於賣公房再買房的這部分購房者來說，賣房的網籤價很關鍵。

對於賣家來講，越高越有利，可以給以後買商品房時爭取到減免部分契稅的福利。

賣家的配合度很重要

其一，賣家的房子如果是按揭貸款所買，且還了多年月供，則還款期間產生的利息可以作為個稅減免項。

不至於太多，但是有時候幾萬塊還是有的。

這對於掏空6個錢包的房奴來說，也是雪中送炭了。

其二，如果是滿五年的房子，且產權人名下只有這一套，但配偶有房的，如果產權人可以配合，則可以省掉個稅，滿五唯一的優勢自然大家都懂。

房產屬性激發的稅費

如果你打算買的是一套經適房，就要重視一個額外稅費：綜合地價款。這個稅種的計算標準是按照網籤的10%計收。

為了貸款，按照很高的金額來定網籤價，則一定是一筆不小的成本。

如果你打算買公房，則可以在個稅上極大機率的享有優惠方式計算。

我們還以上述房源為例，假設房子是商品房，網籤價300萬，賣家原值50萬，則個稅計算是按照（網籤價-原值-原契稅-本次增值稅及附加稅-裝修款）*20%去徵收。原值越低，則個稅就越高。

假設房子是公房，則可以按照網籤價的1%徵收。只需要繳納3萬的個稅就可以了。

對於非滿五唯一的房子，一定是買原值高的。但是原值如果比較低，但是價格還比較吸引力，則考慮全款買入，這樣可以將稅費降到最低。

以後如果會經營公司，還可以依託房本做抵押經營貸，也可以減小資金壓力。

貸款可以減輕首付壓力，全款則可以避開稅費的坑，具體房源具體對待。

馬上過年了，祝大家買好房，買對房！