總體回顧2021年，上半年房地產市場延續上年末熱度，需求持續釋放，部分城市熱度顯著，隨後在持續的政策承壓以及房企風險溢位下，市場快速轉冷。而與市場的短期劇烈波動相對的，是政策層面“房住不炒”總基調與長期路線的堅定執行，行業變革期陣痛難免，謹防房地產金融風險成為2021年的重中之重。
與此同時，房地產長效機制持續落實與完善，熱點政策頻出，從二手房指導價、集中供地、防止城市更新大拆大建房地產化、到房地產稅，雖短期內再度加大市場壓力，但均為房地產市場長期健康平穩發展奠定基礎。
█政策主線：堅持“房住不炒”主基調，謹防房地產金融風險
█風險擠出：資金受阻—流動性風險凸顯—市場信心下降—監管加嚴—風險溢位加劇
“房地產短期看金融，中期看土地，長期看人口”，2021年房地產市場前高後低波動始於金融信貸的收緊，“五道紅線”下，一方面供給端房企融資受限，且不斷加碼，另一方面伴隨銀行額度受限，對需求端購房群體提高貸款資格門檻、嚴格資金來源審查，結合提升房貸利率、延長房貸週期等方式，投資需求受到抑制，但一定程度上也對無房剛需和剛改群體造成誤傷。
自2021年7月廣發銀行申請凍結恆大集團1.32億、9月恆大財富爆雷，2021年下半年開啟房企爆雷按鈕，多家龍頭企業爆出債務違約、理財產品延期兌付、資金鍊斷裂等問題，一時間市場信心受到較大沖擊，對房企能否按時保質交房產生疑慮，行業陷入信用危機，銀行發起斷貸、停貸，加之地方政府嚴格的預售監管，房企流動性危機加劇。
政策承壓下，房地產金融風險擠出可以說是2021年房地產市場最大特徵，並且未來一段時間房企持續降槓桿、緩釋風險也仍將繼續，但也預示著房企“高槓杆、快週轉”的開發模式徹底終結，探索新模式、實現良性迴圈成為新的方向。
█因城施策：地方樓市調控多措並舉，嚴防市場投機炒作
2021年各地樓市調控政策特徵可以總結為“多措並舉、查漏補缺、精準調控”，各城市因城施策，為謹防市場投機與炒作，監管升級，一方面是提升“四限”門檻與範圍，另一方面則是持續推出相關查漏補缺政策。
雖然下半年以來，部分城市由於市場下行顯著，出現政策託底，釋出“限跌令”，同時在政策糾偏下，部分城市在信貸管控、預售資金監管方面略有寬鬆，但全年多數城市保持以“緊”為主的政策導向。
█長效機制：持續落實與完善機制建設，促進房地產長期平穩健康發展
長期來看，一般認為我國房地產市場宏觀調控始於2003年，主要包括兩個思路，一是運用限購、限售、限價、限貸等行政化調控手段，對市場進行直接干預；二是運用金融、財稅政策等市場化調控手段，對市場形成間接影響。經過十數年的探索與實踐，於2016年明確提出建立房地產平穩健康發展長效機制，並提出要綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段。隨後，十九大報告明確提出“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，以及“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度”的具體舉措和“讓全體人民住有所居”的根本目標。
近年來，房地產長效管理機制的構建持續推進，2021年在謹防房地產金融風險、樓市調控政策以“緊”為主的主線下，住房租賃市場在政策層面依舊獲得大力支援，同時各地積極推進房地聯動、一二手市場聯動機制，房地產稅立法試點呼之欲出。
總結與展望
如前所述，2021年“房住不炒”依舊是房地產政策的總基調，也將是未來市場調控的主線，在此基礎上，房地產平穩健康發展長效機制的構建與完善，實現人民住有所居、住有優居則將是未來房地產市場發展的主要邏輯。
█實現良性迴圈，探索新發展模式，房地產長效機制逐步完善
2021年房地產領域的風險擠出有利於未來房地產市場長期平穩健康發展，而房地產依舊是我國經濟發展的支柱產業，保障行業與市場的良性迴圈十分重要，下半年以來的政策糾偏，以及部分城市因城施策、政策託底，旨在幫助控制房企風險外溢，引導市場預期迴歸合理與穩定。
預計2022年整體上在“良性迴圈、因城施策”指引下，企業開發投資與拿地迴歸常態，市場有望逐步恢復。具體來看，政策角度，仍將持續落實房地產金融審慎管理制度，房地產貸款集中度管理等將實現常態化，持續完善房地產長效機制；行業發展角度，積極探索新發展模式，可以從積極參與政策支援領域出發，在共有產權房與租賃住房建設、城市更新與老舊小區改造、物業管理服務提升、商品住房品質提升、綠色低碳建築等方面尋找發展機遇。
2021年3月12日，《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》（以下簡稱“《規劃綱要》”）正式釋出，闡明瞭下一個五年國家發展的重點，對於指引各行各業發展具有重要意義。
█把握下一個五年發展的邏輯主線與主要目標
人口是影響長期經濟增長的關鍵變數，而人口老齡化不斷加深、生育率持續下降已然是當下乃至未來較長一段時間我國面臨的基本國情。2021年5月，我國第七次人口普查資料一經發布便受到廣泛關注；2022年1月，國家統計局釋出了我國2021人口資料，顯示我國人口增長速度持續放緩、老齡化程度進一步加深。
從人口發展政策來看，一方面，近年來國家持續在應對人口老齡化與低生育率問題上做出政策指引與調整，另一方面，推進城鎮化發展、推進勞動力要素有序流動亦始終是主要政策目標。
2020年9月，習近平總書記在第七十五屆聯合國大會一般性辯論上首次提出“中國2030碳達峰、2060碳中和”的目標。據統計，隨後的一年裡，總書記至少23次公開強調碳達峰與碳中和目標。
2021年3月，十四五規劃中明確提出“積極應對氣候變化，制定2030年前碳排放達峰行動方案”。同月，習近平總書記主持召開中央財經委員會第九次會議並發表重要講話強調，實現碳達峰、碳中和是一場廣泛而深刻的經濟社會系統性變革，要把碳達峰、碳中和納入生態文明建設整體佈局，拿出抓鐵有痕的勁頭，如期實現2030年前碳達峰、2060年前碳中和的目標。
█頂層設計“1+N”政策體系逐步構建
2021年10月，習近平總書記在《生物多樣性公約》第十五次締約方大會領導人峰會上指出，我國將陸續釋出重點領域和行業碳達峰實施方案與配套保障措施，構建碳達峰碳中和“1+N”政策體系。此後，伴隨著國務院《關於完整準確全面貫徹新發展理念做好碳達峰碳中和工作的意見》以及《2030年前碳達峰行動方案》的釋出，貫穿碳達峰碳中和兩個階段的頂層設計正式出臺。
2019年12月，中央經濟工作會議首次強調了“城市更新”這一概念，提出“加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造”。之後，城市更新頻繁出現在中央經濟工作會議、政府工作報告、國家政策檔案以及規劃綱要。
今年在中央層面被提升為國家戰略，實施城市更新是中央根據城市發展的新階段、新形勢和新要求作出的重大戰略決策部署，也是“十四五”以及今後一段時期我國推動城市高質量發展的重要抓手和路徑。從各大城市發展歷程看，更新是城市永恆的主題，是城市保持活力的來源。
繼2021年8月住建部發文要求城市更新防止大拆大建後，11月4日，住建部發布《關於開展第一批城市更新試點工作的通知》（建辦科函〔2021〕443號）（以下簡稱443號文），選擇21個城市（區）開展第一批城市更新試點工作，遍佈中國的東西南北中各區域，且涵蓋一、二、三、四線城市，以便獲取最廣泛和可複製的試點經驗。第一批試點自2021年11月開始，為期2年。
此次城市更新試點政策的出臺與63號文形成呼應，核心目的是要引導城市積極穩妥實施城市更新行動，不沿用過度房地產化的開發建設方式，並將其與房地產調控結合在一起。
█第一批城市更新試點
2007年，人民銀行、證監會和銀監會的REITs專題研究小組分別成立，標誌著我國開啟REITs市場建設的推進工作；2020年4月，國家發改委與中國證監會聯合釋出《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》（證監發〔2020〕40號），我國基礎設施公募REITs正式啟航。
2021年6月21日，首批9只基礎設施公募REITs正式上市交易；2021年6月29日，基礎設施公募REITs支援政策再次加碼，包括擴大試點區域、增加試點行業、細化試點專案要求、放寬經營年限門檻、鼓勵龍頭企業參與、並簡化申報程式。
住房租賃是完善住房市場體系和住房保障體系建設的重要構成，也是滿足城市流動人口與無產者住房需求的重要選項。
2015年1月，住建部發布《關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》，提出建立住房出租資訊服務平臺、推動開發商從開發銷售向租售並舉的經營模式轉型、推進REITs試點等意見，這也是“租購併舉”概念的首次提出。
2016年12月，中央工作經濟會議明確提出加快住房租賃市場立法、加快機構化、規模化租賃企業發展。
2020年9月，住建部就《住房租賃條例（徵求意見稿）》公開徵求意見，我國首個住房租賃條例有望推出。
2021年7月，國務院釋出《關於加快發展保障性租賃住房的意見》。
縱觀近年來政策趨勢，國家從供給端、需求端、資金端持續推進住房租賃“補短板”，表現在兩個大的方向：一方面持續推進住房租賃市場化發展，規範市場秩序；另一方面，大力支援保障性租賃住房發展，積極探索推進保障性租賃住房REITs試點。
█租賃住房“補短板”：推進發展長租房市場+保障性住房建設
█地方十四五保障性租賃住房建設目標與計劃
2021年10月14日，住建部會同發改委等五部門釋出了《關於做好2021年度發展保障性租賃住房情況監測評價工作的通知》，其中要求各城市應儘快確定“十四五”保障性租賃住房建設目標，制訂年度建設計劃，並向社會公佈。
住建部最新資料顯示，截至2022年1月17日，全國已有近30個省區市出臺了加快發展保障性租賃住房的實施意見，40個重點城市提出了“十四五”保障性租賃住房的發展目標。
2022年，40個城市計劃籌集建設保障性租賃住房190萬套（間），相比去年的93.6萬套（間）翻了一番；“十四五”期間，40個重點城市計劃新增保障性租賃住房650萬套（間），預計可解決1,300萬人的住房困難。
2021年10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議透過《全國人民代表大會常務委員會關於授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作的決定》，是對規劃綱要、財政部、中央高層多次提到“積極穩妥推進房地產稅立法和改革”的呼應。
2021年2月18日，自然資源部發布住宅用地分類調控檔案，提出在22個熱點城市施行供地“兩集中”“三批次”政策試點，即集中釋出土地出讓公告、集中組織出讓活動、集中供地活動每年不超過三次。本次集中供地試點城市具體包括北上廣深4個一線城市，以及天津、重慶、南京、杭州、廈門、合肥、濟南、武漢、成都、福州、鄭州、無錫、蘇州、瀋陽、長春、寧波、青島、長沙18個二線城市。
宏觀上來看，在保證18億畝耕地紅線的前提下，伴隨著我國城市化程序的推進，以及人口持續流入發展能級較高的城市圈，大城市土地資源的稀缺性更加凸顯，過去粗放型發展模式不再適用，越來越多的城市開始選擇“減量提質”的城市發展策略。
集中供地政策的推出，有利於提高城市土地利用的計劃性。從房地產長效機制的構建來看，集中供地政策的目的和意義在於政府能夠進行更加有效的土地市場監測，及時調控地價，穩定市場預期，最終作用到平穩房價上。
█22城三輪集中供地規則變化情況
經過第一輪的市場過熱、第二輪土拍規則趨嚴市場遇冷，部分試點城市對第三輪土拍規則進行了調整最佳化，主要透過降低房企參拍資金門檻和部分放鬆出讓條件等方式，但整體上依舊延續控制地價、設定最高溢價率等規則。
作為2021年房地產市場調控中的首創之舉，“二手住房成交參考價”（通常也被稱為“二手房指導價”）的推行與實踐，對貫徹“房住不炒”政策、補充與完善二手住房領域市場調控機制發揮了積極作用。
截至2021年末，全國共有15城推出二手住房成交參考價格釋出機制相關政策，包括深圳、無錫、寧波、成都、東莞、上海、西安、紹興、金華、衢州、廣州、三亞、溫州、合肥和北京。
一方面，多城在確定二手住房參考價時，參照周邊新房市場成交價格，有利於一二手房價格聯動機制的構建；另一方面，二手住房參考價與貸款審批相掛鉤，有利於打擊投機炒房行為。據相關統計，多數城市所釋出的二手住宅參考價普遍較前期市場掛牌價低20%-30%。
作為調控二手房市場熱度直接有力的政策工具，相信2022年將會有更多城市跟進制定與落實二手住房成交參考價格相關政策與制度。
█15城二手住宅成交參考價政策總覽
以上內容摘自世聯評估《2021年全國房地產政策年度報告》，僅供參考
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