大家在看房的時候，應該都聽過“小陽春”“金九銀十”這兩個詞語。“小陽春”的對應月份是3月-5月，“金九銀十”的對應月份是9月-10月。房產市場用這兩個詞語來形容成交的火爆，房產銷售也會它們來一遍遍的告訴大家：這是買房的好時機。
什麼是買房好時機？最直觀來看，就是房價越低的時候，就是買房的好時機，那麼這兩個時間段是房價低的時候嗎？讓我用資料和經驗幫大家分析一下。
我們先看北京的新房市場。
新房的銷售主體是開發商，銷售情況主要受房屋供應、資金壓力、政策調控影響。一般來說，房屋供應充足、資金回籠壓力大、政策調控收緊的時候，新房的價格會平穩中有降。反之，則價格就會不斷上漲。
近幾年，北京的房產政策整體上是收緊態勢，不斷出臺限購政策補上之前的漏洞，貸款政策也是偏向收緊的。再加上，銀行對開發商實行的貸款集中制、三道債務紅線，讓各大開發商一直面臨著資金回籠壓力。自從實行集中供地後，北京的土地供應比較充足，新樓盤的上市速度也在不斷加快，供應量年均9萬套左右。
整體來看，現在正是買新房的好時機。理論上講，新房供應越多，樓盤之間的競爭就越大，開發商越願意降價賣房。具體到月份上，我們分析一下2020年-2021年的資料。
2020年，新房供應量上，12月份最高，其次是6月份和9月份，再就是4月份和5月份。
新房均價上，10月份最低，其次是9月和11月，再就是1月份和4月份。
2021年，新房供應量上，9月份最高，其次是11月份、12月份、1月份和4月份。
新房均價上，2月份最低，其次是10月份、1月份、4月份和8月份。
從中我們看出，房價較低的月份的前一個月，新房的供應量都比較多。其中，10月份和4月份都是房價較低的月份。這個時候買房，價格相對低，樓盤選擇也多。
所以，想買新房的朋友，可以在4月份或10月份之前多關注自己目標區域。
我們再來看北京的二手房市場。
二手房的市場的銷售主體是個人房東。銷售情況主要受政策調控、買房需求影響。政策收緊、需求下降，掛牌價就會下降，反之就會上漲。
在政策上，限購政策不斷收緊，信貸政策相對來說也在收緊，重點區域出臺了“多校劃片”政策，這都在政策端抑制住了房價的過快上漲。
具體到月份上，我們分析一下2020年和2021年的資料。
2020年，成交量上，2月份最低，其次是3月份、1月份、4月份、10月份。掛牌均價上，12月份最低，其次是11月份、10月份、9月份、8月份、7月份。
2021年，成交量上，10月份最低，其次是2月份、11月份、9月份、12月份。掛牌均價上，1月份最低，其次是2月份、3月份、4月份、5月份、6月份。
從資料看，成交量和掛牌價基本是相反的。價格越高的時候，成交量越低。
整體上看，2020年房屋掛牌價是先漲後跌，房價拐點出現在6月份。2021年房屋掛牌價是先跌後漲，房價拐點出現在10月份。每年的漲跌週期大約是6-8個月。從2020年6月份到2021年10月份劃出了一道微笑曲線。
2020年上漲主要是因為從2017年開始的下跌，在這一年觸底反彈，再加上入學適齡兒童的增加。2021年下跌主要是因為房價快速上漲後政府出臺了調控政策，信貸政策緊張。所以，二手房市場是強調控下的市場。
本來這一輪下跌從2021年10月份開始，但是2022年的1月份，信貸政策放鬆，疊加房貸降息影響，掛牌均價又開始出現上升趨勢。有可能1月份是今年房價的開始。
