作者| 貓哥
來源| 大貓財經(ID:caimao_shuangquan)
買房的風險真是越來越大了，燕郊的房價腰斬，法拍房數量不斷增加，背後很多悲慘的故事，但估計都趕不上上海這姑娘。
最近，裁判文書網上公佈了一份判決書，可以說是一份很典型的“購房慘案”。
90後伍女士2020年5月在上海黃浦區從範先生手裡買了一套房，180.09㎡，總價1550萬，總價不便宜，但單價8.6萬，與黃浦區10.9萬的均價相比，還是便宜不少的。
一番討價還價，雙方最後達成的價碼是1490萬的房款+60萬的裝修補償，總共1550萬。房款的首付是50%，餘下的745萬靠銀行貸款，上海的房貸在全國來講算是低的，如果按5%利率、30年期限來計算的話，月供差不多4萬左右。
但伍女士差錢，首付都有點勉強，先支付了100萬定金和400萬的房款，剩下的245萬超過了約定的期限，但最終還是交了。
錢雖然交得不順，但是入住卻很順利，伍女士也開始新房裝修，憧憬美好生活，接下來就等銀行貸款一批，還月供就好了。
眼看著買房這事兒就算是成了，但是出了大岔子，怎麼回事呢？銀行的貸款沒有按期辦下來……
本來雙方說的是8月30日之前把剩餘的745萬元尾款給結清了，結果在這個期限內，伍女士的銀行貸款沒批下來。
等了半個月，賣房的範先生不幹了，要麼在過戶前貸款到位，要麼就把餘款交了，但是這兩項哪個都不容易，貸款緊張的事情大家都知道的，而本來首付就困難的人，哪能迅速拿來那麼一大筆錢來。
就這麼談來談去，合同約定的交付期限已經過去了，9月底，範先生要求伍女士歸還房屋，並按照合同約定賠錢。
賠多少呢？合同約定，如果因為沒按期支付房款違約，合同解除且需要賠：
①合同房款總價的20%違約金；
②7日內房屋恢復原狀或賠償裝修損失180萬。
算下來就是490萬。
這事放誰身上都得商量商量，寬限一下或者補償一下，中間耽擱了一個月，10月29日，伍女士的銀行貸款批下來了，她肯定想繼續履約，無奈人家範先生此時已經不願出售，並堅決要求按合同辦事。
雙方爭執不下，那就法庭見吧。
最終，經過一審和二審，法院判伍女士敗訴，判賠違約金310萬，房屋裝修損失180萬，而且還需要支付7.3萬的案件受理費，10日內搬離房屋，如果不搬，1000元/天的違約金等著呢。
為了一套沒買到的房子，伍女士共支付了497.3萬，這還沒算她裝修已經花出去的錢。
由於判決時，房貸已經批了，伍女士還得處理剩下來的房貸，如果沒放款呢，得申請取消，如果放款了呢，就得還貸了，當然提前還貸還得向銀行交鉅額的違約金。
房子沒了，錢賠了，身背貸款更糟心，可以說是最慘購房者了。
大家對伍女士的慘有點感同身受，貸款超期造成如此鉅額的損失，從常識上來講，衝擊還是很大的，所以對這個判罰的爭議很大。
但是法院也有理有據：
1、是否違約？
第一筆的首付款，就有逾期的風險了，而且後來在約定期內貸款沒下來，錢沒到賬，肯定是違約了。
2、違約金是否過高？
因為房子買賣本身就很特殊，而且金額比較大，一方違約，另一方也要蒙受經濟損失，而且買的是辦公樓也非一般住宅。
而且，範先生賣房是為置換，賣房的同時也在買房，由於伍女士的違約，範先生可能也要因此產生對他賣房的房主的違約，而且違約金的數額也不會太小，算是交叉違約了，而且範先生未能另行購房成功，考慮到房價變動的風險，損失算是非常巨大的。
在2020年、2021年，其實這樣的事還真的高發期。
因為，那兩年的貸款是真的難。
年中、年底的貸款額度緊張已經算是常事兒，到了2021年，因為調控政策、額度緊張等原因，“停貸”的傳聞層出不窮，各大銀行雖然闢謠，但是批貸的速度明顯下來了，部分一二線城市的貸款時限都在三個月開外了。
那時，賣房的對於貸款的購房者，都敬而遠之，生怕拿不到錢。
而對於這個案件中的範先生來講，起訴違約也算是無可厚非，但是對於購房者而言，這種非主觀故意導致的違約，就非常慘了。
這個案例一出，很多人在擔心一件事兒，那就是會不會有人以此為藍本，藉助銀行的額度緊張，來炮製類似的違約案，來獲取高昂的違約金。
如果利潤可觀，恐怕不少人會心嚮往之。
當然，這事兒也引起了不少對中介的罵聲。
1550萬的房屋總價，要交的中介費也是非常可觀的，如果按2%的標準收取，也有30多萬的費用，中介到底起了什麼作用呢？
其實判罰的主要依據在合同，而合同明顯傾向於賣房者，而對於繳納中介費大頭的買房人來講，是吃虧的，尤其是關於銀行放款週期的事情上，中介的資訊比買房人更全面，卻沒有提醒，這中介費拿得虧心。
所以這事兒其實也給大家提了個醒：
1、謹防違約，無論是主觀還是非主觀的原因。
此前就有上海阿姨家裡拆遷，搬離後需要住處，於是她先是租房後買房，合同也簽了，時間基本上和拆遷款同步，但是最終因為拆遷款的遲遲下不來，也面對違約的風險。
這種環環相扣式的購房，最容易在某個環節掉鏈子，比如銀行的放貸風險也是類似，一定要做好銀行延遲房貸的準備，口頭約定最重要落實到合同裡。
2、注意政策變化。
2021年8月開始，上海的房貸政策是“三價就低”，網籤合同價、銀行評估價和涉稅評估價，三者的最低價作為貸款審批的依據。
而新增的涉稅評估價與市場價相比，有時可能打5-7折的，貸款很可能縮水，那麼意味著購房者要多掏30%到50%的現金。
3、一定要重視合同。
合同一旦簽訂，是可以作為未來的依據的，所以對待合同裡面的細節一定要審慎。
比如在這個判例中，關於180萬的裝修損失，判決書中沒有過多解釋，可能就是依從合同約定了。
而如果真的有賣房者和中介在合同上面做手腳，非法律出身的人可能根本看不出來，所以鉅額的合同還是需要法律相關人士來把把關的，請不起律師，找找自己身邊的相關人員也有必要。
任何一筆買房錢，都不是一個小數目。
4、中介風險。
這個只能是儘量找正規中介，有人的因素在裡面，這個風險可能變成了薛定諤，要麼有，要麼沒有，只能盡力規避吧。
這位伍女士可能也是沒趕上好時候，2022年開年，時隔21個月，央行五年期的LPR首次下調，雖然只有5個基點，但是也算是一個積極的訊號。
房貸利率的回落，金融環境略顯寬鬆，這個月一二線城市的放款週期，也都較以前縮短了不少，廣州比上月縮短40天，二線城市的平均放款週期也縮短了20天。
不過，教訓就在眼前，稍微掉以輕心，可能“最慘購房者”落在自己頭上。
