這兩年，都不流行預測了。
樓市急劇變化的情勢已一再表明——計劃沒有變化快。
2021年的開發商連環爆雷、以及兩集中土拍、二手房指導價，年初誰能預測到？
其實，對於普通的購房者來說，年度的各種盤點、排行、總結、預測，沒有任何意義。我們唯一需要一直關心的是——讀懂市場。
讀懂了市場，你就能大機率避免踩坑。所以，2022年的開端，徐sir想上點乾貨，分享一下對市場的理解。
NO. 1｜壹
樓市再無週期，只有規律。
問題是，你能否讀懂規律。以及：是否明白誰在製造規律。
2021年樓市已經再清晰不過：上半年的牛市是人為的，下半年的熊市也是人為的，10月份政策築底、信心開始修復也是人為的。
在一個人為因素佔絕對主導的市場，你只要讀懂具備左右市場能力的人在幹什麼就可以了。
所以，想理解清楚思路，看政策就可以了。
如果說去年政策“嚴防死守”，那麼從去年年底開始，有關房地產的政策就是“如沐春風”。
之前先不提，就拿最近幾件事，可謂各個都是好訊息。
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先是央行的降息，且一次下調10個基點，超出市場預期。
這也帶動了已經20個月未動的5年期LPR同步下調：1年期LPR為3.7%，下降10個基點，5年期以上LPR為4.6%，下降5個基點。
央行宣佈5年期LPR下調5個基點，也就是房貸利率下調5個基點，這是“央媽”送給房地產的新年紅包。
金融部門對樓市的鼓勵訊號十分明顯。
回憶這輪樓市的調整，關鍵點正是金融部門，從三道紅線，到涉房貸款總額限制，再到拿地資金嚴管……
但從去年底開始，金融部門風向轉變，再一次印證了徐sir之前說的政策底，既然政策已經見底，那今年市場轉暖幾乎就是一張明牌。
另一方面來說，年初降息主要是釋放穩增長的政策訊號，有助於穩定經濟增長預期，提振市場信心，具有關鍵的時間點意義。
NO. 2｜貳
為了防止大家對此輪降息誤讀，貼心的央媽還特地做了官方解讀。
在2021年金融統計資料新聞釋出會上，央行貨幣政策司孫司長說得很清楚：
把貨幣政策工具箱開得再大一些，保持總量穩定，避免信貸塌方；
要致廣大而盡精微，金融部門不但要迎客上門，還要主動出擊，按照新發展理念的要求，主動找好專案，做有效的加法，最佳化經濟結構；
前瞻操作，走在市場曲線的前面，及時回應市場的普遍關切，不能拖，拖久了，市場關切落空了，落空了就不關切了，不關切就“哀莫大於心死”，後面的事就難辦了。
用大白話來說就是——不但要放水，而且還要把水龍頭開大一點；不但要迎接大家來接水，還要主動送水。千萬不要等到大家都口渴到躺平才給水，那就來不及了。
這個放水的訊號，對於苦金融久矣的房地產市場，可謂是及時雨。
關於房地產，央行金融市場司鄒司長是這麼說的：
要化解出險企業風險，金融機構要以市場化方式支援；各地政府要結合當地市場形勢，因城施策實施房地產調控。
這是在告訴大家，金融端支援房企化解風險，政策端由地方政府結合樓市形勢調控。
毫無疑問，房地產業接下來各種貸款會容易多了。
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當然，這還沒完。
1月17日，國家發改委官網釋出《國家發展改革委關於做好近期促進消費工作的通知》，提出了十個方面的工作舉措，其中之一就是“促進住房消費健康發展”：
支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展。
大白話就是，發改委把“住房消費”作為促進春節消費工作的重點之一。
且不管具體怎麼個促進法，但至少態度是明確的——凡是合理住房需求，都應該支援和滿足。
NO. 3｜叄
這個時候，我們還應該對樓市悲觀嗎？
沒理由了！
按照現在這個政策的力度，未來幾個月會不會提前出現一個“小陽春”，徐sir也保持樂觀。
我們要清醒地認識到，前幾個月市場的冷淡，並不是市場的常態，只是購房者信心崩潰的市場表達。成交量回升，逐漸過渡到常態，才是必然。
換句話說，留給剛需上車的時間不多了！
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一面是上車的緊迫，一面卻是牌桌上玩法的轉變。
因為武漢樓市的底層邏輯，徹底變了！
對於武漢購房者來說，過去15年買的房，除了爛尾樓，基本上都穩賺不賠。
而這一切的穩賺不賠，是源自城市發展的歷史週期性紅利。
如今，到了2022年，這個週期性紅利蕩然無存。
剩下的只有——分化。
人口紅利的消失，使得城市不再像攤大餅一樣野蠻生長，未來機會點仍然是有人口持續流入，更多城市級資源的核心區。
所以，值錢的再也不是房子。
徐sir在這裡，真誠提醒每一位購房者，未來真正值錢的，是房子腳下所佔有的土地，房子窗外聚集的城市資源和景觀，才是房子真正的價值所在。
你的選擇與決策，直接決定了你這一套房子80%以上的價值。
對於當下的中產家庭，徐sir也真誠地說兩句：未來，城市化趨緩，房地產全面紅利消失之後，科技文明和進步會是新的主流。但是，這和絕大部分人沒有關係，除非你是科技產業大軍中的一員。
房子，或許是你唯一能參與高科技紅利的方式。
趁那些搞晶片的，搞新能源的，搞電動車的，變得有錢之前，買好幾套房子，將來要麼租給他們，要麼賣給他們。
然後，你再拿著房租/賣房所得去買新能源汽車、智慧手機……
所以，努力賺錢吧，因為未來需要用錢的地方和時刻，實在太多了。
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