編者按：過去的2021年，房地產經歷冰火兩重天，上半年市場上行，房企拿地積極；下半年市場轉冷，流動性風險加劇，尤其是四季度以來，包括恆大、佳兆業、陽光城、奧園等多家規模房企深陷危機。
2021年先後有13家房企出現信用債違約，金額創下歷史新高；2022年不到一個月，又有奧園、禹洲和大發等三家房企信用債違約。
從2021年底，監管層就開始積極化解房地產流動性風險，開發貸、按揭貸、信用債、中票等融資通道陸續放開；部分城市預售資金監管力度也有所鬆動，但由於落地節奏和效果與預期存在一定差距，房地產流動性並沒有得到實質性改善。
2022年，對諸多房企來說，依然是不確定的一年，一部分房企開始積極自救，透過最佳化組織結構、裁員等方式減少支出，通過出售資產、專案等方式緩解流動性和避免債務違約，透過更積極的銷售策略以及更新的產品能力適應新的市場行情……
經歷這一次流動性風險的淬鍊，房地產企業、行業、市場必須深刻蛻變，以面對房地產良性迴圈的新要求了。
經濟觀察報 記者 陳月芹 在已經成為過去時的2021年，尤其是下半年，房地產行業經歷一段艱難時刻：樓市成交低迷，再融資遇阻，金融機構抽貸，預售資金強監管，整個行業普遍面臨流動性困難。
在行業面臨結構性調整之際，朗詩地產總裁黃徵向經濟觀察報說出了他對2022年的預判和展望。
經濟觀察報：對2022年以及更長時間的房地產調控，你的判斷是什麼？
黃徵：雖然整個行業發展到現在，已經積累了一些風險，但國家還是會長期堅持房住不炒的主基調，不會有方向性的變化。其次，我覺得2022年政策會更關注穩定預期。當前市場觀望情緒非常濃厚，最近幾個月的房地產銷售額、銷售面積等主要資料都在往下降，包括元旦期間及最近幾周，我們觀察到大部分城市樓市銷售沒有明顯變化，甚至有些比2021年12月份還在持續下降。市場還沒有好轉。
經濟觀察報：2021年開始的集中供地正改變著新房供應節奏，許多企業第一季度拿的地，到了年底開始降價銷售。有企業人士認為2022年的拐點可能在第二季度以後，等到第二、三批次專案入市、降價出清，等到部分民營企業風險出清，市場才會逐步恢復。
黃徵：這種預判有一定道理。2021年第二、三批次不少地塊流拍，還有些地被地方城投企業拿走了，這可能會導致有些城市或者區域在2022年第二、三季度新房供應量下降。供應和去化節奏因城市而異，有的城市供應量太大，就算一批次、二批次買地的企業少，它的總體供應量還處於高位，具體還得看每個城市、每個區的庫存情況。
經濟觀察報：最關注的政策動態是什麼？最希望哪些方面的政策趨於完善？
黃徵：我們關注得比較多的政策還是綠色建築方面，包括近期朗詩在探索一些城市更新、存量資產改造等業務，目前主要在北京、上海、廣州、深圳等地收購存量建築，進而改造成一個滿足未來需要的綠色建築，比如改造成長租公寓、養老公寓、辦公樓，改造完成後再出租運營。
國家也出臺了一些支援綠色建築的檔案，包括結合碳中和的要求，目前總體上主要是政策統一性有待提高，包括各個城市、各個部門之間的政策不完全交圈。
經濟觀察報：是否會對組織架構做出調整？
黃徵：我們一直致力於提高組織的扁平化和運營效率，組織是不是足夠扁平，流程是不是足夠快捷。
此外，朗詩以資產輕型化作為轉型方向，我們需要思考整個公司組織是否能適應這樣的變化和發展，比如說朗詩做了很多小股操盤專案，甚至是委託代建專案，那朗詩可能在很多時候的角色已經不是開發商了，而是一個開發的服務商。我們需要思考當下的組織能否匹配公司的轉型升級。
經濟觀察報：對人才能力會提出什麼新要求？
黃徵：對人才的需求有些不變，比如說專業知識、比較豐富的管理經驗等都是不變的。我們經歷了二十多年的突飛猛進式的發展，很多地方還比較粗放，甚至比較浮躁，這些都需要隨著時間的變化而改變。新的變化可能是現在要求人才最好能一專多能，是綜合性或者複合型人才，尤其是中層以上；另一個要求是希望人才能不斷擁抱變化，這也很重要，因為環境不停在變，公司也在變，原來朗詩可能做重資產專案比較多，那現在轉“輕”，這種變化之下，每個人時刻都要保持學習。
經濟觀察報：經歷過這一輪洗禮，你希望朗詩做什麼樣的改變？變成什麼樣？
黃徵：首先是希望公司可以一直活下去。
第二我覺得朗詩可以成為一個在存量時代能繼續做綠色產品的開發商，或者是開發的服務商。
過去這麼多年，中國樓市主要是新房佔主導，是增量市場，往後可能更多是存量市場。我們希望在存量市場更多地去做城市更新改造等業務。
業務隨市場而常變常新，但公司管理層還是堅定地希望，朗詩能用專業能力成為一家真正推動綠色建築發展的公司，在國家倡導碳中和背景下做更多綠建業務。這就是我們一直在做的事情。
原來做重資產業務多一些，現在可能做輕資產多一些；原來做新房市場多一些，那以後可能做存量專案會多一些；原來主要做住宅，以後可能會嘗試保障房、安置房、醫院、學校等公建領域。我們現在很多建築綠色水平不高，朗詩可以在這方面發揮自身優勢，繼續深化戰略轉型，從住宅向其他領域拓展。
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