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這兩年來，不僅旅遊產業不好過，曾經風靡一時的文旅地產也不好過，今年四月份，一份“中國特色小鎮死亡名單”在網路流傳，其中全國至少有100個“文旅小鎮”處於爛尾、倒閉狀態，特色小鎮也是文旅地產發展井噴期的一個產物，為何不到十年時間，文旅地產就從風口變為深淵了呢？
早在上世紀九十年代，華僑城便摸索出“旅遊+地產”的商業模式，透過旅遊擴大影響力和知名度，從而帶動周邊土地升值，然後再用地產收益反哺旅遊，最終實現良性互動。
隨後全國各地開始逐漸湧入眾多文旅專案，而爆發期則主要集中在2013年到2014年，當時全國湧現了大批文旅地產專案，根據《2021-2022年中國文旅地產發展報告》顯示，2013年全國文旅地產專案高達5299個，同比增長135%。
2011-2021年中國文旅地產專案數量變化趨勢
資料來源：CRIC文旅地產資料系統
轟動一時的四川成都龍潭水鄉仿古小鎮也是在2013年開業，該專案投資20億元、經4年打造建設而成，它曾被冠以“成都清明上河圖”、“成都周莊”等頭銜，巔峰時期三天時間湧入了13萬遊客，然而三年時間不到，就人跡寥寥，這也是文旅地產發展的縮影。
01
文旅地產一路狂奔
地產商紛紛進軍
彼時，在房地產市場供給側改革和旅遊市場需求釋放的驅使下，急於轉型的房地產商紛紛進軍文旅地產專案，據克而瑞統計資料，百強房企中已有過半企業涉足文旅，其中至少10家專門成立了文旅集團，其中不乏碧桂園、融創、保利、復星等行業巨頭。在文旅產業總計1.37萬億元的投資規模中，文旅特色小鎮和文旅綜合專案合計120多起，投資規模合計1.27萬億元。
其中不得不提的就是萬達，自2012年開始計劃打造文旅城以後，2013年至2017年，萬達文旅地產版圖正在向全國迅速擴張，佈局了廣州、重慶、成都、青島、哈爾濱等多個熱點城市，以及桂林、西雙版納等旅遊城市，2016年，躊躇滿志的王健林甚至叫板迪士尼，放話“要讓迪士尼中國在未來10到20年都無法盈利”。
後來的故事大家也知道了，融創成為了萬達文旅地產的“接盤俠”，接手了萬達以後，融創文旅地產也開始飛速擴張，基本實現了從東北、華中、長三角、珠三角再到西南市場的全覆蓋。
02
潮水褪去
才知道誰在裸泳
爆發期的文旅地產也是亂象叢生，許多專案都是“假文旅真買房”、“低價獲取政府用地”，為此，國家相關部門也出臺了《關於規範推進特色小鎮和特色小城鎮建設的若干意見》《關於規範主題公園建設發展的指導意見》等相關政策，明確了嚴格控制特色小鎮、主題公園等周邊房地產的開發，不過這些對於文旅地產而言，不過是撓撓癢。
真正讓文旅地產陷入窮途末路之中主要是源於兩個方面的原因，一個是內因，房地產商習慣的高舉高打、快速擴張的模式並不適用於文旅地產。因為曾經單純的房地產去化週期快，而文旅地產開發週期長、資金沉澱久，同時需要更專業的運營能力，所以如果企業在文旅地產的步子跨得越大，也越考驗自身的融資能力和資金運轉能力，所以倒閉、變賣的文旅地產專案比比皆是。
另一個就是外因，在三道紅線和疫情的夾擊之下，文旅地產雪上加霜。恆大文旅自不必提，曾經接手萬達文旅的融創日子也不好過，近期已將昆明融創文旅城二期40%股權轉讓予華髮，轉讓價格為14億元，包括現金代價12億元、債權2億元。此外，融創還將武漢一江源專案、武漢甘露山文創城部分股權，分別轉讓給了國企首創及武漢城建。其中，一江源專案為融創於2019年以70億元拿下的武漢礄口區地王專案。文旅地產的佼佼者華僑城也無法獨善其身，連連虧損之下，也不得不開始甩賣部分資產，以求回籠資金。
03
文旅地產神盤
寒冬也難熬
曾經被譽為文旅地產神盤的拈花灣，在疫情之下，也開始出現落寞之態，根據資料顯示，2021年前三季度，拈花灣的主營業務收入達到5.21億元，淨虧損擴大到1.09億元。
12月28日，無錫拈花灣文化投資發展有限公司10%股權標的近日釋出成交公示，受讓企業為無錫越智企業管理合夥企業（有限合夥），成交金額2.58億元，這也是今年第二次轉讓股權，今年7月，拈花灣文投曾經掛牌出讓公司19.92%股權，最終由無錫國發開元股權投資中心（有限合夥）以5.13億元價格競得該專案股權。
種種原因之下，文旅地產的熱度也降了下來，增長的數量開始減緩，截至2021年底，全國文旅地產累計專案數量為9987個，2021年全國新增文旅地產專案總計212，同比增長率僅1.1%。
待疫情退去，文旅地產可能會有所回春，但是許多經營困境依然存在，這些新增的文旅專案想要站穩腳跟，恐怕得繞開曾經經驗發展的套路，尋找新的模式，否則還會走向“前輩”的老路。
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