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摘要：（報告期2021.12.24-2022.01.24）受地產下行趨勢影響，市場擔憂物業企業關聯交易與開發商資金佔用，1月物業板塊下跌明顯。
觀點指數受地產下行趨勢影響，市場擔憂物業企業關聯交易與開發商資金佔用，1月物業板塊下跌明顯。恆生物業服務及管理指數月內下跌9.85%，物業股下挫程度大於恆生中國內地地產指數。
部分物管企業亦頻繁進行配股再融資，以重塑市場信心。融創服務、世茂服務、碧桂園服務月內均有配股動作。同時，碧桂園服務亦釋出公告稱，近半年不會與關聯方產生重大交易，進一步強調物業服務企業的獨立性。
值得關注的是，龍湖智創生活向港交所遞交招股書，截至2021年9月30日止九個月，錄得收入77.71億元，位於行業上游。但隨著資本回歸理性，恐難再獲得此前的高估值，市場對龍湖智慧創服務將更加看重企業的基本面。
此外，行業併購持續火熱，大宗收併購不斷，據觀點指數不完全統計，月內有10家上市物企有所動作，涉及資金超60億元。值得關注的是，華潤永珍生活月內斥資超30億元，先後併購禹洲物業及中南服務，規模大幅度提升。
整體來看，頭部企業利用其品牌及資金優勢，進一步擴大在資本市場上的影響力，結合年內市場變動來看，分化也將成為未來的主旋律。
物企上市水火共濟，關聯方仍是有力支援
資本市場方面，12月德商產投新登陸資本市場，目前成功上市的物業服務企業數量達到55家，規模逐漸壯大。
另一方面，礙於近期房地產行業流動性影響，物業服務企業上市之路一度停滯，大批物業服務企業招股書失效。據觀點指數不完全統計，目前港交所共計24家物業服務企業遞表等待上市，2022年1月共計有9家物業服務企業招股書失效。
縱觀來看，該部分暫未成功上市的物業服務企業規模不一，其中不乏長城物業等規模物企，更有如魯商生活服務等微型物企。可以認為，當下資本市場對物業企業的估值考量已不侷限在規模，盈利能力、增長潛力、獨立性等方面重要性逐步突出。
特別受到關注的是，龍湖智創生活向港交所遞交招股書。
物業管理服務方面，截至2021年12月28日，該公司在管專案共計1512個，在管面積2.54億平方米，合約面積及戰略合作面積約4.4億平方米。營收方面，截至2021年9月30日止九個月，龍湖智創生活錄得收入77.71億元，放眼整個資本市場，龍湖智創生活成色優秀，位於行業上游。
但與此前不同，隨著資本對物業服務行業迴歸理性，物企恐難再獲得此前的高估值，市場對龍湖智慧創服務將更加看重企業的基本面。
以近期上市的京城佳業及德商產投為例，上述兩家企業規模、營收增長相對不高，反映在二級市場上，股價持續低迷。這亦表示，未來物業服務企業能否上市，這將加考驗企業的業務與潛力，市場更看重企業的規模、盈利空間、業務模式以及增長空間，而不是資本情緒。
物管板塊承壓，國企央企抗風險能力更優
12月物業板塊延續上月趨勢繼續下跌。
據觀點指數監測，12月恆生物業服務及管理指數月內下跌幅度高達9.85%，物業股下挫程度大於港股大盤恆生指數，並進一步大於恆生中國內地地產指數。環比來看，12月下跌幅度較 11月有所收窄，預計隨著物業服務財報季到來，行業將迎來回調。
資料來源：Wind、觀點指數整理
資料來源：Wind、觀點指數整理
觀點指數對50家樣本物企進行觀察，發現平均漲跌幅為-4.7%。具體至個股，新希望服務領漲一眾物業股，漲幅達到45%，其次是遠洋服務及保利物業，漲幅分別為22.4%和15.66%。
不難看出，當下市場對於母公司經營穩健的物業服務企業更為青睞，新希望服務憑藉母公司新希望集團於快消領域的優勢，在效益、風險控制和可持續發展有效均衡條件下穩健發展。
資料來源：Wind、觀點指數整理
另一方面，12月世茂服務股價下跌明顯，跌幅達到43.89%，京城佳業跌幅40.58%、融創服務跌幅36%。
值得注意的是，上月世茂服務因與關聯方的高額交易被市場質疑企業獨立性，股價斷崖式下跌。同時，京城佳業由於規模及時成長性低於行業平均值，上市後資本熱度相對較低，股價持續下挫。
資料來源：公開資料、觀點指數整理
隨著物管板塊持續萎靡，不少物業服務企業開啟自救模式，頻繁回購以抑制股價下挫，並且向市場傳遞積極信心。
月內，碧桂園服務、世茂服務、融創服務等均有回購或股東增持動作。
得益於企業積極自救，截至2022年1月24日，大部分物業股股價實現回撥，50家樣本企業平均漲幅為3.67%。
整體來看，當下受房地產信任危機影響，物業行業產生一定悲觀情緒，由於國企、央企表現相對佔優，旗下物管平臺受到的波及程度相對較小。與此同時，不存在運營獨立性問題的物管企業，市值亦未出現明顯調整。
從各家企業的營收狀況來看，物業服務企業均處於淨現金狀態。在業績增幅以及規模增長方面，國有物業服務企業也沒有明顯佔據優勢。但由於部分房地產行業企業頻繁暴雷，波及物業服務行業開始重新審視信用，國企控股股東資金鍊斷裂風險較低，更容易獲得信任。
頭部企業逆勢提升份額，規模之爭遠未至尾聲
儘管二級市場持續萎靡，但物業收併購市場持續火熱，收併購仍是手握大量資金的頭部企業快速提升規模和發展業務的重要途徑。
資料來源：公開資料、觀點指數整理
據觀點指數不完全整理，近期共計有10家上市物業服務企業參與收併購，併購事件數達到14起，涉及金額達到63.77億元。其中，華潤永珍生活收購準備上市的禹洲物業及中南服務，合計金額達到33.2億元，佔據月內總收購金額的52%。
此外，觀察近期收併購動態，大部分物業服務企業仍是以規模擴張為主，如華潤永珍生活先後併購禹洲物業及中南服務，進一步強化其在住宅業態的規模與密度。同時，亦有企業透過收併購補充弱勢賽道，比如招商積餘併購了上航物業、南航物業，進一步補全其在航空業態的佈局。
同時，世茂服務、金科服務亦發生了與關聯方的交易案例。金科服務向金科集團收購了其在酒店方面的業務，將業務範圍拓展至酒店物業管理等方面，在當下上市的物業服務企業中，這部分業務屬於稀缺標的，有利於提高金科服務在資本市場上的競爭力。
整體來看，行業併購整合持續升級，目前正處於跑馬圈地的關鍵時期。頭部物企資金充裕，併購整合彈藥充足；行業的併購趨勢將延續。
觀點指數認為當下收併購市場動作頻繁的主要因素有三個：首先是隨著物業板塊的壯大，估值分化越發顯著，中小物企上市意願減小；同時，由於償債壓力較大，部分房企存在處置旗下物企股權的可能性。此外，此前港交所曾釋出新規，新規調整上市盈利要求，對於部分規模較小的物業企業上市難度增大，這也間接推動了潛在收併購機遇增多。
