小產權房是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。所謂“小產權房”是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發。小產權房因為售價遠低於商品房而受到一部分人的青睞。但在現行體制下，小產權房的風險也是顯而易見的。一是很難在市場上轉讓；二是一旦小產權房所在的土地改變用途，就很難得到賠償。那麼，小產權房是什麼意思？買小產權房有風險嗎？

小產權房是什麼意思

所謂“小產權房”是指在農人團體土地上創造的房子，未交納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管局釋出，而是由鄉政府或村委會發布，所以叫做“鄉產權房”，又叫“小產權房”。鄉鎮政府發證的所謂小產權房產，實際上沒有真實的產權。這種房沒有國家發的土地運用證和預售許可證，購房合同疆土房管局也不會給予存案。所謂產權證也不是真實合法有用的產權證。

買小產權房有風險嗎

1、小產權房只具備普通商品房的使用性質，不具備普通商品房的法律性質。所以購房者的購房合同在法律上看，屬於無效合同。

2、如果遇到國家徵地拆遷，由於鄉產權房沒有國家認可的合法產權，購房人實際只擁有房屋的永久使用權，所以其拆遷補償要比普通商品房低很多。

3、由於鄉產權房沒有在房管部門備案，不在政府機構對商品房的統一管理範圍內，這樣在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質量問題、公共設施維護問題，無法有效維護權利。

4、開發資金和建築質量一般是需要銀行和政府進行監管的，而鄉產權房在這方面比較薄弱，幾乎沒有得力的監管機構，主要依靠開發商自律進行開發建設。

5、房地產市場整頓風險。因為鄉產權房不屬於商品房，而農村宅基地按照法律規定，宅基地上面的住房不允許向城市居民出售，宅基地由村集體享有土地所有權，村民享有使用權、繼承權，但是不能轉賣。以新農村名義建設的住宅除了村民自住的部分，流向城市居民的部分還沒有明確的處置和管理辦法。

自建房是小產權房嗎

1、城中自建房有著自己的產權，不屬於小產權房型別的

2、買城中村自建房要看他是否有《國有土地使用證》《建設工程規劃許可證》，這是最為根本的兩個證。或者有規劃局的確認檔案，確認這個房屋符合規劃，可以辦理手續。

3、土地沒有爭議、沒有違反規劃，可以保留。否則，辦不下房產證。只是有土地證的房子很多。凡是能開工建設房屋的，基本都是有土地證的。但是有土地證的，不一定是合法的。

為什麼會出現小產權房

1、房價上漲掩蓋了風險

鄉產權、村產權房的問題在房價上漲的大環境下愈演愈烈。作為市場上土地供應不足的一種黑市方式的存在，小產權房甚至佔到土地市場的1/5~1/4，還不包括許多零星的、分散的、無法統計上來的。

2、土地供應不足導致“黑市”

土地供應的緊張局面沒有緩解，在政府竭盡全力增加經濟適用房和雙限房供地的情況下，總的供地規模並沒有增加，商品房的供地反而更少了。一般供地後18個月至兩年時間才能形成市場上商品房的預售條件，供地緊張預示著未來預售房子的供應量將減少。

宏觀調控政策對房屋市場上的需求影響不大。從房屋的成交量、上交所中國房地產股票的指數、香港聯交所中國內地房地產股票的指數來看，“國八條”、“國六條”出臺前一個月，對以上指標都有影響，但出臺後這些指標不降反升，一個月後基本恢復到正常水平。但對土地和房屋供應的影響卻非常大。

3、減少二手房流通環節，培養市場機制

建立和培養市場機制，才會很有效地化解風險。但在培養和建立市場機制的過程中，最重要的是要減少流通環節，即二手房環節的稅費，這些(二手房)稅費已經高達成交額的10.6%。

小產權房拆遷可以有補償嗎

小產權房遇到拆遷很難獲得補償。

購買小產權房的風險很多。小產權房不具備普通商品房的法律性質，在購買過程中出現合同糾紛難以得到等同保護;開發建設過程中缺少監管，其質量問題出現的機率要高過商品房;而因為無法辦理合法的產權手續，購買後也不能合法轉讓過戶，對房產價值影響很大;若遇國家拆遷，很難得到相應的拆遷補償。因此告誡市民，不要一味看重小產權房的使用價值和低廉價格，也要多考慮下法律風險和長遠預期。