2021 年 11 月，由佳兆業擔保，錦恆財富發行的理財產品爆雷，超過 3 億元預期無法兌付。由此，佳兆業的財務危機正式顯現，走到了大眾的聚光燈下。
12 月 28 日，曾被譽為 " 舊改之王 " 的佳兆業，賣掉了廣州荔灣區海南村舊改專案的股權，以便於緩解現金流危機，為自己續上一把命。
" 舊改之王賣舊改 "，佳兆業的抽身離去，所反映的並不只是一家民營房企 " 棄車保帥 " 的一次自救行動。在舊改的浪潮中，民營房企已經掀開了一場大撤退，紛紛離場。
不是舊改不賺錢，實在是民營房企鬧錢荒，拿到手的舊改專案，也無力開發下去了。
舊改正在被民營房企揮淚捨棄。
一，開發商陷入錢荒，民營房企揮淚告別舊改
前有孔明揮淚斬馬謖，今有房企含淚賣舊改。
舊改是許多民營房企發家致富的起點，也是許多民營房企發展壯大的發動機。地產大佬王健林的第一桶金就是在大連的一箇舊改專案中賺到的。
佳兆業之所以能被譽為 " 舊改之王 "，也是因為佳兆業發跡於舊改，崛起於舊改。在佳兆業的發家史中，繞不過桂芳園舊改專案。在佳兆業接盤之前，桂芳園只是深圳的一片爛尾樓。但在佳兆業接手後，桂芳園成功地被改造成了一個大型現代化社群。
經此專案，佳兆業一炮而紅，成為深圳地區聲名鵲起的舊改領軍房企。此後，佳兆業搭著舊改的順風車，立足深圳，放眼全國，開始了大規模的舊改工程，最終成為一代 " 舊改之王 "。
舊改，就像一臺印鈔機，迅速助推佳兆業成為了一家中國頂尖的千億級房企。與此同時，舊改專案也吸引著大量的房企爭相競奪，催生了一個又一個拆遷暴富的神話。
可進入 2021 年，中國房地產在 " 三道紅線 " 的嚴格監管下，房企迎來了 " 降槓桿、降負債 " 的陣痛期。其中，華夏幸福因資金鍊斷裂，現金流告急，成為 2021 年第一個債務爆雷的房企。
而後，恆大、佳兆業、陽光城、世茂集團等民營房企接連陷入現金流危機。上游房企開始鬧錢荒，迅速傳導至下游的舊改工程。當房企的現金流告罄時，舊改專案就成了眾多房企不得不甩賣的包袱。
據 ZAKER 新聞不完全統計，在 2021 年，僅廣州地區，退出或減持舊改專案的大型房企就在 10 個以上。如恆大、寶能、萬科、時代中國、奧園、雅居樂、龍湖以及 " 舊改之王 " 佳兆業等，接二連三地在舊改浪潮中來了一場無聲的大撤退。
寶能退出楓下村舊改專案，升龍集團退出姬堂村舊改專案，恆大減持廟頭村、滄聯村舊改專案，佳兆業減持海南村舊改專案以及雪松控股退出何棠下村舊改專案 ......
民營房企的舊改大撤退會不會影響城市更新的程序？那些拆遷暴富的故事還能否延續？
二，民營房企撤退自救，舊改村民能圓 " 拆遷暴富 " 之夢嗎？
在中國的城市更新曆程中，有著無數個 " 拆遷暴富 " 的故事。尤其是在北上廣深這樣的超一線城市，若是誰家牆上寫著一個大大的 " 拆 " 字，那種土豪外溢的氣息幾乎擋都擋不住，直令萬千打工人豔羨不已。
舊改就意味著拆遷，拆遷就意味著有暴富的機會。可在一眾民營房企離場之際，舊改專案又該何以為繼？
在前文中，ZAKER 新聞就提到，許多房企都是發跡於舊改。在很多時候，舊改就是一場造富運動，不只是造富村民，更是造富房企。一次舊改，能夠拉動村民、房企、承包商、建築商、材料商等一系列上下游關聯方，共同吃肉。
在 2020 年，新冠疫情全球大流行之際，中國為提振經濟，就曾推出 4 萬億舊改投資計劃。這讓房企們看到了機會，他們積極深度地參與其中。可讓房企沒想到的是，僅僅一年後，" 三道紅線 " 的緊箍咒就套在了房企的頭上。
舊改沒有成為房企借勢起飛的地方，反而成了房企自救的包袱。
當恆大、寶能、萬科、時代中國、奧園、雅居樂以及佳兆業等民營房企紛紛退出或減持舊改專案時，國資則成為了最大的接盤方。舊改既是經濟賬，也是民生賬。它涉及一座城市的規劃和發展，民營房企可以退，但舊改不能停。
國資正在成為中國城市舊改工程中的主力軍。廣州城投接盤恆大所持廟頭村舊改專案 51% 股權，科學城城市更新集團整體接盤寶能集團楓下村舊改專案和雪松控股何棠下村舊改專案，廣州高新區投資集團接盤恆大滄聯村舊改專案，深圳鵬瑞地產開發有限公司接盤華夏幸福在深圳的多個城中村舊改專案 ......
儘管有國資接盤，但對村民而言，懸在頭頂的暴富夢似乎被踩了一腳剎車。不少正在舊改中的城中村，施工突然暫停了，轟鳴的機器也沒了聲響，舊改疑似演變成爛尾。
如奧園拿下的新田村舊改，就因現金流枯竭，而被迫退出，荔灣東塱村舊改也同樣面臨相似的困境。
房企鬧錢荒，舊改等錢來。村民們望著那一棟棟被拆到一半的，或是突然停工的半成品大樓，就彷彿在凝望著一堆堆高企的，等待著兌付的現金。
可是，當房企拿不出現金時，這些舊樓反而成了一張張難以兌現的鉅額支票。
三，房地產退潮，舊改踩下剎車
拆遷暴富的本質是，把舊改成本分攤到樓面價格上，真正接盤的是購房者。可而今，在資金供應上，房企受限於 " 三道紅線 "，融資難度大大增強。在房價漲跌方面，" 房住不炒 " 已成不可挑戰的基調，房價高漲的時代一去不復返。這大大壓縮了房企在舊改專案中的利潤空間。
也就是說，房企能夠給予的拆遷補償也將大打折扣。在未來的舊改專案競標中，房企將更為謹慎節儉，而不是一味地一擲千金。
房企參與舊改的最大推動力就在於利潤，在利潤受限的情況下，各大城市裡的舊改節奏都將放慢。像廣州獵德村舊改的造富奇蹟，或將是無法複製的傳奇。
當舊改之王賣舊改時，屬於舊改的商業時代也在漸漸地落幕了。
ZAKER 新聞出品
文 / 肖邦
