2022年1月20日，中國人民銀行公佈新一期貸款市場報價利率(LPR)。
1年期LPR為3.7%，較上一期下調10個基點；5年期以上LPR為4.6%，較上一期下調5個基點。
圖片來自中國人民銀行網站
和我們房貸息息相關的LPR你真的瞭解嗎？它和房貸到底是什麼關係呢？本次降息會有什麼影響？頻頻提及的房產稅，真的要來了嗎？
一、LPR產生的背景
很多朋友第一次聽到LPR的說法，應該是在2019或者2020年了，2019年12月28日，央行的一則存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR的公告牽動了無數買房者的心。
根據央行公告，於2020年3月1日，金融機構應與貸款客戶協商將利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成或固定利率。
1、舊規下的貸款利率確定方式
舊規下，貸款利率是基於貸款基準利率上浮或下調來確定的。也就是：貸款利率=基準利率*（1+浮動比例），基準利率是由央行決定，而浮動比例決定因素有多個來源：
1）央行，央行可以自行決定某些貸款上浮或下調；
2）政策，比如在“房住不炒”的大背景下，房貸利率一般都是上浮；
3）商業銀行，商行可以根據自身情況來決定，比如國有大行比小銀行浮動比例高；
4）客戶，銀行可以根據客戶的資質，抵押狀況自行決定。
舉例說明：張三2019年要買房，2019年五年以上的基準利率是4.9%，如果張三買的是首套房，張三所在城市對於首套房的政策是上浮10%，那麼張三的房貸利率就是4.9%*（1+10%）=5.39%。
按照之前的政策，如果央行上調或者下調基準利率，那麼張三的房貸利率就會跟著基準利率的變化而變化，這裡要注意的是，在張三與銀行簽訂了貸款協議之後，浮動比例保持固定，所以張三的房貸利率就是基準利率的1.1倍或者1.2倍。
2、利率雙軌制
有的朋友會問，這樣的房貸利率確定方式簡單好記，為什麼要轉換成LPR呢？這就不得不提到我國利率的雙軌制了，我國的利率分為市場利率和政策利率。
市場利率：市場對資金的需求決定的利率，央行向商業銀行透過MLF(中期借貸便利)投放資金，同時，商業銀行將自己的抵押物抵押給央行，在MLF到期後，商業銀行要連本帶息地還給央行，央行可以透過MLF的數額和利率來決定投放市場的資金量。這種透過市場化的調控手段決定的利率就是市場利率。
政策利率：政策利率指的就是基準利率，是商業銀行要借給個人或者企業要錨定的利率，這個利率也是由央行決定的。商業銀行可以根據個人或者企業的資質，抵押情況來決定上浮的點位。
3、利率並軌制的意義
在市場利率和政策利率的雙軌制下，就存在了貨幣政策傳導不暢的問題，尤其是面向實體企業的時候。
比如：如果央行想向市場注入更多的流動性，可以降低MLF的利率，從而讓更多的資金流入商業銀行，但如果在基準利率不變的情況下，小微企業融資成本仍然居高不下。
所以，取消利率雙軌制就是大勢所趨，既有利於我國的金融資源配置，又有利於與國際金融市場接軌。
二、什麼是LPR?
在這樣的背景下，就出現了LPR——貸款基礎利率。貸款基礎利率和貸款基準利率雖然差別只有一個字，但是區別還是相當的大。
1、LPR的定價方式
取消基準利率，在MLF的基礎上加點就形成了LPR（貸款基礎利率）, 這樣後期政府需要調控市場，只需要調控MLF利率就可以。MLF的利率是由央行決定的，而加點是由商業銀行決定的。
LPR的定價就交給了18家商業銀行每月報值，去掉最高值和最低值，再取均值，這樣更加市場化。
算術平均的計算方式使得18家銀行不論規模大小都對LPR有同等影響力。這樣，LPR利率就取決於市場供需的關係，從而可以使我國的貸款利率更加市場化。
目前，LPR利率報價是一月一次，每月20日公佈。LPR一年期主要針對企業，五年期主要是房貸。
2、LPR新規下的貸款利率
房貸利率的計算公式為：房貸利率=LPR+政策加點+商行加點。
其中，政策加點指的是在房住不炒基礎上，一般會上浮利率；商行加點，是說商行與個人或企業簽訂合同時根據資質或抵押進行的一個加點。而政策加點與商行加點在簽訂合同時就已經確定不會更改了。
因此，未來LPR的走勢就是影響存量和增量房貸使用者的關鍵因素。
長期來看，當國家發展到一定程度，利率下行是大趨勢，歐美髮達國家要麼是負利率，要麼利率維持在1%-2%，LPR的報價機制肯定是要逐步對接國際利率市場的，所以長期來說，對於貸款人來說是利好。
3、LPR報價行與釋出時間調整有何深意
2022年1月19日，中國人民銀行釋出LPR報價行及釋出時間調整公告，內容如下。
為了提高LPR報價行報價質量，中國人民銀行指導利率自律機制對場內外LPR報價行進行了考核，根據考核結果調整了LPR報價行。
公告將LPR釋出時間從過去的每月20日上午9:30釋出調整為9:15。類似調整，看似常規，實際有深意。
從此前1月18日國新辦釋出會內容看，央行副行長提出了“充足發力、精準發力和靠前發力”三個原則。換句話說，及時向市場釋放明確訊號，成為當前金融監管部門關注的。
而且從資本市場來看，9點15分恰是股票市場集合競價時間點，LPR作為基礎利率，此時釋出，對於引導資本市場預期將產生積極作用。這說明當前對利率調整的傳導效應提出了更高要求。
三、LPR下調對房貸利率的影響
1、一年期LPR下調的影響
2022年1月20日，央行公佈了12月份的貸款市場報價利率（LPR），其中1年期LPR從3.8%降為3.7%，對比上個月降了10個基點。
一年期LPR調整，主要是針對實體經濟，意在降低實體經濟融資成本，穩就業促內需。
2、5年期LPR下調的影響
2022年1月20日，央行公佈了12月份的貸款市場報價利率（LPR），其中5年期LPR從4.65%降為4.6%，對比上個月降了5個基點。
有的朋友會問，為什麼這次 1年期LPR下調10個基點而5年期LPR只下調了5個基點呢？從最近幾次LPR調整的實際情況來看，1年期LPR跟5年期LPR基本上都保持同步的調整。
我們從以下三個角度分析5年期LPR下調較為剋制的原因：
1.央行當前工作重心已經從增加流動性供給轉向疏通訊貸擴張機制，地產信貸需求釋放較慢微觀堵點待解，銀行間流動性不至於過度氾濫並引發大幅降息。
2.若5年期LPR大幅下調，可能再度催生一二線城市地產泡沫，導致三四線城市虹吸效應擴大，加劇地產市場分化，房地產長期系統性風險可能再度提升。
3.小幅降息的同時重啟高成本的MLF投放基礎貨幣而規避短期連續降準，這種情況下若大幅下調5年期LPR，商業銀行存貸款利差收縮可能拖累銀行利潤，衝擊商業銀行未來的資本充足率緩衝墊，不利於長期信用擴張能力建設。
但總的來說，不管LPR下調多少，對於貸款人來說都是利好。
3、多地下調房貸利率，放款加速背後的訊號
大家都知道，2021年下半年以來，樓市調控非常嚴厲，房貸利率也出現明顯上調，銀行放款速度明顯放慢。對於普通購房者來說，銀行批貸難，放貸時間遙遙無期。
好在樓市趨於穩定後，2021年12月3日，銀保監會表示：現階段要重點滿足首套房，改善性住房按揭需求，合理發放房地產開發貸款。
到了2022年1月初，上海地區部分銀行按揭貸款放款提速明顯，房貸利率暫保持平穩，首套房、二套房利率分別為5%、5.7%左右。
2022年1月20日央行釋出下調LPR以後，一二線城市國有大行開始調整房貸利率，部分銀行房貸利率跌破5%，部分地區首套房利率最低降至4.9%，多數銀行表示貸款額度相對寬鬆，可做到“批完就貸”。
隨著信貸環境逐漸改善，不少熱點城市樓市的成交量出現了回暖的跡象，例如北京、深圳二手房市場的成交量均出現連續7個月下降後的首次回升。
這次5年期LPR下調給房產市場帶來陣陣暖風，市場情緒在“降息”等利好聲下被帶動了起來，大家紛紛討論，房地產的春天就要到來了。
四、房產稅
說到了房地產的未來走勢，除了與降息等金融政策息息相關外，還有一個影響房價的另一個重要因素，也是大家非常關心的一個話題——房地產稅。
2021年，房地產稅的開展又重新提上了日程，2021年12月13日，中國人大網公佈了兩份房地產稅改革試點相關檔案，引發了公眾對於房地產稅的進一步關注。
此次公佈的兩份檔案，正好解答了公眾最為關注的這幾大問題。
原文對徵收物件做了一個界定，有兩類房子不納入房地產稅徵收試點：一類是“依法擁有的農村宅基地及其上住宅”，另外一類是“非居住用房地產”。具體而言是前者免徵，後者（寫字樓、商鋪等）是按照舊版的“房產稅”來執行。除此之外，居住用房產，即商品住宅、商住公寓等，則是這一輪主要的新增徵收物件。
此外，在《試點草案》的說明檔案中，財政部長劉昆指出：“房地產市場全國差異很大，實際情況十分複雜，房地產稅立法工作需要循序漸進、穩妥推進。”
文中也提到，此次授權全國人大搞試點，時間是5年。這實際上意味著，5年內在全國推進立法的可能性比較小，也就是說，絕大多數地區在短期內不會開徵房地產稅。
房地產稅已經不是能否實施的問題了，而是何時實施的問題。2022年1月17日，民主與法制週刊發文總結了2021年十大經濟法治聚焦，其中一項就是“推進共同富裕，房地產稅真的要來了”。
文中提到，實際上，2021年以來房地產稅改革已明確按下快進鍵，投資客們的春天已經過去了。我們期待未來真的可以實現共同富裕，人人有房住。
結論
雖然“房貸荒”現象緩解，房貸利率鬆動，對於“寒冬”中的樓市來說，確實是利好訊息，但要談及樓市“回暖”，或許還為時尚早。
從房地產稅的推進以及5年期LPR下調有限我們就可以看到，“房住不炒”的政策基調並未變化。
所以，對於投機者來說，房地產投資的黃金時代已經一去不復返，而對於剛需或者改善型購房者來說，任何時候上車都不算晚，在政策的調控下，未來房子居住屬性會越來越強，而投資屬性會逐漸消失。
