最近，家住上海的伍女士一夜之間成為了“名人”，她的成名卻令人噓唏不已：“首付745萬的房沒了，還要倒賠近500萬”
一時間，被網友稱為“最慘購房人”。
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2020年5月，伍女士透過中介購買一套總房款為1550萬元的二手房。依據雙方的協議，伍女士先期支付了100萬元定金和400萬元購房款，並且需要在2020年6月30日之前結清首付款餘下的245萬元。
在首付款支付的最後日期，伍女士未能按期補足，雙方再次簽訂補充條款。
從2020年7月1日起至付清之日止，以245萬元為本金，按每日萬分之2.73支付給利息損失，伍女士須在2020年7月31日前一次性支付上述費用。如未按期支付，則房屋買賣合同自動解除，並償付違約金(合同總價的20%)，且賠償原有的裝修損失180萬元。
伍女士在7月13日繳清了逾期付款的利息，並完成了745萬的首付，剩餘745萬元尾款將在8月30日過戶前全部付清。
沒想到，人算不如天算，伍女士的購房尾款，因為銀行審批延誤再次逾期。
隨後，伍女士被原房主發律師函：告知收函3日內付清尾款，否則解除合同，並要求賠償違約金及裝修損失等。
9月30日，由於伍女士仍未付款，原賣方要求其搬離並歸還房屋，償付房款總價20%的違約金，房屋裝修損失180萬元等。
2020年10月29日，伍女士在上海某銀行申請的745萬元貸款額度審批成功，要求繼續履行合同，但此時賣方已經不願出售，並將伍女士告上法庭。
2021年6月25日，上海市黃浦區人民法院做出一審判決：伍女士的房屋轉讓協議被解除;必須在判決生效10日內搬離房屋，如逾期將按照1000元/天追加支付房屋佔有使用費;伍女士要賠償違約金300萬元、房屋整修費180萬元，承擔案件受理費4.6萬元。
最終的結果就是，賣方在沒有任何損失的情況下因為一次並未成功的房屋買賣獲利近800萬，其中490萬是違約金，加上房子漲價的300多萬，而伍女士損失了約500萬，然後如果再次購房，還要承擔潛在漲價的300多萬。
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伍女士冤嗎？
從法理的角度，伍女士一點都不冤，法院的判法一點問題都沒有。
在這一交易過程中，伍女士犯了三個錯誤。
首先，伍女士高估自己的借款能力。
從交易過程看，在確定買房之時，50%的首付款並沒有湊齊，才有後面的補充協議中的總價20%的違約金。首付款都在借錢或加槓桿的情況下，直接導致餘款的支付危機。
作為普通人，我們掏空六個口袋湊齊首付，也許是一件再正常不過的事情。但前提是一定要保證首付款全部悉數到賬後，再去買房。千萬不能因為親戚朋友的一句口頭承諾，就和開發商或者房主簽訂購房協議。一旦突發情況出現，前者可能損失2到5萬的定金，後者可能直接損失幾十、上百萬的違約金。
其次，高估了銀行的放款速度。
一般情況下貸款銀行的放款時間是一個月，但也有特殊情況，比如年尾銀行缺錢，部分銀行額度開始收緊，導致放款速度變慢；自己徵信問題，導致銀行需要你提交更多的材料或者拒貸；甚至，由於房地產調控政策突然加嚴，導致銀行放款節奏有變。
作為買方如果付款期限與銀行貸款期限關聯在一起，一定要在合同中明確約定，待貸款下發後再付尾款，而不是直接約定具體的付款日期。切勿抱著僥倖心理違約，否則，將得不償失。
第三，高估了賠償金對自己損失度。
在樓市火熱之時，很多購房者為了搶到自己心儀已久的房子，會盡可能地向賣方承諾自己的支付能力，甚至不惜用高額違約金來表忠心。實際情況中，只要合同合法合規，再高的違約金法院也一定會支援。
買方在簽訂購房合同以及後期的補充協議時一定要慎重，如果認為約定的違約金過高，當即就要提出修改意見，儘量降低違約金標準。在約定付款期限時，要考慮各方面因素，儘量放寬付款期限。
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上海最慘買房者，給了我們什麼樣的啟示？
買房對於一個家庭來說是一件天大的事。今時不同往日，購房之前腳尖別踮得太高。
千萬不要高估了自己。
大部分的剛需都是掏空家庭，四處籌措，勉強湊齊首付款。月供佔據家庭總收入的一半以上，且貸款期限都是頂格的30年。
每月還完貸款，維持必要的家庭支出後，幾乎毫無存款。一旦工作和家庭出現變故，現金流斷裂是必然，家庭抗風險能力極差。
腳尖踮得太高的房奴，在疫情的不可抗力影響，經濟週期衰退，行業景氣度降低等各種因素下，刀刀致命。
千萬不要高估了未來
我們買房聽到最多的就是：首套就得用足槓桿，往大里買，千萬別浪費首套資格；我當年買房的時候，壓力也大，每個月還完房貸只剩幾百塊，現在根本不是個事，用錢換時間，現在貸款買房，就是最好的投資。
放在中國經濟騰飛的過去和快速城市化程序中，確實沒什麼錯。
當時高企的房貸，幾年後都成了微不足道的一部分
過去的經驗不一定適合當下，不一定適合所有人。
中國的GDP增速在下降，居民收入增長在停止。當蛋糕不再變大，現實就是錢難賺、賺錢難。
並且，你還有可能失業。
過於樂觀的預估自己未來的收入和收入增長速度，在當下看來，不理智。
別忘了，錢賺不到，月供還是照樣要還的。
剛需買房，一定要在自己的能力範圍之內，你現在多加的槓桿，未來都有可能變成打在你身上的棒子。
